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一般来说，造成烂尾的主要原因。通常有四种，首先是开发商本身没有足够的建设资金。仅仅靠极少部分启动资金就盲目开盘建设并预售，企图凭借预售期房回收的款项滚动完成建设项目，而错误判断市场需求。未能如期收回投资。导致项目建设停滞。
其次就是开发商对市场供求发生判断失误，所开发的项目操作资金过于庞大。建筑面积也过大，市场却无人喝彩，导致房屋大面积空置，建设资金长期积压无法承受而被拖垮的。还有一种就是受政治、经济、市场等诸多大环境冲击，造成烂尾。
另外还有一种是最无耻的，就是开发商一开始就策划好一个陷阱，通过各种手段将预售款骗到手，然后潜逃出境，这样的情况不在少数。
水柔等人对于陈明洛提出的承接烂尾楼计划的反应之所以如此强烈，主要就是因为有海南的前车之鉴，众人始终对这个问题无法释然。
当时海南、北海等地的大部分烂尾楼，就是一九九三年局部地区出现房地产过热现象的后遗症，当时房地产投资额增长率远远高于销售额增长率，其中占很大比重的是盲目投资和大肆炒地皮、炒项目的结果，这种结果导致海南、北海一带的房地产受到了致命打击，直到很多年之后才慢慢地又炒作起来，那已经是多年以后的事情了。
正是因为这个影响非常大，后果非常严重，投资商损失非常大。所以大家才谈虎色变，不愿意提到这个烂尾楼的话题。”除了水柔之外，也有不少员工对此表示了非常谨慎的反对。
现在大家既然已经成了公司的一员，那么就是坐到了同一条船上了，虽然说陈明洛是大老板，一言九鼎，可是说的不对的地方，大家依然要提出反驳，否则公司垮了的话，损失最大的反倒是这些员工们，他们还需要花费大量的时间和精力去寻找下一家可以为自己提供生存保障的新公司。
事实上政府方面对于烂尾楼也是感到非常头痛的，他们当然希望这个问题可以解决。
大家基本上可以肯定，只要陈明洛提出这个话题来，政府方面肯定会使出很大的力气来配合陈明洛的。这是因为房地产是资金密集型行业，烂尾楼往往占用了大量的资金，包括大量借贷资金，因此银行往往是最大的债权人，也是最大的直接受损者，银行不但因此而损失了巨额的利息收入，还很有可能损失掉本金，烂尾楼就是银行的一笔相当大的不良资产，而且这东西还有破坏城市形象、浪费土地资源以致破坏投资者信心的危害。
陈明洛之所以想到了这个问题，还是因为那天晚上和柳轻眉去吃烧烤，看到了那座烂尾楼，所以心中才有所触动，想起了
虽然现在看来，烂尾楼是一堆臭狗屎，谁也不愿意理睬，可是陈明洛很清楚，随着经济发展的进程与市场需求的变化，不少烂尾楼都有可能变废为宝。
实际上，复活烂尾楼的努力小政府方面一直都在做的，金融部门由于防范风险的意识在逐渐增强，通过复活烂尾楼来消除坏账、回收资金的压力也比较大。
陈明洛记得很清楚，几年之后，上海市继商铺投资热、酒店式公寓投资热之后，投资者对于产权式办公楼的需求明显增加，产权式办公楼与酒店式公寓、普通住宅相比较，收回投资的期限最短。
因此，该市近二百栋烂尾楼中有相当一部分成为办公楼投资者的首选，最近几年间开建的商住两用烂尾楼在后来被改建成产权式的办公楼后，绝大部分的面积都被销售一空。
女口今来看。大部分的烂尾楼项目大多形成于九十年代中后期。这个小时候投姿额较大的项目，一般都位于市中心办公商业区，具有较高的投资价值。
而在陈明洛看来，投资烂尾楼的话，见效最快，因为复活烂尾楼不用经过报建、打地基等前期阶段。项目启动快，周期短。一个正常楼盘从开发到上市起码要两三年，长的甚至要四五年，而盘活烂尾楼通常只要一年左右，大大提高了资金利用率。还有一个优势就是投资回报高，因为烂尾楼转让价格相对比较低，一个烂尾楼项目的开发一般只需要半年时间和数千万元资金，而其回报率却有可能高达百分之二百以上小这是很惊人的回报率。
