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低的多，不太涨，那么深圳人住哪里呢，住在华侨村、香蜜湖、福田区那一带，那是很大的一个区域，这么大的区域，就算你有几亿的资金，怎么炒作，很难。
广州呢，广州也有市中心，广州的交通很差，那么差的交通，给老百姓很大的负担，广州人愿意住在市中心吗，不愿意，他住哪里呢，天河以及番禺。现在番禺也是广州的一部分，番禺是新开发区域，这二个区域地方非常之大，难以炒作。
北京呢，北京是特别有意思的一个地方。今天我有多少时间讲课？（笑）我要把时间找对，多讲了不好意思。（笑）这个北京，是二环、三环，没有一环，四环，这么环下去的。我有时候挖苦北京市，怎么搞这种环呢，莫名其妙，现在搞到七环了，八环就把天津搞进来了，（笑）十六环就把山东搞进来了，（笑）把全国都变成北京郊区了。（笑）这个环状的东西呢，让你很难炒作。你问北京老百姓，想不想住在市中心？他当然想住市中心了，但市中心是天安门，（笑）是国家领导人住的地方，不是老百姓住的地方，（笑）你要住天安门阿，没有人要住那里的，想也别想，住王府井，那也不行。那住哪里呢，北大清华那一带，或者亚运村，或者工人体育馆那一带，那是肯定没问题的，四环、五环之外，那是很大的一个区，北京市是很大的一个地方。在墨尔本呆久了以后呢，回到北京你很不习惯，吃个饭都要1个小时才能到，而且都是塞车，太大了，去任何地方，包括上个厕所，都要1个小时。（笑）在这个地方，这么大的区域，你怎么炒作，你看还是不行。
因此应了我的一句话，大上海地区是最好炒作的地方。你去问上海人，你喜不喜欢住在南京西路？以及淮海路？我不知道你们这里有没有上海来的，上海老百姓最喜欢住那个地方了。上海人特别可爱，有钱的上海人可能在郊区，浦东或虹桥那一带，买个豪华别墅，他还是要在南京西路、淮海路买个小公寓住着，他就是这个心态，他这么样的一个想法没办法的。那个区域土地供应极为有限，当然目前还有一大块地没开发，那就是周正毅的地，（笑）要开发搞成一个什么雕塑公园，在南京西路附近。那个区域土地供应非常有限，而且楼盘很少，上海人都很想住这里，叫内环区。由于这种特殊的现象，所以，可以用少量资金，据我们判断，几亿元就可以撬动上海的房价。
做法是这样子的，我们发现，整个上海房价走势图跟2003年国际炒家炒作香港H股非常类似。香港的H股什么意思，就是国内到香港去上市的叫H股，国内的很多国营企业是H股。
我们看他们当时怎么炒H股？就是国外的机构投资人，联合起来炒作。各位回头看一下，中国人侵略别的国家的时候，都是单打独干，国外呢都是八国联军，当时在清朝的时候是八国联军，到今天中华人民共和国，一样八国联军，你看他炒房地产、炒H股就是这样的。当时在2003年4月1号之前，当时我的观点是H股是国际炒家联合操纵的结果，于是我要找证据。但根据香港的规定，机构投资人持股量在10％以上才需要披露，10％以下不需要披露，我看资料没有看到国际炒家、国际投资人炒股，难得我的观点是错的吗？不可能，我不会错的。突然到了2003年4月1号，联交所来了突然一个命令，5％以上都要披露。你看吧，都在10～9％之间，最多的时候，摩根大通、摩根斯坦利，都在里面，你想得到的国外投资机构都在里面。摩根还有几笔控制的比较好，9。99％，（笑）10％要披露，9。99％不需要披露，就这么干的。
