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的噪音对邻居的不良影响有一段日子。一九七二年他告诉我，无论飞机升降的噪音多大，新
机场的建造一定使邻近的物业价值上升。后者显然是因为机场的存在使邻近物业的商业价值
上升。噪音为害，是负值；商业增加有利，是正数。后者高于前者，物业的市价就上升了。
从上文提出的角度看，物业价格越上升，机场对社会的贡献越大。那是说，只要物业价值上
升，噪音是以多为上的。
有趣的是，凡有新机场的建造，邻近的业主必定联群反对。那是为什么？答案当然是
为私利。他们要机场，也要政府给他们一点补偿。政府的困难，是不可以声东击西：说要在
甲地建机场，然后突然转到乙地去。
也是一九七二年，是暑期吧，华达斯和我在西雅图的华盛顿大学进午餐。一位不速之
客，是一位年青的造访经济学教授，要求共膳，我们当然同意。这年青教授可能听到我是高
斯学说的「御用阐师」，一坐下来就破口大骂高斯定律。他说历史上从来没有听过狗吠的有
害之声在市场成交，所以高斯定律不可能对。我心中有气，立刻回应：「胡说八道！狗吠之
声天天大量地在市场成交，作为经济学教授你怎会不知道？你去买或租用公寓，较好的一致
说不准养狗。你要养狗，就要找独立的房子居住。独立房子之价或租金是包括了狗吠之价的！」
华达斯在旁听，大声叫好，使那位年青教授面红耳热。我打圆场，笑对华达斯说：「你也不
知道吗？」
社会成本的分析起于为政府政策作建议，要改进社会。这是庇古的传统，与解释行为
或现象扯不上关系。自高斯之后，因为引进了产权及交易费用这两项重要的局限条件，社会
成本的分析才开始有解释行为的意图。
这一节我示范了如果采用一个简单的角度看社会成本，要真的改进社会谈何容易！没
有市场，不用政府指导，社会不一定有传统所说的浪费。另一方面，市场的存在与运作，不
一定以明确而直接的价格成交。如此类推，我们知道高级住宅与低级住宅的建造通常以区为
别，不是为了歧视，而是为了减低私人与社会成本的分离。城市人口集中，互相污染，不是
因为我们不喜欢陶渊明的生活，而是人口集中所带来的互利，高于人口集中的互损。这也是
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减低私人与社会成本分离的现象了。
由个人自由选择来解决社会成本问题，不一定要有直接的市价成交，但要有私有产权。
这后者是社会可以容许的、个人负责最高的局限条件了。究竟私有产权是什么呢？
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第四节：私有产权的结构
今天经济学用的私有产权（private property rights）的定义，是我在一九六九年提
出来的。这定义与法律书籍的不尽相同。经济学的需要是以权利界定作为局限条件的约束，
希望能以之解释人的行为：局限有变，人的行为也就跟著变。法律的需要是以权利的划分来
协助法庭的裁决。
六十年代中期我参考了不少西方的法律书籍，追查过他们的土地产权演进的历史。西
方法律最明确的私有土地产权，称作fee simple absolute。这包括私人的所有权（ownership
right）、永久年期（perpetuity）与自由转让权（freely alienable right）。从经济学的
角度看，所有权不重要，可有可无；永久年期比较重要，但不需要「永久」，有足够的年期
保障，或有明确的规例可以延期，就可以了；自由转让权则非常重要，是不可或缺的。我提
出的、为经济学而用的私有产权的定义，是由三种权利组合的：私人使用权；私人收入享受
权；自由转让权。因为任何产权制度都有几种权利的组合，产权是一个结构。让我分述这三
种权利，然后略谈所有权。
（一）私人使用权