如果跟政府方面谈得比较好，还会有一定的政策优惠，比如说复活烂尾楼除享受国家规定的税收优惠外，还可享受经营服务性收费减半、行政事业性收费全免的优惠。甚至也有免征营业税、契税的情况。
当然了，开发烂尾楼也存在许多复杂情况，比如说烂尾楼背后一般都有复杂的经鼻问题和法律问题，如产权不明确、债权债务纠葛等，有的虽已经过法院判决，但执行起来还是存在较大困难的。
说起这事儿来。就不能不提世界上最著名的烂尾楼，柳京饭店。
柳京饭店位于朝鲜平壤。是一幢未完工的摩天大楼，它原来打算成为拥有三千间房间，全球最高的饭店，结果大厦工程从一九八二年起展开。一九九二年完成结构工程后停工，现在看上去就是一个混凝土空壳，并没有有装上窗户和外墙模板，也没有任何的内部装置。
柳京饭店平顶后一直是平壤最显眼的地标建筑，不过平壤的地图上都没有标签。
至于停建的原因则众说纷纭，有的说是由于工程质量出现问题，出现地基沉降，混凝土不合规格。引致无法安装升降机等设备，有的则说是因为缺乏资金完成余下的工程。
虽然柳京饭店没有能够成为全球最高的饭店，但是却成为全球最高的空置建筑物，成为连朝鲜官方都耻于提到的一个禁忌。
陈明洛那天看到的烂尾楼。情况就要好多了。
那边儿的烂尾楼是当年规划中的商业中心金地大厦。那是地地道道的烂尾楼，造成烂尾的原因也很简单，该大楼由一家中外合资企业投资兴建，立项于一九九二年，于一九九三年开始建设，去年开始卖楼花，从去年到现在，金地大厦虽然卖出了几套房子。但是大部分都处于空置之中，资金链断裂之后，老板卷了些钱就跑路了，剩下了这么一个半拉子工程放在这里。
大家反对的原因也是有道理的，毕竟烂尾楼烂尾的原因很多，但是有一点是可以肯定的，那就是在风水方面来讲肯定是不吉利的，自己这个房地产开发公司才在阳朔开张小可以去开发的楼盘有很多，为什么为要跟这种臭烘烘一副衰样儿的烂尾楼扯上关系呢？
况且，这些烂尾楼一般涉及到的资金都在几千万以上，有的甚至有上亿资金的缺口，一旦投资失误，重新开发的计划失败，这部分资金可就套进去出不来了。
虽说现在公司的账上如今也有几千万现金，不用太过担心资金链断裂，但是现在还有望朔山别墅群需要开发，这个也是需要花钱的项目，既然手中已经有了一个赚钱的项目，那么为什么还要打这栋烂尾楼的主意呢？（未完待续
正文 第二百九十四章 橙园计划
为什么。陈明洛在床卜的时候，对水柔说道，“当燃尔刊了加深我们公司在阳朔市政府甚至是省里面的份量啊。”
两人多日未见，陈明洛又在国安的特工练基地里面憋了整整一个月，这一相逢，自然是干柴烈火一般，折腾了大半夜才停歇下来。
大概是因为身体放松到了极致之后，脑部思维变得分外清晰，因此水柔突然有了很多问题需要向陈明洛问清楚，包括他为什么要打烂尾楼的主意这样的问题。
看到了烂尾楼之后，陈明洛首先想到的，就是自己在重生之前所知道的那个例子，后来的地产界首富广东碧桂园起家的历程。
要知道当初兽桂园的老板也就是一个包工头而已，眼光独到，替政府方面处理了一批烂尾楼，结果从此踏上了快速发展的车道，十几年的时间终成大器。
此事在陈明洛看来，还是很有借鉴意义的。
他打算在房地产市场中一显身手，肯定不是那种卷了别人的钱就跑的无良商人，而是要把公司打造成国内一流的房地产开发商，不但要获得经济效益，同时还要获得社会效益，但是走一般途径，肯定是难以实现这个目标的，因此就必须来点儿别的花样儿。
“你的意思是说，这件事情对于政府方面而言，很有好处？”水柔攀着陈明洛的身子问道。
刚刚的一番云雨，极耗精力，此时虽然水柔兴奋得睡不着觉，可是身体却慵懒无力，只是贴着陈明洛的身子，细声慢语地跟他说话。