这些人怎么炒呢，我拿马鞍山钢铁，国内的一家国营企业，来给各位举个例子。我们发现，马鞍山钢铁是大通以及汇丰银行，还有一个叫联合资本公司几家联合炒作的。怎么炒作呢，摩根先进来，大量收购股票，持股量一直上升，可是发现股价没有变动，很稳定。他大量收购，但速度很慢，不在市场造成任何压力，没有谣言。收购量上升，股价不太变动，到最后由谁来拉抬股价呢，就由汇丰银行以及联合资本二个公司，突然进来，大幅拉抬股价，然后在最高价位，三家公司一起套现离场，股价大跌，然后把中小股民圈进去。这是马鞍山钢铁，换一家呢，说不定由汇丰银行先做，然后摩根大通在后面接盘，就这样子，相互合作，所以大家都不会被套牢，不像我们中国的庄家，还被套牢。（笑）要使坏的话呢，就要跟老外学，联合炒作才行。
这个现象给我们一个很大的震撼，所谓的联合操纵也在上海的楼市一样上演。我们看个历史资料，在2002年的时候呢，尤其2003年初，大量进来收购内环的房子，房价没有太变动。我们找不到具体的资料，它不是股市，没有披露的义务。但是我们走访了很多内环地区的房屋代理，根据他们的说法，有很多的机构投资人进来，成批成批的买。到了2003年底，开始拉抬，从年底到2月份，短短2～3个月的时间，拉抬近30％，从2004年下半年，楼价大幅上升，跟H股走势非常类似。到了3月份、4月份，达到历史高位，怎么样呢，应该是和H股一样，一起套现离场。
中央政府在做决策的时候，会还没开完，外面都知道了，（笑）宏观调控这个思维早就知道了，很多人晓得，可能我不晓得吧，但很多人都晓得。所以在宏观调控政策没有出台之前，全部套现离场。然后宏观调控政策一出来，一刀砍向谁呢，接盘的上海老百姓，国际炒家他们比你先走，这叫什么各位知道吗？技不如人。没有砍倒他们，最后打击了上海老百姓，但是这也是活该的，谁叫你要去接呢。你看我们广东老百姓就很好，多打几次就乖了。（笑）广东为什么没有泡沫各位晓得吗？因为广东跟香港非常近，从1992年开始，广东就不断地受到香港的冲击，香港楼市几次崩盘，97年是最严重的，当然董建华先生领导无方是最重要的原因，但是几次打下来以后呢，广东老百姓特别的理智，他不跟风。
所以各位请看下，我们按照房地产走势图来看，广东几乎没有任何的泡沫，房价走势有时候还低于通货膨胀率。这个现象还是比较正常，香蜜湖、华侨城一带1平米卖到1万多比比皆是，可在上海内环地区呢，3万以上。像上海老百姓这次的跟风，受到打击。宏观调控出来，如果不交易的话呢，价格是不会变的，就像股票一样，股票价格为何有波动，就是要通过交易，没有交易是不会有波动的。我们观察到这个现象，上海老百姓惜售，不卖，宏观调控前二三个月，交易量几乎为零，现在是100多，那也和零差不多。由于交易量过少，除了一些资金链供应紧张的新楼盘不得不降价之外，我们没有看到二手房大幅降价，尤其内环地区。我当初预言，内外环之间的房价按照比例而言是泡沫比较大的，为什么呢，内环房价一炒起来，3万块以后，旁边这些内外环之间的楼盘呢，觉得他们怎么涨的那么快啊，咱们也跟着吧。跟风跟起来的，所以内外环之间的泡沫最严重，外环之外的还好一点。这次下跌的是内外环之间的下跌，而且这带楼盘啊，他们基本不是实在的资金进入，而是跟风的结果。当时我在4月份的时候做过这种预测，到最后走势图也是这样，内外环之间价格下跌的压力是比较大的。外环以外的一大批新楼盘下跌，我们发现是因为地产商抗不住。但是属于个人资产的这一部分有很强的惜售现象。
那么现在我更担心是，上海市老百姓的消费习惯是很奇怪的，他不是根据赚多少钱来消费的，他的消费习惯有二个变数，一个是薪水多少，另外一个呢是财富效果。由于房地产大幅泡沫现象，房子价值虚增比较多，甚至增值100％、200％的都有。老百姓觉得自己有钱了，出门打的啦，晚上出去吃喝玩乐啦，腐败呀。上海是个最有趣的区域，你只要稍微下一点小雨，毛毛雨，再叫不到出租车，大家都怕淋点雨，娇贵的样子，怕淋点小雨。（笑）还有，不论你菜做的多难吃，餐厅总是高朋满座，（笑）上海人的一个独特现象。各位知道为什么吗？就是那种财富效果，所产生的一种畸形消费，这种畸形的消费拉抬了上海市的经济。
