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产品地租的租额，仍普遍实行“中分其利”的分成租，若佃户租借了主家的耕牛，还需另加牛租一二成。定额租视田地的肥瘠不同而相差很大，但一般仍为产量的一半。除正租外，地主们无不巧立名目征收各种额外地租，如耗米、斛面、佃鸡、麦租等。中国古代额外地租的各种名目，绝大部分宋朝都已出现。此外，地主还用“划佃”等手法，不断提高征收的地租额。
在普遍实行产品租的同时，货币关系也在不同程度上影响着地租形式。在唐朝的西州，租佃“常田”的预付租，大多为货币。宋朝的官田租大量采用货币形式，不过这主要是出于财政的需要。比较有意义的是当时民田桑麻地的地租普遍交纳钱租，以及一些侨居城镇的遥佃户收折钱租，这反映了商品货币经济的发展。
其次，在宋朝官田的租佃经营中，出现了大量的由形势户包佃的现象，形势户包占官田，已不再象两汉豪民将其部分直接经营，驱奴耕作，而是全部转手再租给小农，充当二地主，从而形成业主、田主和种户的三层关系，使租佃关系更加复杂化。此外，部分官田佃户已经取得了实际上的永佃权，他们常常子孙相承，视官田“如同永业”。因此，宋朝的法律又规定租佃官田的佃户可以将佃权转移让渡。在转让中，新佃户须向旧佃户支付一定的代价，这就是所谓酬价交佃或随价得佃。不过土地的所有权与使用权（佃权）分离的现象，当时在民田中尚未发现，说明永佃权还处在萌芽状态。
最后，佃户的法律地位逐渐明确。
秦汉以来，佃农一直是世家大族的私属。直至唐朝，佃种大地主庄田的农民仍多“王役不供，簿籍不挂”。赵宋立国后，把客户登录簿籍，从而成了封建国家的编户齐民，他们的户籍权得到了承认，同别的编户齐民有了平等的关系。
尽管如此，佃客与主人的关系，在法律地位上却始终存在着主仆名分，是不平等的。而同罪异罚，则是主客法律地位不平等的主要表现。只是在宋初，佃客与田主在服刑上，封建法律尚未作出不平等的明确规定。仁宗嘉祐七年（1062），宋廷才规定，地主殴杀佃农，地方官可以奏申朝廷，“取赦原情”。到了神宗元丰七年（1084），又进一步规定田主殴杀佃客，可减罪一等，即将佃客的法律地位比平民降低了一等。此后，直至元代，主客这种法律地位上的不平等日趋扩大，佃客甚至低于平民三到四等。此外，在这一时期，有关佃农的其他各项法律条文，也日臻明确。
封建法律上的主佃关系是根据宗法家长制（见宗法）下不同关系来规范的，这表明中国的主佃关系具有家长制度的形式。
宋元间佃农法律地位低下的事实，说明自唐宋以来租佃制度虽普遍流行，但佃农对地主仍存在较严重的人身依附关系，租佃关系的发展还没有进入完全成熟的阶段。
第三阶段自明朝到中华民国时期（14世纪末至1949年），单纯纳租关系的租佃制度逐步发展。
明清以后，封建租佃关系发展的主要标志是主佃之间严格的人身依附关系的衰落，宋元以来关于贬抑佃农地位的法律条文已被废弃。明清时期各地此起彼伏的佃农反抗斗争，既是导致人身依附关系削弱的重要原因，又是这种削弱的反映。洪武五年（1372），明太祖朱元璋下诏规定：“佃户见田主不论齿序，并行以少长之礼；若在亲属，不拘主佃，止行亲属礼。”主佃间虽仍有少长之别，但封建礼仪毕竟不同于法律条文，它更多地属于社会道德的范畴。这一诏书第一次使中国历史上的佃农在同田主的关系上也享有了平民的法律地位。到了清朝雍正五年（1727）颁定新制，进一步禁止“不法绅衿私置板棍擅责佃户”。当然，明清佃户还远没争得与田主完全平等的地位，地主们还可以利用政权、族权、神权来压迫他们，但封建法典的更改毕竟反映了租佃关系的深刻变化。
