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2008年04月14日 16：19：49 来源：华夏时报
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〃花明天的钱圆今天的梦。〃无疑是大多数贷款买房人的真实写照。
随着央行前后七次的加息调控后，当初这批〃花明天钱〃的贷款人在供楼成本一再增加的情况下，似乎显得有些吃不消。
〃买房子的时候，银行的贷款利息还相对较低，所以每个月几千块钱的房贷算下来利息也并不多。〃作为众多房贷族中的一员，李女士2005年便选择了贷款购房，〃现在加息后，每个月我的利息比原来多了400多块钱，如果继续加息，还款的压力就更大了〃。
那么，对于众多的房贷族来说，如何能够减轻还款的压力，把每月按揭转变为每月理财呢？业内人士指出，房贷族们只要对目前的还款方式进行适当的调整，还是能够为每月不菲的月供省下一笔钱。
不同群体选择不同的还款方式
国内一家商业银行北京分行的理财顾问告诉本报记者，目前市场上各家银行推广的房贷品种，实际上大多数都是按照客户占用银行资金的时间计算出来的。〃对于客户来说，银行所指的'省钱'房贷产品只是相对于标准利率有所降低。〃该理财顾问表示，〃对购房者来说，最好在买房的同时，充分了解各家银行的房贷产品，提前为自己选择一款量身定做的房贷产品。〃
展恒理财研究员赵东则提醒房贷族，无论选择固定利率还是浮动利率，都应该提前做好风险的预期，〃固定利率贷款期限较短，还贷压力较大，如果提前还款需要支付一定的违约金〃。
赵东告诉记者，对于还款人来说，最好事先充分考虑当前的宏观调控市场、自身的收入水平，然后综合比较各家银行的具体利率标准等，选择最适合自己的还款方式，才能达到轻松还贷的目的。
中青年群体：等额本息还款
对大多数收入稳定的中青年购房者来说，等额本息还款是指每月支出相同的数额，不仅计算起来比较方便，而且也方便安排家庭财务规划，为提前还款做好准备。
记者了解到，这种还款方式也是目前大部分银行长期推荐的方式，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
〃等额本息还款就是把借款人按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。〃招商银行亚运村营业部的一位工作人员向记者介绍说，但是由于利息不会随本金数额归还而减少，因此对于还款人来说，还款的总利息相对其他方式较高。
目前，包括中国银行、工商银行、深发展、东亚银行等大多数银行都推出了这种还款方式，购房者可以根据自己的实际情况选择各家银行的产品。
中老年群体：等额本金还款
〃等额本金还款方式由于一开始还款的压力比较大，相对于存款不多的年轻人，更加适合有一定经济基础的中老年群体〃。赵东介绍说，即便今后出现了收入减少的情况，由于还款的金额也逐渐减少，所以还款压力也并不大。
事实上，等额本金还款就是将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是由于前期支付的本金和利息较多，初期的还款压力很大。
与等额本息还款一样，等额本金还款也是目前大多数银行推出的房贷产品，选择范围相对比较广泛。
年轻夫妇：等额递增和等额递减
等额递增和等额递减也是目前多家银行主推的房贷方式。事实上，它是等额本息还款方式的另一种变体。〃这种方式就是把还款年限进行了细化分割，还款方式等同于等额本息。〃招商银行的工作人员介绍说，而它们的区别就在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
〃通常我们建议一些中老年购房者选择等额递减的方式，而对于一些年轻的购房者，等额递增的方式则更加适合他们。〃
收入不稳定：按期付息还本
除了上述两种方式外，按期付息还本是专门针对收入不稳定的群体推出的还款方式。
借款人可以自主决定还款额和按月、季度或年等时间间隔。〃其实这就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。〃上述工作人员介绍说，类似〃季度还〃业务就是针对收入不稳定的人推出的。
〃如果购房者每个月的收入不固定，可以根据自己的工作情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少还款滞纳的情况。〃赵东说。
还款压力大：固定利率锁定风险
在目前国内加息预期强烈的情况下，银行理财顾问建议，购房者可以选择3至5年期的固定利率贷款，〃这样，不论贷款期内市场利率如何变动，借款人都能按照固定利率支付利息，不会受加息的影响。〃
深圳发展银行北京分行审批室经理王彤也表示，相对于其他的还款方式，固定利率比较适合还款压力相对较大的群体，〃一是这种方式可以锁定未来利率上升的风险，二是能够节省利息，缓解了借款人的还款压力〃。
王彤告诉记者，以目前该行推出的〃固定利率气球贷〃为例，如果贷款50万元的话，30年贷款月供3885元，如果采用3年气球贷，那么月还款就降为3780元，每月至少可节省105元，〃如果明后两年利率每年上浮0。27％，那么3年算下来，可节省8919元。〃王彤解释说，〃这也意味着加息的次数越多，这种固定利率方式节省的利息越多。〃
赵东表示，如果购房者选择固定利率，那么就利率锁定期限而言，不宜过长，也不宜过短。〃就目前形势而言，固定利率部分的期限在3至5年比较稳妥。〃赵东说，在考虑今后降息可能的同时，也要考虑今后的加息可能。〃还款初期，固定利率房贷的成本比浮动利率高，如果利率锁定期限太短，就很可能得不偿失。〃
目前，市场上只有深圳发展银行、工商银行、光大银行、中国银行、建设银行和招商银行等几家银行推出了固定利率贷款项目，房贷族如果选择这种还款方式，最好充分比较几家银行的利率后再进行选择。
房贷小知识
目前购房者可以选择的房贷主要有三种方式：商业贷款、住房公积金贷款和组合贷款。作为大多数购房者所选择的商业贷款，提供给购房者的优惠也是实实在在的。
按照目前的政策，购房者在享受第一套住房基准利率基础上利率下浮15％的优惠后，不限制贷款金额，只要符合贷款比例要求即可，新房和二手房按照该政策执行。需要注意的是，面积小于或等于90平方米的住房，最多只能贷到总购房款的80％；而大于90平方米的住房这个比例则降为总购房款的70％。
如果购房者购买的是第二套住房，那么除了需要首付总购房款的40％以外，贷款利率还将在基准利率基础上上浮10％。