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位于第五十六层的一家纺织业公司开始工作时，想到将在这座摩天大楼里工作时她就激动得发抖。对于她来说，帝国大厦是城市魅力的缩影。然而她后来却说，她的种种美好展望被这座六十一年的大厦的每一点每一滴都带回到了沉闷得甚至令人窒息的现实中。而且事实上，她这种对帝国大厦的憎恶一直延续了很久。
作为一个来到大城市的新鲜人，史密斯很容易被那些在这座历经沧桑的大厦里生活和工作的人们所影响，她也认为这座大厦的维护是一个无休止的工作。当然帝国大厦不是而且也决不会象康涅狄格州郊外的办公大楼一样质朴无华。长期居住在这里的纽约人渐渐习惯了生活在这座城市所不可避免的令人恼怒和气愤的现象，其中就包括乘坐污秽的地铁去那些老旧的大厦上班，然而史密斯的心中则义愤填膺。她属于那种为数不多的拥有精品美国生活观的人，会为改变周围那些不正确的东西而努力。她觉得，作为一个美国人，她生来有权利要求一个新的办公场所。如果史密斯知道她将只是好斗的纽约房地产大亨利昂娜与唐纳德？特朗普之间丑恶冲突的一张牌，那么她很可能会好好考虑一下自己的打算。
史密斯就这样抱着单纯的目的开始行动了，她三十来岁、长相迷人，是一个健谈的女人。作为哥本哈根联盟——帝国大厦二十多年的老租户——的董事长助理，她开始了这项费力不讨好的工作。她打电话给大厦经理，向他这儿那儿地抱怨，而且口气相当强硬。史密斯抱怨说，线缆从天花板掉了出来，整个大厦重新安装的窗户在暴风雨中会漏进雨水来；她要求重新修补走廊和天花板的破洞。一位大厦代理告诉她，大厦窗框的边封还没有完工，而后给了她一些香肠状的沙袋，让她在暴风雨时把沙袋放在窗户上。当一场恼人的倾盆大雨把窗户旁边的一台复印机淋坏时，史密斯要求海尔姆斯雷大厦赔偿损失。事情就这样又一次发生了。在她再一次打电话抱怨后，附带写了一封信：“我获知我们是第六十六位抱怨窗户漏雨的客户了，”她写到，“我们不能在风雨大作的办公室中进行工作。”
几个月后，史密斯的上司，哥本哈根联盟董事长伊曼纽尔在给大厦维护理事的一封信中指出，他办公桌头顶的一块天花板突然掉了下来。他写到，一个维修工告诉他这是因为管道的问题。伊曼纽尔指出，外露的管道开始长出霉菌。在第二封信中，他抱怨说：“我办公室墙上的霉菌开始大量增长，”这是一个危害健康的问题，他强调说。
史密斯还指出了老鼠的问题。在纽约的许多大厦里，不论是大厦新旧，害虫问题是一个令人尴尬的现实。史密斯却觉得这一点令人无法忍受。在她看来这些老鼠是那么的嚣张，它们会在大白天到处出现。让每个人尖叫。史密斯坚持认为它们是田鼠，其中经常出现的一只个头竟然和沙田鼠一样大。令人气愤的是海尔姆斯雷大厦让租户们自己安置老鼠夹子，而且让他们自己收拾捉住的老鼠们。海尔姆斯雷大厦老资格的副董事长约翰？崔纳后来提议，在“整座大厦”驱逐那些“像猪一样脏的租户”。
一天，史密斯在走出哥本哈根办公室时，发现了一个长相凶恶的男人在走廊撒尿。她猛地关上门，给保安打电话。最后她被告知，门卫被开除回家了。史密斯认为大厦的安全系统同样存在许多让人担忧的地方，在世贸中心地下室发生一起炸弹爆炸事件之后一年里，许多纽约办公大厦开始限制流入量。在四五个月后，帝国大厦也这么做了，但是排队游览的游客会排到第五大街外很远，很快帝国大厦又恢复了开放的管理政策。在一天早上，史密斯听到她办公室走廊上传来一个女人的尖叫声，事后得知原来是一个办公室职员被坏人抢去了手镯。