陈明洛点了点头道，“那是肯定的，现在地方政府的官员们，出政绩的内需很剧烈，但是你主政的城市里面有这么多的烂尾楼干干地杵着，那不是打脸是什么？心里面最希望把这种麻烦给转让出去的，无疑就是他们了。”
水柔听了，就是一笑，心中对于陈明洛的分析到是非常赞同。
就比如上级领导来阳朔视察，坐在车子上面扭头一看，就发现几栋高大的灰色水泥钢筋建筑矗立在那边儿。自然是要动问一下的，这事儿当地官员要如何回答呢？总不能直接就告诉领导说，这是烂尾楼，他们一般把这种情况叫作在建工程。
可是在建工程在这里杵了好几年了还是原来那副德性，人家上级领导来来去去地见了好几回了，你这里还是在建工程，没有一点儿进展，这即便是上级领导嘴上不说什么小可是心里面还不能不质疑一下你的主政能力？
至少，也要说你跟商界的联系不够密切，连这种的问题都没有帮手解决吧？
如今可是一个数字出官的时代，想要出数字，就得依靠这些工商界的朋友们帮衬着，否则仅仅是依靠政府本身的投入，那能干出什么事情？
只要你不是红三代培养的接班人，谁肯在你身上下这么大的重注呢？
“你只要在他们面前稍微表现出对这几栋烂尾楼的关注，立刻就会有大堆的官员们追在屁股后面，求着让你接收这样的项目了。”陈明洛笑着对水柔说道，“即便是这样，你还有大把的时间跟他们讨价还价，顺便再套取一份儿人情。”
“那你的意思，还要把我推到台前啊？”水柔笑了一下道。
对于陈明洛，水柔也算是比较了解的，这家伙虽然一肚子奇谋妙计，但是限于年龄的问题，只肯躲在背后运筹帷幄，却不愿意抛头露的，公司这边儿明面儿上的业务，一直都是自己在处理，这也造成大部分人都认为水柔就是明宇集团的大老板，却想不到真正的大老板却是一个十七岁的高中生，哦，现在应该说是大学生了。
“让你做好事儿呢，那些急着脱身的领导们，肯定把你当成救苦救难的活菩萨来供着，以后办事儿也方便了。”陈明洛笑着对水柔说道。
毕竟，以后明宇集团要出面主持大局的，基本上还是水柔，陈明洛自己考虑到父亲的影响，以及自己今后要走的道路，多半儿是不会亲自出面来当这个代言人，因为一旦这么做了，也就等于限定了自己的发展道路，只能窝在商界里面打拼了。
至少是在现在，陈明洛还没有考虑好自己的发展方向，因为大学几年肯定是要打熬过去的，到时候依然要看周围的环境对自己有何影响，比如说萧名学和父亲陈通达的发展前景如何了，或者说自己交好的这些官员们，能不能给自己带来比较强劲的助力？
水柔到是没有想到陈明洛的心思这么复杂，她只是考虑到陈明洛年纪确实比较公司内部事务大家商量着办没有问题，但是如果社交上也是他出面的话，确实有很多不便，自己替他做这些事情也是应当的，等过个几年，等他年纪大了一些小就没有问题了。
只是水柔倒是想不到，陈明洛已经把她给套牢了，上了这条船，就下不去了。
“倩儿最近老念叨你，吵着要跟我来阳朔”水柔突然说了这么一句。
“唯那岂不是会很不方便？”陈明洛想到水柔的女儿江倩儿，就有些苦恼地挠了挠头道。
不过江倩儿也到该上学的年纪了，总不可能留在明阳那边儿。毕竟无论是师资力量还是环境上，阳朔这边儿都要比明阳好一些，从明宇集团今后的发展来看，以后也将会是以阳朔这边儿为主了，毕竟陈明洛在阳朔。
想到江倩儿来了阳朔，自己跟水柔在一起的时候就要觉得有些不方便了，毕竟江倩儿的年纪在变大小也越来越懂事儿了，这到是个问题。可是这件事情总是要解决的，从教育方面来考虑，孩子跟着父母是要比跟着爷爷奶奶生活好很多的。毕竟隔代虽然更亲，但是在教育理念上存在比较大的差异，对于孩子的教育并没有什么太大的好处。
