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次级房贷如此快速盲目地扩张已经为日后埋下了危机的种子；第二，从2006年开始，美国房地产市场明显降温，房屋价格持续下跌；第三，美联储不断调高利率导致贷款人的还款压力迅速增大，违约现象大量出现。
这种零首付方式相比于普通房贷首付 20％来讲，大大降低了“买”的门槛，可以吸引大把“无首付、有月供”的年轻家庭。
（2）月供不高，资金使用效率更高
随着中国进入新一轮加息周期，房贷利率不断上涨。根据 2007 年 8 月 22日最新公布的贷款利率，5 年以上贷款利率高达 7。56％。
因此很多情况下，租金都大大低于正常贷款的月供（等额本息或是等额本金） 。因此，租金对买家造成的经济压力要小得多。
上例中，虽然“以租代售”的名义租金比市场租金要高出 50％，但由于其中的 800 元（约 44％）可用于最后购买时扣减房价，所以其实际租金 1000 要比市场租金 1200 要低。
所以，实际上买家付出了较少的租金，而且不用负担高额月供还款。就住到了自己的房子。
否则，我们假设小李决定自己买房，价值 30 元的全新房产首付 2 成，申请8 成20 年的房贷。其他的税费、装修等投资暂时不计。
那么小李需要首付 6 万（加上其他开销，实际上要想入住，必需支付 10 万以上） 。并且贷款 24 万。
根据最新贷款利率浮动 0。85 倍比例，实际贷款利率最低 6。43％。而每个月需还贷：
贷款 24 万， 20 年贷期， 根据 6。43％利率， 可计算的每月等额本息还款额为：
=PMT（6。43％/12；20*12；…240000）
=1；779。50（元）
以上是使用 EXCEL 软件里的 PMT 公式计算的结果。
即每个月的还款额约为 1780 元。这个数额虽然在小李的能力范围之内，但远远超过了 1000 元的租金开销。
本案例中，小李的名义租金（即每个月的租金加期权费）为 1800 元，看上去与 1780 元的贷款月供差不多；但是，这 1780元的组成为：
在本书配套的“超级零首付”计算工具里，提供了完整的计算分析表格。以第一个月还款额为分析对象
本金：￥493。50
利息：￥1；286。00
意义着小李实际归还房款的本金只有 493。50 元。
而在“以租代售”交易里，小李的名义租金 1800 元中，有 800 元期权费，
可以冲抵房价，因此相当于支付了 800 元的购房款。
493。50 比800。
你现在终于明白，为什么银行能发财，而你会越来越穷了吧？
因为，你支付给银行的钱中（尤其是前面 10 年） ，基本上都在还“利息” ，而不是在还本金（即实际上真正借到的房款） 。
1780 元中有1286 元是还银行的利息——即银行净赚了你 1286 元， 占72％。只有不到 28％的部分，才是真正用于归还本金。
而你使用“以租代售”时，有 44％（即 800/1800）是用于“还本金” 。所以，同样的总支付额（1780元比 1800 元） ，其使用效率差距甚远。
由此可见， “以租代售”的资金使用效率明显高过普通的还贷支付。这难道不是对买家的巨大益处吗？
（3）预付定金可以起到“强制储蓄”作用
很多缺钱付首期款的年轻人往往不是因为月薪太低，而是因为开销太大。不成熟的消费习惯导致了“月光族”的队伍逐渐庞大。
所以，每个月的“预付定金”800 元的支出，相当于强制这些“月光族”储蓄购房款。800 元对他们的压力不大，却可以在 3 年后购房时积少成多。好像公积金的作用一样，变成对他们未来的一种保障。
你知道刚出来工作的人，与工作 3 年以上的人之间，最大的区别是什么吗？
