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曹仁超文集-第42部分

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  下半年中小型楼价睇涨 

  1998年从事利差交易嘅长期资产管理公司,因日圆喺两天内升值10%,令该公司损失惨重,联储局担心骨牌效应而宣布减息。今年2月27日外资抛售内地A股清还所占日圆,令日圆一天之内上升2。3%。 

  换言之,日圆利差交易系金融市场嘅潜在最大风险。 

  2005年8月起至今,人民币升值幅度极之温和。今天A股及内地楼价同1990年1月日经平均指数及楼价比较仍差好远,A股P/E只有四十五倍,1990年1月日经平均指数却高达一百倍。如中国GDP增长放缓。出现较大调整机会十分大,但唔会崩溃。2000年3月科网股泡沫爆破前,睇好者占72。7%;上周美股睇好者略占多数,亦只有56%。今天投资者不但更现实(realistic),亦更理性(sensible),因此股市任何调整都好浅(shallow)及短(short)。唔好再期望类似2000年4月至2003年4月式嘅大熊市喺可见将来响港股身上再出现,但个别股份升跌幅度会很大。廉价资金(及廉价借贷成本)阻止股市出现较长及较深跌幅。去年下半年起股市已进入拣股唔炒市时段。 

  1995年1月香港掀起炒豪宅之风,半年内本港豪宅上升50%,继而带动中小型住宅楼价格飙升。今年上半年本港豪宅保持上升,会否带动下半年中小型住宅楼价格飙升?楼价上涨嘅途径通常系中小型住宅先升,然后豪宅,最后又轮到中小型,呢次会否例外? 

  楼价与股市系互动嘅。恒生指数由1995年1月6967点升至1997年8月16820点,带动1995至97年8月楼价上升。今年1月至今恒生指数升幅温和,豪宅升幅亦唔及1995年上半年嗰次咁劲,因此下半年香港中小型楼价虽然睇涨,但升幅估计只有10%。 

  澳门地产总商会钟小健认为,过去几年澳门楼价已上升三到五倍,依家住宅平均价系一万五千元一平方米,顶级豪宅系六万元左右。虽然系咁,澳门开放博彩事业后,人均收入以两位数快速成长,后市仍可睇好。香港普通住宅楼价四万到五万元一平方米,系澳门售价嘅三倍,豪宅更达到三十五万元,相较香港、澳门楼价仍有上升空间。值得注意嘅系,澳门行葡萄牙法律,以保障住客利益为主;香港行英国法律,倾向保护业主权益。 

  食物价格过去五十年不断贬值 

  全球最大食品公司雀巢公司嘅主席Peter Brabeck担心,随着中国及印度人对食物需求增加,令食品价格进入长期上升趋势。例如玉米过去十二个月上升60%、小麦已上升50%,糖、牛奶、可可无一不涨价。亦有人认为言过其词,五十年代至今全球人口大幅上升,但食物价格扣除通胀系下跌唔系上升,主要系生产效率提升及运送食物方式革新,令人类食物供应反而丰富咗。 

  响五十年代鲜奶十分珍贵,一瓶鲜奶售价八角,当年我老曹父亲月入三百元,只相等于三百七十五瓶鲜奶。今天保鲜奶每盒约五、六元,以当年我父亲嘅职位今天月入约一万二千元,相等于二千包保鲜奶,由此可见食品价格过去五十多年以港人收入计系不断贬值。 

  反之,五十年代五百尺住宅单位只售三万余元,系父亲工资一百倍(一百个月薪金);今天五百尺单位售价二百五十万元,系月入一万二千元者二百零八个月嘅工资。虽然经历过1997年8月至2003年7月楼价回落,至今本港楼价相对于工资收入仍然系贵。至于黄金,五十年代系三十五美元一盎斯,今天系六百五十美元,上升十八倍,而港人工资上升四十倍。即金价未能跑赢本港工资上升幅度。 

  曹仁超
 
PDF原文:
  
原序号:68序号:
 18 
标题:
 本港豪宅将趋微型化 
来源:
 信报 
发布日期:
 2007…04…05 
全文:
   4月4日,周三。港股连续第三天上升。长实升2。3%,报一百零四元八角,因李实发以三亿八千一百万元增持三百九十万股,现占39。17%。利丰(494)升3。2,报二十五元八角;工行(1398)跌2。1%,报四元三角一仙。华能国电(902)升9。4%,报七元五角六汕;大唐发电(991)升8。4%,报八元六角五仙,因花旗集团与德意志银行齐齐推介两只电力股。南方航空(1055)宣布投资七亿二千万元人民币购入重庆航空60%权益,股价升3。65%,见三元六角九仙。 