这是指由私人或个人决定使用资源的权利。有权决定怎样使用，但不一定是自己使用。
房子是我的，我有权决定将之毁坏，或在不干扰外人的情况下把它烧掉。一块土地是我的，
我有权不准外人进入，但我也可以决定作为公用，只要外人不在土地上作非法之事，他们要
在地上游玩我不管。重要的是我有权决定怎样使用，事实上怎样使用是另一回事。
汽车是我的，我有权借给你用，或租给你用。你借用或租用我有权约束你的用法，你
不守信在原则上我可以诉之于法。这是我的私有（决定）使用权与转让权合并的行为了。
私人的使用权是指有权私人使用，但可以不私用。重点是有权决定由谁使用和怎样使
用。另外一个重点，是这使用权的范围一定是有约束、有限制的。这就是高斯所说的权利界
定（delimitation of rights）了。
私人使用权的界定有用途（权项）的约束，而每种用途也有上限（权限）。没有用途的
约束或上限，他人的权利就不能受到保障，私有产权就不能在社会中成立了。从社会经济的
角度看，这些约束往往有疑问。例如一块土地可以作住宅、农业、工业或商业用途，而在这
每项中又可以再分类。从社会整体利益的角度看，一块土地应不应该有用途项目（权项）的
约束呢？而若要有这约束的话，选择从何而定？政府或议员的选择是否以社会的利益为依
归？指定了用途的约束，其用途的上限（权限）为何又是问题。一幢楼宇可建多高，可占私
产土地的面积多少？这些又怎样选择了？
使用权利的界定不可以没有约束或规限，但怎样约束或界定是大问题。议员或执政者
以自己的利益作决策，当无疑问，但这决策与社会整体的利益有没有冲突呢？我们有理由相
信，长线而言，资源使用的权项与权限的界定，会以社会利益为依归。然而，正如凯恩斯所
说，长线而言，我们不免一死。柏拉图情况必然可达与人类灭绝是没有冲突的。这点我在卷
二说过了。这里要指出的，是好些我们认为怎样也说不通的用途权项与权限的约束，一般是
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交易费用存在的结果。
从社会整体的角度看，资源使用最高的利益，是使用的权项与权限能使社会得到最高
的租值与消费者盈余的总和。这也是说，资源的使用给社会带来最高的总用值。有交易费用
的存在，这情况的阐释就变得复杂了。
且让我从一个简单的例子说起吧。你拥有一间二千平方米的房子，住的只有你一个人。
这是你的鲁宾逊世界了。在这房子内，使用全由你一人决定。睡房要多大，床放在哪里，书
房与桌子怎样安排，工作室又要怎样，等等。用途项目的增加，或一项用途增加上限，其他
用途会受损。房子的最高用值，是每项用途的边际用值相等。这里房子只有你一个人使用，
你要怎样安排使用就怎样；不用市场，也不需要政府策划，达到最高用值是显而易见的。
现在假设你成家立室，一家四口使用这房子。没有市场，但作为一家之主你可能是「政
府」。房子使用的项目与每项的权限如果由你作主，血浓于水，你的安排可能出自你的关心
和爱。没有市场，一家之内以爱安排使用，又或者是礼尚往来，而有时施行民主制，以投票
的方式来决定使用的安排。在这些处理下，每项用途的边际用值不一定相等。这是因为虽然
没有市场，但有竞争，也有交易（制度）费用。然而，在这些费用的约束下，房子的总用值
还是最高的。这后者是定义性（definitional）的结论了。
现在再假设这房子住的不是一家四口，而是几个陌生人。内里不一定有政府，但给我
一个业主吧。这样，最可能的情况是各人租用房子的一部分，市场出现了。一个租客增加用
地需求，可以向业主或其他租客洽商多租用。房子使用的项目与权限就由市场安排了。有竞
争，也有交易费用，但考虑到所有局限，其总用值也是最高的。这结论也是定义性的柏拉图
情况。
在私有产权的结构内，政府的出现通常是为了处理共用的地方或事项。以陌生人分租
房子为例，厕所、厨房、通道等的使用与清洁等问题，可能由委员与投票的方式处理。一个