80％的人会告诉你：是否懂得存钱！
“懂得存钱”是一个人财务认识上成熟的标志。也是我们前面讲到的“信用评级”的指向意义。
“你不理财，财不理你！ ”——你一定经常见到这句话，但你知道这句话的真正含义是什么吗？
“理”者， “爱惜”也。 “钱财”就像美丽的姑娘，你不爱惜她，她当然也不会青睐你。一个对“钱”没有感情的人，当然不会赢得“钱”的尊重。
所以， “强制储蓄” ，就是培养对“钱”的感情！增加对“钱”的吸引力。随着你储蓄的增多，你会逐渐看到更多的赚钱机会； “钱”就会很快进入正向增值循环的快车道。否则， “消费习惯”这个魔鬼，就会让你尝尽蜜糖之后，最终死于里面的毒药。
从这个角度看来， “以租代售”是在真正地教你如何从小钱做起，慢慢增加储蓄、逐渐学会理财。
（4）免除装修、家具购置等开销，直接进行试住体验
由于是“二手房” ，所以买家往往不必再出钱装修，甚至很多情况下，不必再购置大件的家具、家电。这本身就是一种可观的费用节省。
同时，由于具有“不满意可以随时搬走”的条款，买家可以抱着“试住”的轻松心情来体验实际的居住效果。 不满意就以较低的代价离开——即失去了前面所交纳的所有款项。但这种成本，也远低于真正购入一间不满意的房产所造成的损失。
体现风险转嫁法则的“以租代售”相当于“先住后买” ，充分保障了买家的自身利益，降低了“后悔成本” 。
（5）心理归属感完全不同
“这房是我租的”和“这房是我自己的”——这代表了两种完全不同的“表达”语境。有过两年以上租房经历的人，绝大部分都会对“租房”有苦难言，对于“买房”则热切期待。
不仅是因为租房的舒适性差， 更重要的是没有 “归属” 感， 常常 “任其破烂” 。
“反正也是租的”这种心理会导致租房内部环境的恶性循环。
而“以租代售”则打破了“租”与“买”之间的分水岭，使买家从心理开始“认同”房产——毕竟，这将成为他们未来自己“买入”的家。
所以， “这房是我自己的”将导致买家愿意认真维护房屋，甚至花心思布置、整理。
此外，家庭生活很大程度上与房产相关；所以，心理有归属感的房产会对家庭和睦产生不可忽视的影响。
（6）巧设期限，绕开 5 年高税规定
国家为限制炒房行为，制定了“二手房五年内交易要交 20％营业税”的规定。这条规定实际上也是买家的隐痛——因为房东往往会将这些 20％的税负转移到买家身上；动辄几万的税费，哪个买家不心痛呢？
“以租代售”往往可以帮助买家躲过“5 年”限制，买卖双方可以根据“5年”时期范围来制订合同生效期，避开 20％的税负——单单这一项，就可以帮买家省下相当于几年的租金！
省下的就是赚到的，也难道不算买家的另一项收益吗？
（7）提前锁定房价，不为房价上涨犯愁！
近年来，全国范围内，房价涨声一片。根本人们普遍的预期，未来 5年里房价都只会升、不会降；但与此同时，工资却难以水涨船高。哪个普通的工薪阶层能摆脱“人民币变相贬值”的焦虑呢？
所以， “以租代售”恰恰给了买家这样的“保障”——合同期内，价格锁定——买家不用再担心房价的变动，只要在 3~5 年内筹集到首付款即可。这难道不是对买家最大、最明显、最直接的好处吗？
（8）即使自己最终不买，也可以做为投资，未来通过转让期权赢利
在房东同意的情况下，买家可以获得转让“购买期权”的权利。即使未来不想购买此房，也可以转售此“购买期权” ，从而获得一些转让费收益。
比如，3 年后，小李发现了更好的房产，不愿意买入赵先生的房产。而此时，该房屋市场价值为 33 万。那么，小李就可以向有意购买此屋之人转让“购买期权” 。
转让费收入
330；000…297；200=32；800
而三年中小李共计支出的期权费为：28；800元（即800×12×3）。
也就是说，小李通过转让期权，净收益为：