史密斯对窗户和鼠灾的持续控诉让她和管理帝国大厦事件的律师迈克尔？开斯迪发生了矛盾。史密斯后来回忆说，迈克尔？开斯迪告诉史密斯和她的上司们，他们可以给自己公司的投保保险公司写一份有关受损复印机情况的申请报告。史密斯的上司拒绝了，史密斯在交给迈克尔？开斯迪的一份备忘录里拒绝了他的建议，而且再次谴责说这是由于大厦的原因造成他们的损失。史密斯要求海尔姆斯雷大厦负责更换他们的复印机，哥本哈根联盟开始从他们的租金中扣除赔偿费用。
史密斯后来回忆，一天在电话中，当他们讨论到底损失应由谁负责时，迈克尔？开斯迪对史密斯说她在进行一场注定失败的斗争。他对史密斯说，她对抗的是一群最优秀的律师团。“你什么也不是”，史密斯回忆他的话；“你只不过是一个秘书。”
“这是美国，”史密斯这样反驳迈克尔？开斯迪，“人人都有权利。你认为我什么也不是。那么你等着瞧吧。”
迈克尔？开斯迪后来则说，他没有印象给史密斯打过这样的电话而且他也不会对任何人讲那样的话。不管当时说了些什么，史密斯后来回忆，她愤怒地挂上了电话。在康涅狄格州，她曾经作为一名成员协助联邦生命权力委员会康涅狄格州分部参与反堕胎示威活动，因此她
对这种斗争并不陌生。 史密斯觉得是公司和帝国大厦开展斗争的时候了，但在进行斗争之前她需要弄清楚斗争的对象。到底是谁拥有着帝国大厦呢？史密斯感到很困惑，她毫无线索。
当天晚上，史密斯的丈夫告诉她，唐纳德？特朗普最近刚买下帝国大厦，史密斯大吃一惊。“我不敢相信一个像唐纳德？特朗普那样的百万富翁竟然是帝国大厦的主人，这是一个多么不值一提的破烂。”她说：“帝国大厦是让人恶心得要死。”
史密斯冷静地写了一封抱怨大厦问题的短信给唐纳德？特朗普。她威胁说，如果唐纳德？特朗普不着手解决这些问题，她将会开始发动所有租户们开展斗争。她把信发给了唐纳德？特朗普大厦中心办公室。史密斯不是那种有耐心等待答复的人。她给唐纳德？特朗普组织打电话说要找唐纳德？特朗普本人。最后她找到了唐纳德？特朗普的长期秘书诺玛，史密斯告诉诺玛她要求唐纳德？特朗普亲自召集帝国大厦所有租户见面商谈。“如果他不能尽快着手处理这件事，我将会召集所有的租户进行示威，”史密斯脱口而出，“我要开展一场对付唐纳德？特朗普的战斗。”
不到一小时，唐纳德？特朗普回复了电话。史密斯倾诉了她长篇累牍的抱怨。她补充说，大厦的律师是一个“混蛋。”
“你完全搞错了，” 唐纳德？特朗普对她说，“你不明白。”他告诉史密斯虽然他是大厦的业主，但事实是海尔姆斯雷夫妇拥有对整座大厦长达一百多年的租期。唐纳德？特朗普问史密斯是否绝对确信自己抱怨的事情属实，史密斯回答说，这一切都是千真万确的事情。
“在你做任何事前，我希望你能先保持冷静，”唐纳德？特朗普告诉她。“请你过来和我谈谈，但是请先不要开始召集租户们对我的大厦进行示威。”
史密斯在这么短时间内没办法找到别的租户和她一起去，她也没有做好和唐纳德？特朗普会见的心理准备，甚至有些担心自己没有化好妆。她把一叠照片放到一个纽约梅西百货公司购物袋里，并一起带上了海尔姆斯雷大厦提供的用来堵窗户框缝隙的一个沙袋。当她来到位于特朗普大厦二十六层的唐纳德？特朗普办公室时，她觉得有些紧张。特朗普的律师们早已在等候她。她和唐纳德？特朗普及他的律师们一起涌入一间宽敞的会议室。唐纳德？特朗普坐在一张整洁的办公桌后面，他的背后是由特朗普大厦的杂志装饰着的墙壁。
“噢，看上去你很年轻呀。”特朗普对史密斯说，“听你说话，我还以为你年纪很大了呢。我听说你对我的大厦有一大堆的不满。到底是怎么回事呢？”