“倩儿明年就该上小学了，我正为这事儿发愁呢。”水柔深有忧虑地说道，“省城里面的重点小学虽然多，但是束缚也比较多，我很担心倩儿会不是适应，毕竟她从小就是习惯了在比较自由宽松的环境中成长的。”；二，就是省城的重点小一学虽然多。可是真正令人趋！若出旧…卉及有几所，水柔也没有把握能把江倩儿送进去，毕竟送进去之后，还要看老师的脸色，总之是比较麻烦的，她为这事儿头痛很久了。
听着水柔在那里诉说烦恼，陈明洛忽然觉得她有点儿把自己当成是男人的意思了，这让他觉得自己的肩头似乎又多了一些责任，感慨之余，心里面想了一下，立刻就有了主意，笑着对水柔说道，“那还不简单，自己建一所高档的学校不就行了嘛。”
“自己建学校吗？”水柔听了之后，吃了一惊。
陈明洛很认真地点了点头，表示自己并非是信口开河。
此时天光己经大亮了，两个人索性爬了起来，洗漱了一番，然后陈明洛就跟水柔讨论起自己对于望朔山别墅群的设计理念来。
作为重生人士，陈明洛最大的优势就是见多识广，有很多别人没有的成功经验可以直接使用而不是借鉴。
关于烂尾楼的处理手法，广东碧挂国无疑是成功的，当年国务院针对房地产泡沫的调控，使得绝大部分开发商都如坠冰窖，银根骤然紧缩，削减基建投资，清理在建项目等铁腕手段，使得失控的经济列车被重新拉回轨道，楼市泡沫在阳光下开始破灭，曾经一度被炒得火爆的高级花园别墅，刹那间遭受击鼓传花的局面，房地产走向低潮。
也正是这个原因，陈明洛提出建设望朔山别墅群的想法之后，才会遭到那么多人的不看好，毕竟前车之鉴犹在，众多烂尾楼还矗立在那里没有解决，谁也不敢轻易认同他的想法。
当时在顺德白手起家的建筑商杨国强，为顺德某发展商带资建造了这数百套别墅，这就是顺德碧桂园的前身。
房子盖好了，遇上了宏观调控，银行被勒令与自办房地产企业脱钩，曾经热衷于炒房的买楼人也销声匿迹。
这种情况下，投资过亿的项目基本面临死火状态，当杨国强向开发商索要工程所垫费用时，开发商最终答应以变通的方式，让杨国强销售已经盖好的别墅，以销售收入核销建筑成本。
由造房者变成卖房者，杨国强和他的建筑队看起来很惨，可恰恰就是这次悲惨的事件，造就了杨国强的首富机缘。
为了盘活这个项目，杨国强想了许多办法包括通过请来名人为碧桂园题词，但收效甚微。
直到某一天，他为了自己的孩子去考察一座离广州市区近两小时车程的贵族学校，突然间受到启发，这里也是未发展地区，学校建在水田鱼塘之上，却有那么多大款争先恐后把自己的孩子往这儿送，尽管每个学生要交教育储备金就达十五万之多。
由此，杨国强萌发了先建配套学校，再建别墅区的想法。
此时，另一个影响碧桂园历程的人物也粉墨登场。
得知杨国强想要办学之后，就有人向杨国强推荐了当时仍是新华社记者的王志纲。碧桂园的老员工回忆，当时老板的意思是，借助王志纲的新华社记者的名义写一篇重头报道，为他们的楼盘办学鼓一鼓劲，扩大影响。
但王志纲当时的回答是，这个事业不是一篇文章就能做好的，现在的情况是，就房地产搞房地产肯定死火，要跳出房地产才能开发房地产，房地产不等于钢筋加水泥，地产也要用文化的方式去运作，要把它作为一种全新的生活方式，用全新的策划思路去做。
王志纲的一荐话打动了杨国强，他也顺理成章地成为碧桂园的总策戈。
在这之后，碧桂园通过广州各主流媒体大幅刊登投资子女这一主题的广告，由于诉求独特，宣传策划轰动一时，碧桂园首期招生的报名者突破一千三百人，教育储备金也由最初的一个学生十八万涨到了三十万，碧桂园一跃成为广东贵族学校的龙头。也由此筹资近四亿。
碧桂园创造的教育地产模式，在当时看最主要的作用是高额的教育储备金为它后续开发提供了资金支持，但从长远而言，正是跳出地产做地产的主打思想为城市运营商模式打好了基础。
在碧桂园学校名声大噪之后小碧桂园推出了一个新主题，给你一个五星级的家，由此正式确立了碧桂园的房子、会所、学校互相整