委员会是一个政府。今天在香港及中国大陆的高楼大厦，每厦业主数以十计，像好些外地的
处理方法一样，每座大厦有委员会，委员会有主席，其责任是处理公共事项，例如保安措施、
大厦外貌的维修保养等。这些公共事项的决策通常是以民主投票作取舍：大厦外墙翻新要用
什么颜色，不能各自为战，同一颜色的选择是不容易以市价成交的。
可以这样说吧，在私有产权的结构下，政府的形成是为了节省交易费用，而民主投票
也是为了节省交易费用。问题是在多人的组合中，自私的行为对整体有利也有害。自私的行
为是可以增加交易费用的，这点我们在卷二第八章分析过了。关于政府与民主投票的问题，
本卷第六章会有较为详尽的分析。
让我们从房子与大厦的例子转到一个社会的整体来看使用权吧。据我所知，历史上从
来没有一个国家，所有的资源都是私产。混合的产权制度自古皆然，虽然不同社会的私产比
重差距往往很大。当然，不管产权的制度怎样，只要我们能考虑到所有的局限约束，尤其是
交易或政治费用的约束，在定义上（by definition）柏拉图情况必然可达。然而，一般观
察所得，同样资源在不同用途上的边际用值，往往有很大的差距。这含意著交易费用（包括
政治费用）高得惊人。
以今天发展得令人欣赏的中国为例，去年我作过大略的估计，工业用地的回报率比农
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业用地的回报率高出近十倍。以保护农业为理由不容易解释，因为北京当局也高举工业发展。
以控制地价来增加政府收入作解释比较可取，但我们不容易明白为什么政府不采用其他增加
收入的办法，尽可能使土地的使用回报率较为相近。
以经济自由而知名于世的香港，是一个示范上述困难的好例子！香港所有土地是官（政
府）有的，私用地是由政府以卖地的方式租出去。租期够长，可以延期，其使用权与私产无
异。虽说香港地少人多，实际上香港历来是空置的官地多于卖了（租了）出去的土地。空置
官地的用值近于零。这反映著土地的用值在边际上有很大的差距。为什么香港政府不把所有
的土地都卖出去？这样做会大幅度地增加土地的总用值，而类同土地的边际用值会变为大致
相等。说政府要先发展土地才能出售，或要先移山填海，皆不成理由。土地的发展成本通常
远低于地价，而在美国，土地的发展一般是由私人从事的。香港不仅有很多用值近于零的空
置土地，而在工业已北移的今天，一些地区的工业大厦，市值低于建筑成本——这些地区的
工业用地的市值是零。为什么香港政府不把这些工业用地改为住宅用地呢？
答案似乎是，香港政府历来以卖地的收入作为一项比较重要的经费来源。若土地一下
子大量供应，地价暴跌，价格弹性系数低于一，政府的卖地总收入会下降，而若把所有土地
一起卖出去，将来就再没有土地可卖了。这解释似是而非。土地若一下子卖清光，地价大跌
是对的，但总用值会大升，若政府增加地税率，到某一地税率，从土地所得的按期税收会高
于按期卖地所得。
另一个比较可信的解释，是政府先把一部分的土地以高价卖给了地产商，若再大量出
售，地产商会血本无归，后者于是大搞政治活动，促使政府知所适从，保障地产商应得的利
益——从历史经验看，在香港这保障使好些地产商大发其达。这解释是可信的，但不可尽信。
为什么当初香港政府决定以小量逐步增加土地的供应呢？难道是个多世纪之前，香港的行政
局与立法局的议员，是为地产商工作的？又或者当年议员们大都是可观的大地主？
政治的问题，我一想就头痛。希望上述的例子能使读者明白，我常说以经济理论解释
世事最困难的地方，是考查局限条件——有关交易或制度费用的局限约束。
最后一点要说的，是使用权的界定不是法律写成怎样就怎样。没有明文的不成文法、
风俗、伦理等，在不同的社会中有不同的约束权项与权限的效果。奇怪的是在以先进知名的