各位知道我担心什么事，上海市的竞争力，就像我批评银川跟武汉一样，会因为高房价而受到一定的打击。这话怎么说？如果宏观调控非常有效的话，打击了房价，如果泡沫假设完全都没有了，消费会大幅下跌，所以现在繁荣的假相所形成的高增长，会因为消费的大跌而受到破坏。我最担心上海会是第一个开始萧条的城市，同时大上海地区政府希望搞金融中心，这个中心，那个中心的。我想反问一个问题，你这么高的房价，以前有这个想法，外滩要搞个金融街，现在不搞了，为什么不搞了，太贵了。几万块1平米，谁能住的起。你发现很多政策的推动，因为高房价的原因，很多政策推不下去。所以现在上海政府，我觉得是非常辛苦的，他想做什么下一步，你告诉我，除了2010年的所谓世博概念之外，还有什么新的概念？上海市走到现在遇到一个瓶颈，当然我不能排除其他的因素，高房价遏制了上海下一步的发展，而且上海消费的这种特殊形态，上海地区会成为波动极为大的城市，会让未来的治理更加的艰难。
可是各位要理解，每个城市都有每个城市的问题。我们再回头看，广东省的发展和上海不一样，上海市政府的规划还是比较到位的，整个城市的发展，政府的行为做了主导力量。广东又不是，广东是绝对自由放纵民营经济的地方，到现在为止，你发现这个也是遏制广东经济发展的原因。大家知道为什么，因为广东省每一个市县都是低水平重复浪费投资，而且都是一样的。大家为了自己发展自己，每个都搞个小庙小店，搞个高污染的，到最后，看起来好像民营企业很旺盛，你下一步走不下去了。这种低水平重复浪费重复投资现象，遏制广东省发展。我拿上海和广东这二个城市和各位做个比较，如果各位想要回国内发展的话呢，对于类似的现象必须多加注意。我们先休息下，大家先小便一下，（笑）回来以后我们继续讲我国民营企业发展的困境以及其他的问题。（鼓掌）
中国股市如何走出困境
还有三十分钟的演讲，说一下大家关切的话题。近期在国内发生了一个重大的事件，就是证监会推出股改。
什么叫股改，股改的意思，就是把上市公司一些不流通的法人股或者国家股以一种特殊的方法，变成流通股。这个事情目前正在做，如果各位关切的话呢，随时上新浪网搜狐网，财经版的头版头条常常谈到这个问题。我个人在公开场合也好，或者透过内部管道也好，我是公开反对证监会。我认为股改必须立刻停止。我这样讲的原因，是因为，这个做法进一步破坏了政府信用。虽然我是资本主义的经济学家，可是我对共产党的信用我比谁都关切。（笑）
为什么我这么说，全世界做过股改的国家很多，我认为最成功的国家，就是跟你们有关的国家――英国。在撒切尔夫人时代，推出了所谓的股改三步曲，也叫私有化三步曲。
第一步，在现有国有股股权不变的情况下，由职业经理人经营。
第二步，最重要的一步，经营好的国营企业进行股改，把国有股转化成老百姓所持有。做得不好怎么办呢，就不能够进行股改。既然是一个民主殿堂，为什么这么笨呢，都股改，我赚了，卖给老百姓，管他呢，反正坑老百姓无所谓。我告诉你，这就是英国政府的睿智。因为他完全理解，股改本身就是政府的背书，如果你把坏的公司拿去股改，到最后，小股民买到以后，股价大跌，他骂谁呢，他骂政府，因为政府背书的政策，而这就是为什么英国政府在第二步的时候只让好的公司上市。那我们今天是怎么上市的呢，什么公司，不管好坏，都进行股改。这次我发现的现象，接到无数的投诉，小股民的投诉，三大现象：第一，发现在股改之前股票大量转手。我们怀疑上市公司利用人头收集股票，投票时用，因为股改需要小股民投票，出现收购股权。第二，我们接到非常多的投诉，上市公司透过某些顾问公司，在交易所、各证券公司营业大厅，收购表格，帮股民投票。第三，某些地方政府，趁此机会套现离场。那么这种现象所带来的结果，我想请问政府，你能不能防止？防止不了，你的背书，就像汇率一样使政府信用进一步被破坏。我们的党希望信用被破坏吗？当然不希望。各位知不知道什么原因，因为他不理解，不理解金融市场的险恶。
