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面合同形式。这些合同，除应由当事人达成意思表示一致而成立外，还应将合同文件提交有
关国家主管机关审查批准才能生效。审批形式是国家法律、行政法规对某些合同的特殊要求
。法律、行政法规规定必须审批的合同，不经过审批就不能发生法律效力。反之，法律、行
政法规不要求合同采取审批形式的，当事人不能约定或要求国家有关主管机关进行审批。房
地产合同中，有一部分合同是必须采取审批形式的。例如：《城市房地产管理法》第10条规
定：“县级以上地方人民政府出让土地使用权用于房地产开发的，须根据省级以上人民政府
下达的控制指标拟订年度出让土地使用权总面积方案，按照国务院规定，报国务院或者省级
人
民政府批准。”第11条规定：“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行
。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划
、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，
由市、县人民政府土地管理部门实施。”第39条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转
让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”上述规定表明，城市规
划区国有土地使用权出让合同以及土地使用权以划拨方式取得的房地产转让合同，均应采取
审批形式。
4登记形式
登记形式是指按照法律、行政法规的规定或者当事人的约定，采取将合同提交国家登记主管
机关审查，并对该合同或该合同涉及到的财产的流转进行登记的书面合同形式。在房地产合
同中，登记形式被广泛运用，并且，依法履行登记手续通常是房地产合同的生效要件之一。
例如：《城市房地产管理法》第35条规定：“房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五
章的规定办理权属登记。”
上述四种房地产合同的特殊书面形式，可以同时采用两种、三种或四种，相互之间并不排斥
。但是，法律、行政法规规定必须采用的形式，必须全部采用，不得以当事人的约定排除。
综上所述，在合同的形式方面，我国法律、行政法规一般要求房地产合同必须采取书面形式
，而不允许采取口头形式。在书面形式的房地产合同中，特殊书面形式的合同，尤其是登记
形式的合同又占绝大多数。
二、房地产交易合同的签订
（一）房地产交易合同依法签订
1当事人必须具备签订相应合同的法律资格——主体合格
我国法律对签订合同一向有当事资格方面的要求。例如，法律规定公民（自然人）对于任何合
同都必须具有相应的民事行为能力才能以自己的行为而同相对人签订；企业法人签订经济合
同应在其经营范围之内。就房地产合同而言，其当事人除应具备一般合同当事人所应具备的
法律资格外，通常还应具备一些法定的特殊条件。例如，国有土地使用权出让合同的出让方
，必须是市、县人民政府土地管理部门（机关法人）；房屋拆迁合同的拆迁人应是取得房屋拆
迁许可证的建设单位或者个人。
2当事人在签订合同时所为的意思表示必须真实——意思表示真实
这是我国法律针对签订合同的协商过程，从自愿原则出发而提出的一项要求。意思表示真实
就是指当事人的意思表示必须与其内在意志相符合。其实质是禁止任何人通过胁迫、欺诈等
非法手段或者乘人之危而使他人与其签订合同。在房地产合同的签订过程中出现的强买、强
卖以及强租等都与“意思表示真实”的要求相悖，从而导致合同的无效。
3当事人所要订立的合同在内容上必须符合法律和行政法规——内容合法
合同内容符合法律和行政法规，是合同的履行结果既无损于合同当事人利益，又钷损于社会
公共利益的最根本的保证。合同以其具体规定为内容，例如，房地产转让合同应当载明双方
当事人的姓名或名称、处所、房地产权属证书名称和编号、房地产座落位置、面积、四至界
限、土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限、房地产的用途或使用性质、成交价格及交
付方式、房地产交付使用的时间、违约责任等主要事项。显然，合同内容合法，直接意味着
当事人通过该合同而从事的财产流转活动在各方面都合法；如果当事人完全依合同履行自己
的义务，财产流转则会畅通无阻。
4合同形式必须符合法律行政法规——形式合法
任何合同都必须通过一定形式才能得以体现。法律所允许的合同形式主要有两类：口头形式
和书面形式。在书面形式中，又有一般书面形式和特殊书面形式之分，特殊书面形式通常包
括审批形式、公证形式、鉴证形式和登记形式四种。在我国，鉴于房地产合同的重要性，法
律通常都要求房地产合同采用书面形式，其中又以登记书面形式的合同居多。书面合同内容
明确、责任清楚、便于履行、有据可查，便于检查、管理和监督，有利于纠纷的防止和解决
。
依法签订的房地产合同自签订之时起，在法律上即告成立。依法须经登记的，自登记手续办