美国，土地的使用权往往与明文土地法律界定的大为不同。土地法律指明某地可以怎样使用，
说得一清二楚，但业主决定依法使用时，其他市民可以依其他法律提出反对，搞得满天星斗。
是的，在美国，不同法律的互相矛盾司空见惯，是经济学者的研究题材，而律师因为这些矛
盾而增加就业的机会，或多赚钱，是不言而喻的了。难道互相矛盾的法律是律师们的杰作？
（二）收入享受权
作学生时写《佃农理论》，无意间得到一个新奇的发现。那就是：一块有私人使用权的
土地，其租值收入如果不是全部界定为地主所有，而是某部分的租值因为有管制而变为没有
主人的，那么该土地的使用在某程度上会有非私产的效果。那是说，有私人使用权的资产，
如果没有被界定为私有的收入或租值，在竞争下资产的使用会有非私产或公共产的效果，使
那没有被界定为私有的租值消散。
当时我对公海捕鱼的租值消散（rent dissipation）理论有研究，但公海是没有私人
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使用权的。佃农的农地有私人使用权，只是台湾政府把地主的分成约束在百分之三十七点五，
低于市场的地主分成大约二十个百分点，而这后者的土地租值，因为农民的竞争而被农民的
劳力增加代替了或消散了。在《佃农理论的前因后果》一文内我有如下的回忆：
「佃农研究的第二个比较重要的题外话，是由台湾土地改革的地主分成被约
束在百分之三十七点五而引起的。这项政府管制使佃农的土地增加生产，因为农
户的收入高于另谋高就所得，所以在竞争下劳力会增加，直至农户收入等于劳力
另谋高就的代价而止。按理直推下去，假若地主的分成百分比被约束为零，那么
农户劳力增加的均衡点，会是农户的百分之一百分成的总收入，等于农户劳力的
总代价。这样，土地的租值就全部消散了。
「这是一项重要的发现，虽然在论文及书内我只以闲话方式处理。地主分成
被约束为零，农户在竞争下使土地的租值变为零的效果，与一块非私产的『公共』
土地的租值消散（dissipation of rent）完全一样。我对租值消散的理论传统知
之甚详（它起自von Thunen，然后经过A。 C。 Pigou、F。 H。 Knight 及H。 S。 Gordon
等人的发展），用不著参考什么。
「当时我想，地主的分成收入是零，其土地的使用效果与『公共财产』（mon
property）一样，不足为奇。我又想，若地主的分成收入不是零但近于零，那当
然与公共财产没有多大分别了。如此类推，地主分成百分之三十七点五，低于自
由市场的分成率，在某程度上土地的使用总有点『公共财产』的效果。
「问题的所在很快就浮现了。土地是地主私有，但土地的收入权利却被压制。
假若市场的地主分成应该是百分之六十，但被政府约束为百分之四十，那么百分
之二十的差距是谁的权利呢？说那是农户的，但农户可不是地主，也不是土地的
持股人，地主有权取回土地，自作耕耘。这样，百分之二十的收入权利就变得模
糊不清。我于是想，要是政府把土地股份化，把三分之一的股权交给农户，那么
农户就不会在竞争下增加劳力来生产了。农户的产品会是百分之四十归劳力，百
分之二十是农户三分之一的股权应得的租金，而地主的百分之四十的分成，则是
他的三分之二的股权所得。」
关于租值消散及其中的谬误，是下一章的话题。但谬误归谬误，收入享受权若不被界
定为私有，会有使用权公用的效果，是对的。上文引用的最后一段——以股份界定私有产权
——是重要的。我将会在谈转让权时再分析。这里的要点，是私有产权必须包括有清楚界定
的私人收入享受权。这观点还有另一些重要的变化。
古代的中国及中世纪时代的欧洲，「租」（rent）与「税」（tax）是同义的字。一个郡
主（或大地主）向农民收租，在某程度上要管治，但当郡主提供保安、解决纠纷等服务时，
他就被视为「政府」，而收的「租」就称为「税」。这里要注意的是，只要郡主