第三步，英国股改的第三步曲，那就是英国政府保有一股黄金股。什么目的，在影响重大国计民生的问题上面英国政府有否决权，大家知道为什么吗？因为英国知道政府的重要性，政府的价值。我们国内有些专家学者要求共产党退出经济领域，这是绝对不可接受的，党不但不能推出，而且必须在经济领域里更进一步加强执政能力，因为只有政府才能够振兴股市，而且股票市场是否能健康的发展，唯一的因素只有一个，包括美国，包括英国，只有一个，那就是政府信用的背书。一个没有政府信用的股市是不会好的，你认为上市公司自己会好吗？股市参与者会有良心吗？那是不可能的，如果没有政府严刑峻法的管制，就不会成其今天伟大的美国股市。政府的信用太重要了，而这次中国股改呢，也是某些地方官员为了自己的缘故，打着国家旗号进行股改，这是我表示反对的。
所以有人向我提问，说我们的股市未来该怎么办？我只想告诉各位，股市的好坏跟政府是否有决心做改革有很大的关联。我讲一个世界上最坏的股市，那就是1929年的美国。美国股市在1929年大崩盘的时候，由890亿的市值跌到150亿美金，当时美国政府提出了一个新方案，那就是严刑峻法，让股市参与者不敢投机倒把。5年下来，完成了证券交易法的修订，建立了伟大的美国股票市场，而这个伟大的股票市场承担的责任就是社会财富的增值。
那么我们今天对股票市场的各种思维，坦白讲，都是学西方的一点皮毛，可是最近，搞了个QFII，什么是QFII呢，那就是叫国外的机构投资国内的股票市场。证监会为什么会出台这一想法？各位晓得吗，证监会认为，机构投资人好，又做基础研究，又是长期投资，不炒股票，所以引到中国来，但他们真的就不会炒股票？就会象在美国一样，搞什么长期投资？基础研究？怎么可能啊！他们在美国这么干，在中国就不会这么干。为什么？各位知道吗，因为美国的严刑峻法让他们不敢，中国没有严刑峻法他们就敢。你看香港，谁在炒股票，谁在真正操纵股市？不就是那些在国外奉公守法的机构投资人吗？翻云覆雨，比我们国内庄家还要厉害。这个现象是我一再批评的。
国企改革、信托责任与法制化建设
我是资本主义经济学家，你们知不知道我在国内最反对什么，我最反对民主自由议会宪法以及民营经济。（笑）我比社会主义经济学家还要更左倾，你以为民主自由议会宪法以及民营经济可以救得了中国吗？大错特错了。我们150年来，从孙中山开始就没搞清楚状况。（笑）
我为什么这么说，亚洲1960年代的超级强权国家菲律宾，承袭了美国所有的制度，包括我刚才讲的民主自由议会宪法民选总统、民营经济，到最后，民营企业和政府合谋席卷全国财富，而结果是，菲律宾女人不得不到香港去做保姆。（笑）菲律宾、马来西亚、泰国、印尼，哪个国家不是如此呢，你只要盲目的引进西方的制度，所带给你们的就是国家的没落。因为一个最基本的精神你没有引入，那就是法制化建设的信托责任你没有引入。
我不晓得各位去年有没有很关切我们国企改革，这25年来，我们中央政府大力推动私有化，把我们国营企业逐步的转成私有化，通过很多种方法，包括MBO。
什么叫MBO呢，那叫经理层收购。其中有一个最荒谬的理论，叫做冰棍理论，由于国家民族的问题、体制的问题，使国营企业做不好，做不好呢，它会像冰棍一样慢慢融化，与其让它完全融化光，不如在它没有融化光之前送给国营企业老总。由此推行25年的产权改革。国企老总通过很多种方法，包括自己收购，朋友收购等等方式把国营企业搞到手上。这就是我们的产权改革。去年我发表一篇文章开始，是在复旦大学做的演讲，叫做《格林柯尔：在“国退民进”的盛宴中狂欢》。当然话很激烈，马上那个家伙就到香港告我，然后开始了将近一年的斗争，到最后，政府英明，停止了MBO，不许国企老总随意拿