  但求活得开心有乜好笑 

  不幸消息系龚如心女士周二逝世,享年七十岁。1972年〃置牛〃之战(置地公司强行收购牛奶公司),周锡年爵士邀请王德辉夫妇出资,协助对抗置地公司强行收购牛奶公司,牛奶系父亲生前服务嘅公司,当年亦系牛奶公司其中一位小股东,因而认识佢地。当年龚如心扎两条孖辫,已有〃孖辫女〃之称。世事无常,王德辉1990年4月被绑架,王太今年4月逝世,以现代人而言算短命。佢地由内地来港,加上系外省人(五十年代香港歧视外省人),以勤俭起家,捱过唔少咸苦,七十年代才富起来,但因作风不改,被其他人笑孤赛成性。其实勤俭有乜好笑?难道发达之后一定要过奢华生活?我老曹认为,衣食住行方面嘅追求应适可而止(我老曹如果只有自己一个人,仍然会食碟头饭),但求活得开心便可以,有乜好笑? 

  本周淡友提早放假,大市连升三个交易天;另一理由系油价一如估计随着伊朗局势缓和而回落,令航空般及其他股份皆上升。加上2月份美国二手楼销售成绩理想,刺激美国消费股上升,令好友本周八面威风,将恒指推高至20209点,收市升207点;成交五百一十六亿七千九百多万元。4月期指升210点,收20265点。不过,5月期指仲系低水,收20126点。升市会否响5月结束? 

  工行去年纯利上升31。2%,并表示有信心喺未来三年内将不良贷款比率控制响3%之内(去年为3。79%,2005年为4。69%)。相信工行正进人稳步上升期。 

  北美至亚洲废纸运费5月1日起调高,每个标准柜加一百美元,9月1日起再调高一百美元。上述形势对玖龙造纸(2689)不利。 

  TCL股价喺深圳下跌4。7%,见四元六角六仙人民币(一度跌5。9 %)。TCL通讯(2618)喺香港跌4%(一度跌5。2%)。公司4月27日公布业绩,昨天发盈利警告。TCL集团国际化太快,结果欲速不达。 

  巴克莱估计,第二季日圆将再贬值5%,系1989年以来最差,估计最低可见125日圆兑1美元,为2002年12月以来最低。换言之,第二季日圆利差交易仍有利股市。 

  全世界出现回报率饥饿症 

  2001年1月起,格蛇将利率由六厘二五降至2003年6月嘅一厘,整个世界便出现回报率饥饿症(hungry for yield),不但推高债券、股票及房地产价格,同时亦推高原材料价格。利率虽然由2004年6月起逐步回升到去年6月五厘二五,但至今为止,寻找回报率三厘或以上嘅稳健投资项目仍有困难,即2001至03年所制造嘅回报率饥饿症感觉仍未消除。理由系日圆利率仍然只有半厘,日本投资者仍须到全球寻找较高回报(对冲基金借日圆资金,亦到处寻找投资机会)。 

  今年首季MSCI中国A股上升36%,但MSCI中国指数却回落2。3%,代表中国内地人仍睇好内地股市,而外国投资者则获利回吐中。今年首季约有十六亿七千万美元资金由各新兴市场股市净流出(去年同期净流入二百三十二亿六千万美元);不过,3月下半月又见资金回流新兴市场,代表机构投资者今年对新兴市场睇法已非一面倒。例如沽出认为太贵股份,改为吸纳仍算便宜嘅股份。依家MSCI中国指数平均P/E十九倍,MSCI中国A股指数平均P/E二十四倍(较A股P/E便宜)。由于外资只占A股买卖极小部分,相信唔影响A股表现,只系上述两个指数出现背驰现象(MSCI中国指数回落而内地A股继续上升),最后喺边个跟随边个? 