理完毕之时发生法律效力；无须登记的，自签订之时起即生效。
最后，需要指出的是，在合同法上，合同的“订立”和“签订”含义并不相同。严格来讲，
口头合同和书面合同均可用“订立”一词，书面合同采用“签订”一词名副其实，但口头合
同则不能称“签订”。就房地产合同而言，虽然有极少数合同可采用口头形式，如乡村房屋
借用合同等，但通常是采用书面形式，因此，区分“订立”与“签订”的意义很小。本书通
常采用“房地产合同的签订”一语。
（二）房地产交易合同签订的原则
1平等自愿原则
这是商品经济（市场经济）所要求的，具有普遍性的原则。因为在商品经济活动中，商品生产
者和商品需求者都有各自的经济利益，实现各自的经济利益，要靠他们相互间履行各自应尽
的义务；如果谁不履行合同义务，则应承担违约责任。因此，要实现这一要求，在签订房地
产合同过程中就是必须贯彻平等自愿原则。
所谓平等，是指在签订房地产合同过程中，当事人是以民事主体出现的，即使他们之间有着
行政隶属关系，而在合同这个领域里，他们相互之间也是平等主体之间的关系。这集中体现
了民法的平等原则。
所谓自愿，是指房地产合同的签订必须完全出于双方当事人的真实意愿，通过协商达成一致
的意见。房地产合同的当事人与谁签订合同、怎样签订等行为，都是当事人在不违背法律规
定的前提下自主自愿决定的，他人不得非法干预。当然，这种自愿是以鲼体平等为前提的，
没有主体法律地位上的平等，就根本谈不上自主自愿。
平等自愿原则在有关房地产合同的法律、法规中都得到了体现。《民法通则》第3条规定：
“当事人在民事活动中的地位平等。”第4条规定：“民事活动应遵循自愿、公平、等价有
偿、诚实信用的原则。”《合同法》第3条规定：“合同当事人的法律地位平等，一方不得
将自己的意志强加给另一方。”第4条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何
单位
和个人不得非法干预。”《担保法》第3条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、
诚实信用的原则。”《城市房屋租赁管理办法》第5条规定：“房屋租赁当事人应当遵循自
愿、平等、互利的原则。”
2公平合理、诚实使用原则
公平正义，乃法律之永恒追求。公平合理原则，亦为民法之基本原则，当然适用于房地产合
同的签订。公平合理原则要求当事人本着公平合理的观念签订房地产合同，正当行使权利和
履行义务，在追求自己利益的同时兼顾他人利益和社会公共利益。
诚实信用原则是指当事人在签订房地产合同过程中应该诚实、守信用、不欺、不诈。诚实信
用原则是合同法乃至民法吸收道德观念的结果和体现。将诚实信用这一道德观念引入合同法
乃至民法，始于罗马法。到资本主义时期后，诚实信用上升为合同法的原则。其后，诚实信
用原则的适用范围逐渐扩张，不仅适用于合同的订立、履行和解释，而且扩及于一切民事权
利的行使和义务的履行，成为民法的基本原则之一。诚实信用原则在近现代民法中之所以
取得如此重要的地位，是因为，它将道德规则与法律规定融为一体，兼有法律调节和道德调
节的双重功能，使法律条文具有极大的弹性，法官因而享有较大的自由载量权，能够排除当
事人意思自治而直接调整当事人间的权利义务关系。诚实信用原则属于强行性规范，不允许
当事人以约定排除其适用。房地产合同约定条款违背诚实信用原则的，应为无效。
公平合理、诚实信用原则在有关房地产合同的法律、法规中都有所体现。《民法通则》第4
条规定：“民事活动应遵循自愿、平等、等价有偿、诚实信用的原则。”《保险法》第4条
规定：“从事保险活动必须遵守法律、行政法规，遵循自愿和诚实信用的原则。”《拍卖法
》第4条规定：“拍卖活动应当遵守有关法律、行政法规，遵循公开、公平、公正、诚实信
用的原则。”《担保法》第3条规定：“担保活动应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的
原则。”
3等价有偿原则
等价有偿原则，是指签订的房地产合同要符合等价交换价值规律，合同双方取得的利益基本
相当。该原则的具体体现有：
第一，在房地产合同中，当事人的权利和义务通常具有相对性。也就是说，一方享有权利，
也应向对方承担相应义务；而对方在承担义务的同时，也应享有相应的权利。双方是互为给
付、互为补偿的。
第二，房地产合同中一方当事人取得的财产权利与其履行的义务，在价值上是大致相等的。
例如，在签订房地产买卖合同时，房地产价格的高低是与房地产价值的大小一致的。当然，
在特殊情况下，如房地产赠与合同，根据当事人的意志，一方在享有财产权利的同时，并不
向对方履行相应的财产上的义务。除法律另有规定外，我国法律并不干预当事人无偿转让其
房地产或放弃该房地产。
等价有偿原则是以主体地位平等为前提的，而主体地位平等又必然要求等价有偿。
4遵守法律和法规原则
遵守法律和法规原则是任何民事活动均应遵循的基本原则，房地产合同的签订行为也不例外
。它要求签订房地产合同的当事人必须遵守法律和行政法规；否则，当事人的权利不仅得不