“我不知从哪里说起，”史密斯答复说。她似乎不知该从何开始，而且当史密斯很激动时，她会讲得很快。史密斯不停地对自己说，讲慢些，讲清楚些。她递给特朗普有关她对帝国大厦抱怨问题的一个列表。她描述大厦的保安，告诉特朗普有关抢劫的事情。她抱怨不完善的防火系统，大厦中缺少烟雾传感器和灭火器。她告诉他，大厦里有老鼠。当她讲到大厦窗户的泄漏问题，她从坐位上跳起来，去取她的梅西购物袋，从里面拿出了那个沙袋。她回头看了一眼特朗普，发现他惊惶地从自己的坐位上站了起来，她意识到自己的举动吓到特朗普了。她想，他一定以为自己刚才要伤害他。
谁是帝国大厦真正的主人谁是帝国大厦真正的主人（3）
史密斯催促特朗普给她的老板打电话来听取一下她老板的意见，特朗普问自己是否可以马上打，特朗普的律师们不同意他这么做。特朗普没有理会律师们的建议，拿起电话打给哥本哈根联盟。哥本哈根联盟总裁卡琳？特兰朵对特朗普说，她想要的是一座安全清洁的大厦。
挂上电话后，特朗普对史密斯说这可不是他管理大厦的方法。他说，在特朗普大厦，即使墙上有一个小洞，如果我们没有把它修补好，租户都可以不付房租。他本人经常在大厦里面巡视。他对史密斯说，有一次一个男人在大厦的杂货店抢了一位女士的手提包，特朗普大厦的保安立刻把他抓住了，将他绑在栏杆上，吓唬他，并命令他以后再也不要出现在特朗普大厦。特朗普说，这根本不需要通知警察。“你猜后来怎么样？”特朗普说：“以后就再也没见过那个家伙。”
史密斯问特朗普，在他买下大厦前是否巡视过帝国大厦，特朗普承认自己没有。（特朗普后来又指出，他当然巡查过帝国大厦。）史密斯对他经过没有仔细审查就买下帝国大厦而感到吃惊。
“苏西，那可是帝国大厦，”特朗普说：“它是纽约的一颗明珠呀。”
“是吗，你的明珠看起来很像一块煤球呀，”史密斯迅速回复说。“它太恶心了。”史密斯要求特朗普去巡视一下整座帝国大厦，而不是只到它的瞭望台上去。只要到十层，大厦一百零二层中的任何十层随便去看看就够了。史密斯对特朗普认为她有些疯狂的看法感到很恼火。
特朗普提醒史密斯，在海尔姆斯雷和彼得？莫汀的长期租赁条约下，他参与大厦运作的作用很少。“在那座大厦里，我能帮你的很少。”他接着说，“利昂娜是个巫婆，哈利却是一个好人。她毁了他，一个坏女人毁了一个好男人。她是一只母狗。”史密斯一听到特朗普谈起利昂娜的名字，就听到他对她的咒骂。谈到一件和利昂娜的交易时，特朗普恨得咬牙切齿地说：“我真想掐住她那瘦长的脖子，把她掐死。”史密斯后来回忆说，特朗普双眼充满怒火，满面通红，浑身因生气而发抖。她突然觉得自己应该离开特朗普的办公室。特朗普说，
利昂娜一分钱也不肯投入到帝国大厦，她只想着从大厦搜刮钱。
“我会去看大厦的，你觉得怎么样呢，史密斯女士？”特朗普说。
史密斯谢过特朗普，然后急忙离开特朗普的办公室。
几天后，特朗普给史密斯打电话，告诉她，他审查过大厦了。当他描述自己的参观过程时，史密斯发现他不断地用“狗屎”这个词。特朗普说他会帮助她，他会强迫利昂娜？海尔姆斯雷去修理帝国大厦的。
但是当特朗普准备对他的宿敌采取行动时，他马上面临着那个威胁横井英树家族分裂的问题——到底谁拥有着帝国大厦？一九九四年十一月二日，在横井英树的日本产业公司公司指示下，纽约律师斯坦文？罗森向纽约最高法院投诉唐纳德？ 特朗普帝国大厦的合作伙伴——拥有几家公司的中原喜子、简恩？保罗？雷诺阿。他们控告喜子夫妇两人在横井英树不知情的情况下用一系列复杂的方法控制了帝国大厦的拥有权，并且没有确定这些空壳公司的股东，也没有将股票单据或文件递交给横井英树。