三年期权净收益
32；800…28；800=4；000
看明白没有？
小李相当于三年之间不但以较低的租金 （1000元/月） 住到了该房产里面 （市场租金三年内平均水平一定超过了 1200 元/月） ，而且还净赚了 4000 元。
这一条才是“超级零首付”最大的魅力之处。
如果市场房价变动超过 33 万，而小李赢利会更多；即使房价没有变动，仍是 30 万，小李的还可以获得一些补偿，即：
转让费收入
300；000…297；200=2；800
虽然 2800 元不算多，但房价在 3 年之内一成不变的可能性非常低；所以，小李最终的转让收益会远超这个数字。
这种转让是基于“期权合同”的转让，在后文中会有相关的说明。
实际上很多投资者，本身就是靠转让期权来获利的。期权是一种非常高效的房地产投资工具， “超级零首付收入流特训营”将详细介绍“期权”的应用策略，有兴趣的读者，可以查阅本书最后附带的“超级零首付收入流特训营”简介。
本节分析了“超级零首付”的核心——以租代售——对普通买房人的 8 大好处，随着你开展实践，你会逐渐印证这些内容。
那么，看起来“以租代售”对买家有那么多的好处；卖家本身也不“傻” ，他们为什么会支持这种方案呢？
因为， “以租代售”会带给他们更大、更明显的利益，而风险极小。
三、 真正双赢的交易——“以租代售”对房东的4 大益处
对房东来说，无论是收益、灵活性、风险控制等方面来看， “以租代售”的好处都是显而易见的。
（1）无需投资就可以获得高收益
由于采取了“锁定未来房价”的方案，房东可以立即把现在的交易房价（市场价）提升 10％作为未来交易价，同时租金提升 50％。
本案例中，赵先生的房产现在的市场价格为 30 万。而双方签约锁定的 3 年后房价为 33万，立即提升了 10％。
同时，租金由 1200 元，提升至 1800元（名义租金）——这是直接、立即看得见的好处。对房东的“即时激励”效果非常突出。
很多有心的房东，都希望可以多收租金，但往往受房产状况所限，即使采取装修、增配等手段，也常常效果不彰。
但这种“以租代售”的方案，根本无需房东投入任何的资产、现金，只要签定一份简单的期权合同，就马上增收 50％——天底下还有比这更容易赚钱的办法吗？
所以，房东的收益快速、显著的效果果极具吸引力的。并且，这种方案，虽说是有“买”的因素，但并不需要现在就考虑具体的过户事宜，节省了大量的手续与协商问题。
（2）锁定稳定的好租客，管理更省心
哪个房东不希望可以获得轻松、 简单的出租交易呢？哪个房东又喜欢一年换一个租客、每次都费力粉刷、装修呢？
此外，为什么很多房东宁可自己通过网站来发布出租信息，也不愿意找中介呢？一则是因为不想给中介赚钱，二则是因为一个重要原因。
中介纯粹是利益导向的，只要有人租房，中介基本都愿意推荐给房东——巴不得快点把房产介绍出去，好赚自己的中介费。因此，中介对租客的身份查验是很不“上心”的——但这方面恰恰是房东最担心的问题。
房东自己招租， 就可以花心思来过滤身份不明的租客， 以便减少未来的隐患。
但这常常要靠房东自己的“慧眼” ，然而具备“慧眼”的又有几人？
所以， 几乎每一个房东都听说过 “恐怖” 故事： 某某房东的租客是个 “坏人” ，出租中发生过某某坏事……
然而， “以租代售”一步到位，一劳永逸地帮房东解决了这个隐患。
由于买家是有诚意要购买的租客，所以才愿意长期住在房屋里。房东的“一纸租约”直接锁定了一个“3 年期”的租客。很长一段时间里，都无需他再去为“招租”烦恼。
同时，这类“租客”会把它当成自己的家一样来爱护。因为他们是以“买”为目的来“租”的，所以，绝不会像对待其他出租房一样“粗心” 。他们会帮房东把“家”收拾得干净整齐。让房东省心省力。