明清时期，局部地区还存在着一种依附关系较强的租佃制，即佃仆制，它靠习惯和文约来维持，是宋元以来某些落后生产关系的残存，但它的延续，又与明清时期绅衿地主集团的发展有关。佃仆制流行于安徽、江苏、浙江、江西、湖南、湖北、河南、广东、福建等省的某些地区，皖南的徽州地区尤为盛行。不同地区对佃仆的称谓也有差异，如世仆、庄奴、庄仆、火佃、细民、伴余、伴等。佃仆制度的主要特征是佃仆比一般佃农更为穷苦，处于与奴婢或雇工人相似的地位。他们除土地以外的主要生产资料均需由地主提供，与地主之间有严格的终身及子孙相继的主仆名分关系。即使退佃，名分永存。
不过明清的佃仆制已处于不断衰落的过程中，尤其是清中叶以后，佃仆对主家的隶属关系出现了松弛的趋向。如服役范围从无休止的“分外之征”趋向相对固定化，并需支付一定的酒资、小费。佃仆的数量日益减少。部分佃仆用赎身的办法，解除了与地主的主仆名分。同时，封建法律也有所变化。清雍正五年上谕，要将皖南伴、世仆中“文契无存，不受主家豢养者”开豁为良，开始了一个在法律上缩小世仆范围的过程。嘉庆十四年（1809），皖南被开豁为良的世仆达数万人。道光五年（1825），又下达过类似的上谕。清末，佃仆一般只存在于一些强宗大族和缙绅地主的宗族内；民国年间，则多为封建宗法势力强固的宗族之祠堂所拥有，私人占有者已属罕见。
明清时期，地租形式也发生了较大的变化。实物分成租仍流行于全国，但已经开始了从分成租向定额租的全面转化。定额租制下的主佃关系，一般只是一种单纯的纳租关系。这是当时租佃制度的主流。劳动地租只在个别地区残存。有的地方，地主欲求佃农送租上门，已须支付一定的“脚力钱”。地主不再指挥生产或关心生产的好坏，以致出现了“惟知租之入而不知田之处者”的现象。在商品货币经济的刺激下，从定额租转化而来的由以折纳实物的货币租也有了一定程度的发展。但当时的货币租仍属于封建地租的范畴，在各类地租形式中所占比例也不大。至20世纪30年代，在经济比较发达的江苏省，货币租约占地租的百分之十六；浙江、安徽均为百分之十。
商品经济发展、人身依附关系削弱和定额租的流行，带来了押租制与永佃权的发展。
押租制就是佃客在开始承佃田地之时向地主交纳一定数量押金的制度。明朝万历年间（1573～1620），福建的个别地区已有实行押租的记载，清初，押租制渐次流行，至乾、嘉年间（1736～1820），已遍及十八个行省。押租一般具有两种涵义，其一，它代表一定的地权，故又称“顶首”、“基脚”等；其二就是作为地租的保证金，所以有的地区称之为“信钱”、“押脚”、“垫金”等。“若有欠租，便可扣抵”，就这一点说，押租制的性质与当时流行的预租制相近。押租制发展的主要原因，是由于佃农抗租斗争激化，租佃间人身依附关系松弛化，使单纯靠超经济强制实现地租遭到了严重困难，因而需要经济关系作保证。押租额一般都视地租额为高低，但各地区并不一致，有的地方押租额高出地租许多。押租一般交纳货币。由于交纳押租使佃农损失了一定的利息，以及地主常常抑勒佃农加押，或当佃农退佃时拒绝退还押金，即所谓“烂押”，押租制使佃农所受的经济剥削加重了。民国年间，押租制仍在各地普遍流行。