  澳洲决定维持利率不变,仍系六厘二五。二十五位分析员中,有十三位事前估计利率不变,但大部分认为5月份仍会加息。去年第四季澳洲通胀率3。3%,今年第一季通胀率4月24日才公布。公布唔加息后,澳元从十年高价回落。美国2月份通胀率2。4%,利率五厘二五;英国2月份通胀率2。8%,利率五厘二五,因此5月份英镑加息机会极大。 

  恒生指数由2003年4月25日低点8331。87,上升至今年1月26日嘅20974。46,完成四年上升。通常经过四年上升后,股市要进一步上升比较困难。以技术分析,2003年4月至04年3月系从低点反弹嘅信心恢复期;2004年3月至06年6月反覆上升,2006年6月至07年1月上升主因系炒人民币升值,令资金流入推动港股上升,即全赖对前景有所憧憬,之后又点?则木宰羊。 

  继美国住宅市场出现疲态后,今年首季美国企业资本支出较2006年第四季跌4。8%,又一利淡因素出现。美国企业第一季纯利升幅估计只有8。7%。经过四年美国企业纯利双位数字增长后,今年跌至单位数,上述数据话畀各位知美国经济正在放缓中;至于短期表现则神仙难测。趋势系投资者最佳朋友,可惜踏入今年1月后,趋势变得极唔明朗,恒生指数可以忽然回落又可以忽然上升,因睇好睇淡都有理由。淡方代表系格蛇(估计年底出现衰退机会高达三分一),好友系贝南奇(美国经济可维持黄金岁月)。甚至美国楼市,密歇根州楼价由2005年第四季起回落至今,跌幅已达15-20%,因汽车业不景气;但夏威夷楼价却创近十年新高,日本资金再次涌入,令夏威夷住宅楼价上升交投畅旺。即美国下价楼回落,同时高价楼却上升。 

  九十年代边D国家或地区股市表现最出色?答案系香港、台湾、南韩、新加坡同马来西亚,佢地嘅指数纷纷喺九十年代见顶,虽然恒指、新加坡海峡时报及南韩股市今年仍创新高,但同九十年代高点比较差距唔大;至于台湾同马来西亚,至今未破九十年代高点。 

  踏入2000年,边D国家或地区股市表现最出色?答案系印度、中国、印尼及菲律宾,其中又以印度及菲律宾最先起步及升幅最大;中国股市到2005年年中才起步,相信同中国外汇管制有关。 

  香港家庭走向二人世界 

  九十年代亚洲四小龙(包括马来西亚)股市情况,会否同样响上述四个国家股市上出现?印度及菲律宾最先起步,相信近日已见顶;至于印尼同中国亦在寻顶中,理由系美元利率由2004年6月回升到去年6月,加息所产生嘅压力今年开始喺上述股市反映出来。印度及菲律宾股市相信已进入回落期,资金已回流美国及其他OECD国家。上述国家股市系咪由2007年前跑赢其他国家股市,渐渐变得表现一般? 

  日本家庭结构正走向二人世界(Double Ine No Kids),因生孩子已唔符合经济效益。香港家庭早已系三人组合(两夫妇加一个孩子),睇嚟亦正步日本后尘,走向二人世界。因为冇时间生仔(我老曹一位朋友嘅儿子结婚已四年,但媳妇仲唔肯生仔;因为佢从事证券业,呢四年股市兴旺,晚晚忙到十二时才回家。生仔?即系要牺牲嗰份年薪百几万嘅工?制唔过。我朋友已威逼利诱,包括送豪宅交换媳妇生仔……但仍然唔成功)。香港家庭人口正由三人家庭走向二人世界,而非余当奴所希望生三个嘅五人家庭。换言之,香港人口虽然步入低增长期,但香港家庭数目仍有上升,未来〃细单位豪宅〃有一定需求。今天二人世界唔少系无饭夫妻(太太唔煮饭),却好注重健康,因此豪宅必须拥有健身设施系优先考虑,面积介乎七百五十尺到一千尺、有一厅三房(其中一个系电脑房)嘅迷你型豪宅,极之适合呢类二人世界兼无饭夫妻。厨房最好系开放式,以便兴之所至捻番几味,但大部分时间屋企唔煮饭。 

  九十年代日本进入非工业化,以2004年为例,约有七万三千人搬到东京居住,即人口继续向市区移动,因为市区有更多工作机会及可享受城市生活。上述情况日本由1994年开始,过去因市区楼价太贵,人口外移郊区;1994年起随着市区楼价回落,人口重新由郊区向市区移动,到1996年起出现净流入(即流入市区人口较流出多);2004年净流入人口达七万三千人。 

  2005年日本人口一亿二千八百万,2006年起汇入负增长(死亡人数较出生者多),2020年人口将降至一亿二千四百万,2050年只有一亿人。2000年六十五岁以上嘅日本人口已占17。4%、2020年占27。8% 、2050年占35。7%。日本正步向老人国,亦系人口由郊区回流市区嘅理由(老人家住喺市区比较方便)。 