罗森没有直接控诉喜子和她的丈夫偷窃帝国大厦，但他的指控已经很近似于这种意思了。控诉说，当大厦被收购时，喜子对横井英树声称她会将大厦的地契归属于日本产业公司名下，或是此公司控制的新创的实体名下，控诉指出，喜子本人没有权利通过日本产业公司来拥有帝国大厦。除非日本产业公司或日本产业公司控制的新创实体放弃对大厦的拥有权利。控诉指出，喜子夫妇从没有向公司告知他们控制着帝国大厦，而且她也没有向公司的任何人告知他们与特朗普的交易，因此，日本产业公司对此一无所知。同时她也没有向日本产业公司商讨，就将一千一百七十万的抵押据为己有。
对帝国大厦的控诉并没有停止。原告还控告喜子非法地将长岛的欧亥卡城堡地契转移，并在未被授权的情况下买了两座英国城堡——朱比特山和泰姆公园。控诉指责喜子夫妇利用所控制的公司控制所有房产并拒绝返还。
控诉要求喜子夫妇将帝国大厦和其他所有属于横井英树的房产返还日本产业公司，而且返还横井英树曾给他女儿所有钱财的使用账单。日本产业公司要求两千五百万美元的实际损失赔偿和两千五百万美元的惩罚性赔偿。
作为一个熟练的从业者，罗森清楚的知道发生在巨头之间如此激烈的对抗的后果。顶级律师事务所将纷纷介入这场争斗，成群的律师们会用成堆的文件像雪一样将他淹没，他们会打响一场争执的战斗。罗森认为这是肯定的事情了，他也做好了一切准备。
在罗森递交控诉几个星期后，他和向自己介绍横井英树家族的纽约商人角田一起乘坐喷气式飞机长途飞往日本。喜子夫妇拒绝受理控诉，是罗森再次反应的时候了，也是他应该和他的客户横井英树直接谈谈以进一步了解情况的时候了。
罗森抵达东京时早已筋疲力尽。他盼望直奔宾馆好好睡上一觉沉沉睡去，他没有在意横井英树家族的热情欢迎。横井英树的二儿子裕彦； 和十来个家庭成员组成欢迎队迎接他共进晚餐。在接下来的十来天里，罗森参加了安排好的各种餐饮活动，使他感觉自己好像被这个家族收买了一样。
当罗森来到八王子医疗监狱时，他被带到一间小小的探监室，坐在一面树脂玻璃前的一把椅子上。他发现警卫没有带枪，监狱的各种设施看起来很友善。一位矮小的老人走了进来，坐在玻璃的另一侧，他穿一件淡蓝色的制服，看起来像一套睡衣，里面是一件白色T恤衫。横井英树看起来有些瘦，但是没有衰弱的感觉，打扮有一些零乱。罗森做了自我介绍。监狱警官站在旁边记录对话内容。罗森完全明白他的客户打算和他的女儿进行一场斗争。横井英树已经很明确地表示了，他满腔愤怒向罗森诉说发生的事情。横井英树怒号“三亿美元呀，”显然他对那些不属于自己的海外投资的估算是错误的。罗森问他是否愿意和特朗普谈判，横井英树愤怒地说，特朗普没有对他讲这笔交易，而且他曾背叛了自己。他拒绝和特朗普谈判。
“那我们可以和喜子谈判吗？”罗森问。
“不，每一样东西都必须归还公司。”横井英树说。
罗森问横井英树是否打算用双方和解的方法来避免一场长期的法律争斗。
横井英树还是说不。他告诉罗森他已控制了他的女儿和女婿，他们会像他一样被关进监狱。横井英树留给罗森一个清晰的印象就是，他不会对他的女儿再做任何让步，他一点也没有和解的打算。
罗森返回横井英树在东京的办公室，开始起草一个看来是很急迫的、很漫长的法律斗争方案。在一间会议室中，他看到一面黑板上画着一个复杂的图表，他问这是什么，有人告诉他，一个叫亨利？布柏尔的美国律师最近来过，这些复杂的方框和线条是他试图解释特朗普对宾馆的拥有权的令人头昏的复杂代理关系的示意图。罗森仔细地看着图表，罗森后来说：“我越看它，越是明白特朗普陷入得有多深。他一定知道他不可以绕过横井英树而和他的女儿交易。他太明白这种关系了。他说‘我不清楚’，但这是不可能的。”罗森发现，这个图表显示特朗普对这个混乱的家族绝对要比他所表示的了解得更多。
谁是帝国大厦真正的主人谁是帝国大厦真正的主人（4）
罗森最终找到了那些他认为一定存在的满屋子的文件。他要求对每份文件都进行了