所谓永佃权，就是对同一块土地，在地主对它拥有田底权（所有权）的同时，由佃农拥有它的田面权（使用权）。地主在买卖田底时，不能随意更换这块土地上的佃农，而佃农对土地的使用，以及在转让田面时，也不应受地主的干预。永佃权出现于宋代，元代也有个别的记载，但它的普遍发展，并形成一种较为广泛流行的制度，还是在明中叶以后，清代在南方经济较为发达的江苏、江西、福建、广东、浙江、安徽等省盛行此制。民国时期，永佃权更为发达。1936年，江苏省永佃农占佃农总数的百分之四十，浙江占百分之三十，安徽占百分之四十四。各地对永佃权称谓不一，如称之为田面、田皮、田脚、水苗、水租等等。永佃权的形成是通过买卖田皮、田面、佃业、质业，向地主交纳押金，及农民典押或出卖田底而保留田面等等而来。有少数富农为了扩大经营，也常常通过价买获得大批土地的永佃权，雇工经营，榨取剩余劳动。另有一些人，甚至包括绅监土豪，他们买取永佃权，是为了将土地转手出租，从事地祖再剥削，这就是典型的二地主了。但多数贫苦佃农争取永佃权，是为了维持简单再生产，发展个体经济。永佃权的发展，虽然并未减轻佃农所受的经济剥削，却使他们基本摆脱了地主对生产过程的干预，争得了较为稳固的耕作权，在地权集中、佃权竞争激烈的情况下，有了反对地主增租划佃的手段，从而也就赢得了更多的人身自由。
明清以来，随着佃农队伍的扩大和自由租佃关系的发展，封建政府逐渐介入、干预租佃关系，代表地主阶级集中行使对佃农的控制权。一方面，早在元朝，封建政府就曾诏令私人地主蠲减地租。在清初，类似的蠲减地租的诏书颁发次数更多，意在推行与民休息政策，防止私人地主竭泽而渔，激化阶级矛盾。另一方面，行使保障私人地主经济利益的政策。南宋末年的法令中，已有“十月初一已后，正月三十日已前，皆知县受理田主词诉，取索佃户欠租之日”的规定。雍正五年清廷在禁止地主责打佃农的同时，又以法律形式规定了佃农欠租的刑事处分条文。此后各地方政府发布禁止佃农拖欠、拒交地租的告示，用政权的力量协助私人地主催租的现象日渐普遍。太平天国失败后，苏浙地区出现一种叫做“租栈”的组织，有的为官私合办，有的由豪商地主出面，官府为幕后支持者，联合某一地区的地主，置田业公会，设收祖总栈，统一向农民收租。每年从租粮中抽出一部分上交地方政权，作为他们协助收租的报酬。民国时期，租栈组织仍是苏浙地区向农民实行超经济强制的主要工具。这是政权力量介入租佃关系的一种具体形式。
从总体看，1949年以前，中国的租佃制度并没有全面进入单纯纳租关系阶段，资本主义性质的租佃关系尚未发生。土地改革运动后，中国大陆的封建租佃制度被取消。
参考书目
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孔祥星：《唐代前期的土地租佃关系》，《中国历史博物馆馆刊》，1982年第4期。
漆侠：《宋代经济史》（上卷），上海人民出版社，1987年。
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（包伟民）
租界
租界
帝国主义列强根据和清政府缔结的不平等条约，以居住和经商为名，在中国一些通商口岸和城市永久或长期占用的地段。它不同于帝国主义列强利用不平等条约勒索的“租借地”和割让地，其领土主权仍属中国，只是在外国领事或公使和中国地方官议订租地或租界章程后，缴纳一定租金，享有永租或以三十年为限的租地权。在界内，由于领事裁判权规定的不断扩大，因此设立警察、法院、市政管理和税收机关；外国人不仅开设商行，建筑栈房、码头、工厂，走私贩毒等活动亦时有发生，以至租界成为“国中之国”及帝国主义势力侵略中国的重要据点。
1842年（道光二十二年）《南京条约》第二条里仅规定允许英国商人同眷属在五处通商口岸寄居。1843年7月广州重新开放，外商寄居在十三行街的“夷馆”中。“夷馆”或称商馆，属中国行商产业，仅由外商出资租用。在其他新开放的商埠，外商最初都是散居在县城内外的民房或寺院内，没有一定的居住范围。不久因受到当地人民的反对，不准进城居住，他们才移出城外，通过私人订立租赁契约并经地方官府认可的形式，租居、寄居或租地盖屋。后英国领事巴富尔借口不平等条约的规定向上海道宫慕久欺骗讹诈，要求一块专供英商占有的居留地，