  香港非工业化1980年已开始,相信早已完成。随着楼价上升嘅压力,人口向郊区移动,刺激郊区楼价上升。1997年8月起香港楼价回落,相信到2002年(即五年后)喺日本出现嘅情况响香港重现,即因为市区楼价回落,住郊区嘅人重返市区,形成2003年起市区楼价平均升幅60%以上(指中价住宅楼)但郊区楼价平均升幅只有30%。香港一样面对人口由郊区回流市区嘅问题,系过去四年郊区楼价升幅较细嘅理由,符合Spillover(溢出)原理:涨价由市中心开始,然后向外扩散;跌价由郊区开始,渐渐影响市中心。至于深圳及上海楼价,好快亦面对非工业化问题。随着国内制造业向中部及西部地区转移,制造业所提供嘅就业机会减少,令人口涌向市区,形成市区与郊区楼价差距拉阔。例如港岛半山区住宅楼动辄过一万元一尺,而天水围住宅楼只系一千七百元,一尺港岛半山住宅楼可换六尺天水围住宅楼。上海浦西住宅楼每尺售价五千元,浦东住宅楼每尺售价一千二百元,如以香港标准,浦西住宅楼仍有上升空间,即上海区内豪宅仍然看涨(或浦东郊区楼价睇跌)。深圳则分特区,内与特区外,特区内住宅楼价仍看升,特区外住宅楼价相信已差唔多。咁即系话,楼价两极化应将喺国内大城市出现。 

  楼价跌令郊区人口回流市区 

  参考日本情况,再分析本港楼市,有如下结论:一、本港豪宅发展下一步将倾向微型化,以符合二人家庭需求,即七百五十至一千尺嘅豪宅进入吃香期。二、人口向市区回流,太古城等中价楼同天水围等下价楼差距进一步拉阔。继2003年超级豪宅同普通住宅楼价差距拉阔后,下一步发展系市区嗰D七百五十尺或以上嘅中价楼同郊区中下价楼差距拉阔。过去五年香港楼价系富者愈富,未来五年发展系贫者愈贫。香港社会结构继出现20/80后,下一步出现20/60/20,即有20%人口经济情况愈来愈差而陷入贫穷,低收入家庭正由香港内移到深圳,形成香港低价楼需求进一步下降。 

  上述只代表我老曹个人睇法,真实情况系点?有待时间证明。不过我老曹担心二百万元或以下住宅投资价值唔大。 

  上华控股(371)、新怡环球(1094)、联泰控股(311)、北京控股(392)、丰辨多媒体(764)停牌。 

  奥普集团控股(477)、银河娱乐(027)、金鹰商贸集团(3308)、白花油(239)、时捷(1184)、爪哇控股(251)、北京北辰(588)、莹辉集团(1163)、中建科技(261)、中建电讯(138)、中国稀土(769)、东风集团(489)安宁控股(128)、海升果汁(359)、亨达国际(111)、亨亚(428)、合丰集团(2320 )、合富辉煌(733)、华凌集团(382)、交大科技(300)、侨威集团(1201)、联华超市(980)、自然美(151)、骏新集团(091)、软库发展(648)、创科实业(689)、天津港发展(3382) 4月18日;中国粮油控股(606)、大同集团(544)、广益国际(530)、合兴集团(047)、泽新游乐(703)、利星行(238)、庆铃汽车(1122)、和赞国际(039)、正兴(692)、中国粮油国际(506)、高力集团(1118)、新奥燃气(2688)19日;广东科龙(921)、上海实业(363)、招商局中国基金(133)、绿色能源科技(979)、东方娱乐(009)20日公布业绩。 

  曹仁超
 
PDF原文:
  
原序号:69序号:
 19 
标题:
 港人在沪唔认穷唔得 
来源:
 信报 
发布日期:
 2007…04…10 
全文:
   4月9日,周一。欧罗升至1。3379美元,日圆却跌至119。5兑1美元,下跌3。6%。日圆大弱势,令日经平均指数大升1。5%;欧罗大强势则担心年底前令欧洲经济步入放缓期。展望周二恒生指数相信亦大升。 

  今天香港仍系假期,但沪深三百指数则连升六个交易天,并首次升破3000点,最高见3043。06,收市3038。17。中央政府近年一直鼓励国内消费,以便减少对出口嘅依赖。去年全国零售业上升14%,达七千七百亿美
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