此外，租客为这间房子交纳了大额的“定金” ，如果因为“拖延”而损失前面的金钱，他们会有“很高的痛苦指数” ！所以，租客会更加积极的交纳房租，保证“购买”时的“房款抵扣优惠” 。
直接找到长租的好租客、按时交租、管理省心。 “以租代售”难道不是聪明房东的最优选择吗？
（3）充分的法律保障
整个“以租代售”交易，是基于两份合同开展的：一份是“租赁”合同，一份是“期权合同” 。之所以要分开，是因为它们各自的性质及法律关系是不一样的。后文会有详细的介绍。
在本案例中，3 年的“以租代售”期间，房东并不需要转让房产产权给“租客” ，双方只是普通的“租赁”关系。3 年后， “租客”必须补足房款，才可以获得产权。
所以，房东无需担忧房产产权风险。
对交易双方， 都有坚实的保障——任何一方毁约， 都要承担相应的违约责任。对任何一方都有巨大的限制机制。
如果买家中途放弃，则会失去所有已经交纳的款项（包括定金、预付房款、实际租金等） 。如果买家5年期到时，无力出资购房，也会失去所有的已交款项（除了2个月的租金押金要退还外）——所以，房东是有充分的利益保障的。
相反，如果房东违约，在5年期内希望转卖给第三方时，就需要赔偿2倍买家已交的“预付定金”——这就是对买家的保障。
“以租代售”对交易双方都形成了有坚实法律保障的高效机制，保证了双方利益的最大化协调。
（4）为自己的房产价值买保险
如果将来房价上涨，房东不是吃亏了吗？
正相反， “以租代售”对房东最大的好处，恰恰就是“为房产价值上保险，但保险费由买家支付。 ”
上例中， 我们假设赵先生的房产 2 年后上涨到 36万。 我们由配套计算表 “房东毁约的成本收益分析表”可知：
毁约成本：38；400 元
毁约时房价底线：￥338；400。00
即 2 年后只要房价在 338；400 元以上，毁约就有钱可赚。而房价可转售 36万，意味着，即使毁约，这 2 年也可以多赚到 21；600 元。
你可能会想，如果赵先生没有和小李签定“以租代售”的合同，那不就可以赚更多钱了吗？
这个问题问得好，但可惜，它很可能只是个“水中的月亮” 。
关键在于，上面这个“2年后涨到 36万”的假设，可能性有多高呢？
人人都知道，买彩票会中 2000 万大奖，而投资不过几块钱；你为什么不辞掉工作、去天天买彩票呢？
期货买卖可以“1 万当 100 百万用” ，有可能迅速暴富，为什么你不去炒期货呢？
股票市场牛市冲天，指数不断刷新纪录，你为什么不把所有的财产都变卖去买股票呢？
关键的问题就在于“风险” 。
有涨就有跌，这是所有人都明白的常识。所以，在考虑风险的前提下，人们才会考虑投资。
但大多数人又容易“头脑发热” ，总以为“上帝站在自己这边” ；总以为自己可以“不受常识所约束” ，总以为“到了自己发财的时候” 。
所以，普通人常常在投资中高估收益、低估风险，表现为“傻根”式的乐观主义。可惜， “傻根”在现实中往往与“倒霉”相伴。
这也就是为什么大多数投资项目中，赚钱的永远是少数！
因为只有少数人是头脑清醒的现实主义者，他们知道赚钱绝不可能靠运气，他们知道只有充分的考虑风险，给了自己足够的保障，才有可能获得成功。
运气今天是你的天使，明天就可能是你的魔鬼。
现在中国银行加息、紧缩房贷，你知道为什么吗？
再傻的人也明白，这是由于房价上涨过快，进而引起通货膨胀等问题。中央政府与房地产开发商之间的博弈，你说哪方面的胜算大呢？
房价涨得越高，也就跌得越狠。这种泡沫早就在上个世纪 90 年代的海南、北海、香港以及今天的美国，都在不断地重复上演。
只是现在谁都无法预言中国大陆的房地产泡沫什么时候破裂。
但是，凡是违背百姓收入水平这一基本价值标尺