上海英美租界碑
1845年11月29日，由上海道公布的《上海租地章程》明文划定洋泾浜（今延安东路）以北，李家庄（今北京路）以南之地准租与英国人为建筑房屋及居住之用。次年9月，又议定以边路（今河南路）为西界；这块面积约八百三十亩的地段后来就称做“英租界”。1848年10月间，英国领事阿礼国又借口所谓“青浦事件”，和上海道麟桂议定把地界向西伸到泥城浜（今西藏路），向北开拓到苏州河边，整个租界面积达两千八百二十亩。
上海租地章程规定，土地仍属中国业主所有，原业主与租户的出租、承租各字据，均须经上海道查核钤印，中国业主无权停止出租或增加租银。在由英国领事专管的地界内，他国商人租地建房或赁宅居住，都须先得到英国领事许可。界内造桥铺路，树立路灯，设立灭火机，植树护路，挖沟排水，雇佣更夫等事，经各租主请求，由英国领事召集“租地人会”，共同商议摊派以上各项所需经费。租地人会实为雏型的市政机关。
此后，法国于1849年，美国于1863年（同治二年）在上海正式划定了租界。1863年9月21日（八月初九）英美租界又合并为“公共租界”，即由英美领事为首的几国共同管理的区域。
太平军占领南京后，1853年（咸丰三年）英、美驻沪领事在“武装中立”的名义下，于租界内成立由英国军官担任队长的“上海义勇队”（或称上海商团）和包括法、美领事在内的“协防委员会”，建筑租界永久性“防御”工程，挖掘护城河，准备抵抗太平军。9月7日（八月初五）上海小刀会起义后，他们宣布上海租界“中立”，声称无论小刀会或清军一律不得利用租界进行军事进攻或防御。随后，清朝官员明确承认“租界不可侵犯”的原则，用出卖中国主权谋求同外国侵略者的合作。从此，中国在租界内所保有的权益逐渐受到侵犯和排斥。
1854年，英、美、法三国公使擅自片面修改上海租地章程，经租界“租地人会”通过后，并不和上海道会商决定，即公布施行。新章程规定租界内设立警察代替以前的更夫，并抽收税捐。7月间，上海工部局成立，由各国领事等兼任董事，下设若干委员会，如道路码头委员会、防卫委员会等。巡捕房执行拘捕罪犯，搜查军火，解除中国人武装以及协助收税等。工部局用巡捕捐名义按房租8％，向租界内居住的中国人抽税，以后又陆续增添新税。英、美等领事乘机擅自将其裁判权范围伸展到界内中国人的违禁事件和较轻的民刑诉讼。工部局董事充当法官，每周轮流审讯，拒绝中国政府在租界内直接行使司法权。到1869年4月上海道和英、美、法三国领事签订了上海洋泾浜设官会审章程后，租界内设立会审公堂，由上海道委派委员，审理中国人相互间民刑案件。若外国人为原告，中国人为被告时，外国领事可以观审；当任何一方不服判决时，得上诉于上海道，与外国领事会同处理。
从此，上海租界就成为主要商埠设立租界的模式。1857年英法联军攻陷广州后，强占沙面，于1859年7月与粤督黄宗汉议定以沙面西部地二百一十一亩为英租界，东部地五十三亩为法租界。天津也在英法联军占领下于1860年10月和1861年5月先后强迫崇厚划定紫竹林地带八百余亩土地为英、法租界。英国在《北京条约》订立后，在1861年间，于镇江、厦门、汉口、九江都开辟了租界。1866年4月总理各国事务衙门虽与英、美、法、德、日等国商定烟台公共租界地段，然未成立工程局，界内警察治安由中国与各领事馆共同负责。
日本在天津的租界
芜湖于1877年（光绪三年）4月间在西门外大江间设立英租界，后也改为公共租界，界内工程巡警则由中国自办。
1886～1887年间中法通商章程及互换照会中明确规定，中国边境商埠不得设立租界，而在沿海沿江的商