到法律保护，他们还要承担相应的法律责任。具体而言：
第一，签订房地产合同的当事人要合法，即主体要有合法资格。当事人须有民事行为能力；
法律、行政法规对其资格条件有特别要求的，应当具备该特别条件。没有相应的主体资格的
人所签订的房地产合同无效；须追究法律责任的应追究其法律责任。
第二，签订的房地产合同的内容要合法。房地产合同中的各条款应符合法律、行政法规的规
定。如《土地管理法》规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地
”，但，“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让”。在这里，当事人如果买卖
土地，不论是国有土地还是集体所有的土地，都是违法的；但是，国家出让国有土地使用权
或当事人转让土地使用权则是合法的。
第三，房地产合同的形式要式合法。如前所述，房地产合同通常采用书面形式，并且一般是
特殊书面形式，须办理登记手续，否则不生法律效力。
三、房地产合同的签订程序
签订房地产合同的程序是指当事人之间通过相互协商而签订房地产合同的具体过程。签订合
同是为了确认双方当事人的权利与义务，通过双方当事人就合同的主要条款反复协商，最终
达成协议。当事人就房地产合同的主要条款达成协议的过程，通常分为要约和承诺两个阶段
，这就是房地产合同签订的法律程序。
（一）要 约
要约是指一方当事人在提出合同条款的基础上要求或者建议对方与其签订合同的意思表示。
在要约成立的情况下，发出要约的一方为要约人，对方为受要约人。
要约应当具备以下条件：
1要约包含的条款必须是合同必要条款
因为，既然一方当事人要求或建议对方同其签订合同，自然便应当向后者提供其草拟的合同
的必要条款，以供对方全面考虑；否则，有关的合同便无法签订。
2要约必须向特定人发出，法律另有规定或者商业惯例、行业惯例另有要求的除
外
要约人发出要约的目的在于签订合同。然而，一般说来，一方当事人在特定的时刻与场合只
能同特定的人签订特定内容的合同。这便决定了要约通常不能向社会上一切人发出，而只能
向特定人发出。那些向社会发出的包含合同必要条款的订约要求或建议，只有当法律有明文
规定或者依商业惯例或行业惯例而认为应当如此时，才能视为要约。
在实践中，一方当事人泛泛而谈地向某特定的人提出的不包含合同必要条款的订约要求或者
建议，以及一方当事人向社会发出的包含合同必要条款，但依法律和惯例不能视为要约的订
约要求或者建议，都不是要约，而称之为要约邀请。要约邀请在性质上是一种事实行为，本
身不具有法律意义，对发出人无法律约束力。在理论上，要约与要约邀请的区别主要有两点
：第一，要约是当事人自己主动愿意签订合同的意思表示；而要约邀请是当事人表达某种意
愿的事实行为，其内容是希望对方主动向自己提出签订合同的意思表示。第二，要约中含有
当事人表示愿意受要约约束的意旨，要约人将自己置于一旦对方承诺，合同即告成立的无可
选
择的地位；而要约邀请则不含有当事人表示愿意承受要约邀请约束的意旨，要约邀请的发出
人希望将自己处于一种可以选择是否接受对方要约的地位。
要约对于要约人具有法律约束力。这种法律约束力表现为：要约一经到达受要约人，在法律
或者该要约规定的有效期限内，要约人不得撤回或者变更其要约。这是因为，在上述期限内
，受要约人极有可能因接到该项要约而拒绝其他人发来的相同或相似的要约，或者放弃了
主动向其他人发出这种要约的打算，甚至还为履行要约中的那个合同而已经采取了某些准备
措施等。在上述情形下，要约人如果撤回或者变更其要约，受要约人便极有可能遭受损失。
现代合同法一般规定，凡要约人在要约到达受要约人之后撤回或者变更该项要约，由此而给
受要约人造成的损失，应当由要约人负责赔偿。此即现代合同法上的预期违约（先期违约）。
要约到达受要约人后，凡遇到下列情形之一者，其对要约的法律约束力消灭：
1要约被受要约人拒绝
受要约人对于要约，享有全部接受、要求修改和拒绝接受的权利，而无必须全部接受的义务
。受要约人拒绝要约的，要约失效。在受要约人拒绝要约的情形下，受要约人不负通知义务
。
受要约人虽未直接拒绝要约，但表示以对要约中的合同必要条款作某些变更为条件而签订合
同的情形，应视为拒绝要约。
2要约的有效期限届满
许多要约都包含有要求受要约人给予答复的期限，有的要约甚至由法律规定这种答复期限。
这两种期限都属于要约的有效期限。如果这两种期限都不存在，则应以要约到达受要约人后
的一个合理的时间为有效期限。该期限一旦届满，即便受要约人尚未表示拒绝，要约亦失败
。
3要约由要约人有效撤回或者变更
要约一经到达受要约人，在其有效期限内，要约人不得撤回或者变更该镱要约。但在要约发
出后尚未到达受要约人之前，要约人有权将其撤回或者变更。这种撤回或者变更要约的通知
必须先于或者同时与该项要约到达受要约人才产生使该项要约失效的法律效力。
4要约的标的物毁损灭失
在要约的有效期限内，要约所包含的那项合同的标的物毁损灭失，从而使要约人客观上已无
法履行其原来打算与受要约人签订的合同，要约则失其法律约束力。在这种情况下