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“汽车风波”是海南发展的一个插曲，但很容易看出，这个岛屿的“热土”潜质，当机会来临，民风越纯朴的地方，往往也最容易被点燃狂热。中国另有一个类似的“热土”区域，就是广西北海，此是后话。
1984到1985之间的海南汽车事件并没有阻挡海南发展的脚步，3年后，它迎来了一次更重要的发展机会。
1988年8月23日，有“海角天涯”之称的海南岛从广东省脱离，成为中国第31个省级行政区，同时，它也成为中国当时规模最大的经济特区。海口，这个原本人口不到23万、总面积不足30平方公里的海滨小城一跃成为中国最大经济特区的首府，也成为了全国各地淘金者的胜地。
此时，根据周诚主编的《中国房地产市场年鉴》记载，海口的房地产价格并不高。1988年房地产平均价格为1350元／平方米，到1991年也才1400元／平方米。然而，到1992年则猛增至5000元／平方米，一年内增长了257％！今天我们谓之上海、北京、深圳的房价涨得快，其实远远没有1992年的海南快。
另据统计，海口市地价1991年最高为98万元／亩，到1993年涨至最高位为680万元／亩，两年增长了近6倍。
这个转折性的变化在哪？就在于邓公1992年的第二次南巡。1992年初，邓小平发表南巡讲话，随后，中央向全国传达了《学习邓小平同志重要讲话的通知》，提出加快住房制度改革步伐。各地“流落”在海南的精英和冒险家们一盘算，全国这么多人将涌入这片热土，房价焉能不涨？况且，此时一峡之隔的香港也正在风起云涌地掀起房价主升浪，于是海南建省和特区效应也因此得到全面释放。
1992年4月13日，《海南日报》刊出一篇报道：海南广厦房地产开发有限公司在海口市中心龙华路投资兴建的25层财盛大厦，刚建首层就被争购一空。这无疑是一个信号，海南的房地产价格将会大幅上扬。
事实也证明，海南的房地产价格的确开始飙升了，1991年6月前还是1000多元一平方米的公寓楼，到1992年6月已可卖到两三千元一平方米了，别墅也由2000多元涨到了五六千元一平方米，著名的珠江广场、世界贸易中心的商品房价格更是曾一度突破10000元。与此相呼应的是，土地使用权的出让价格也大幅提高，有的地方仅过一年价格竟由十几万元一亩涨高到600多万元一亩。在海口和三亚等有限的区域内，房地产的价格几乎是打着滚往上翻，只要是持有与房地产沾边的文件，哪怕还没见着具体的土地和图纸，隔不隔夜都可发财。
据统计，1992年1～9月，商品房新开工面积294万平方米，超过海南建省办特区三年多来住宅施工面积的总和，比1991年同比增长1倍多，商品房销售额76449万元，是1991年的近4倍，在短短的一年多的时间里，有4000多家房地产公司投资了58亿元资金，在海口市的有限范围内开发房地产面积达800万平方米。另据统计，在1992年和1993年里，投资海南房地产业开发的资金占社会固定投资的三分之一强，海口市房地产业的投资更是差不多占了当年固定资产投入的一半，国内外的投资高达87亿多元。
房地产业成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的40％是直接或间接地由房地产而来，而在海口市则更是高达60％以上，海南尤其是海口市的经济以惊人的速度发展，破大荒地高达83％多，连续两年的财政收入都比上年翻了一番，而在财政收入总额中房地产的收入又占70％。这种兴旺景象也促使了当地政府刻意维护房地产业繁荣，不愿戳破这层泡沫皮。
当时海南城市人口不到200万，房地产公司就超过2万家，平均80人一家地产公司，所有地产都在交易中，所有地产项目也建设中，谁也不知道建好以后给谁住，卖买房地产人没有打算住在海南的。潘石屹他们后来告诉大众他们当时做生意的模式：在4楼买了楼花，到1楼加20％就出手，然后再上4楼交钱买新的楼花……当时流传着“要挣钱，到海南； 要发财，炒楼花”的名言。
1993年6月23日，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，16条强力调控措施包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。一夜间，海南泡沫宣告破裂。
一年后，海南的房地产公司倒闭了95％，剩下的也奄奄一息，烂尾楼一度成为海口最著名的景观。
泡沫给人的教训不止是盛宴散去后的悲凉感受，更有埋单者的无尽辛酸。最受伤的当属海南的金融业。
红极一时的海南发展银行清算破产，9家信托投资公司停业整顿，34家城市信用社被处置，数百亿不良资产烂在银行手中。其他省市的金融机构烂在海南的也很多，比如湛江农村基金会、北海城市信用社等。房地产泡沫给海南的的金融不良资产到底有多大，至今没有明确的数据公布，一个坊间流传的说法是：海南人口占全国人口的0。6％，积压商品房的面积竟占全国积压商品房总面积的10％以上，仅海口市积压商品房就达750万平米。海南泡沫经济造成的积压房地产800多亿，其中四大商业银行占50％以上，即400多亿。
海南经济从此背上了沉重的历史包袱。1993年经济增长还高达41％的海南，1996年回落到4。8％。
1998年底，时任国务院总理的朱镕基来海南考察，在海口召开建设部和各家银行行长参加的联席会议，把海南作为全国处置积压房地产的试点省份。1999年6月24日，在当年的“国16条”颁布的整整6年后，国务院下发《处置海南省积压房地产试点方案》，拉开了重整烂尾楼的序幕。两个“6。24”文件针对着一个省份的一场泡沫，这在新中国的历史上是极为罕见的，也是极为惨痛和耻辱的经历。
面对惨痛的历史，人们总是善忘的。在今天的全国房产大热潮散去后，不知道能留给世人的是什么样的景象？
＇18＇万通
讲海南泡沫必讲万通，这是因为，当年潘石屹、冯仑、易小迪等人组成的“万通集团”不仅是在海南泡沫中成功地掘到了人生第一桶金的人，他们还是著名的“逃离者”，保住胜利果实往往比胜利本身还有价值。出于这个原因，日后人们每起地产泡沫大讨论，必有媒体采访潘、冯等人，仿佛他们炼成了火眼金睛。
潘石屹1963年生于甘肃天水农村。标准的苦出身。小时候由于母亲常年卧病在床，家庭超级贫困，为了让一家人都能活命，家里曾决定把他的一个妹妹送给别人抚养。潘石屹成功后提到这件事，说这是他心中永远抹不去的痛。
他自称一生中曾“行贿”过两次，第一次是在初中毕业时，潘所在班上13个人中有5个去公社读高中的名额。潘成绩最好，却没能拿到名额——因为父亲是右派，爷爷曾是黄埔军校的军官。潘石屹的叔叔找到社办中学校长，把一包“恒大”牌香烟丢到炕上。于是，读高中的事情就办成了。
1979年，他高中毕业考取了兰州市培黎学校；两年后考取石油部的管道学院；1984年，分配到石油部管道局经济改革研究室工作，捧上了铁饭碗。1984年，潘石屹毕业后被分派到河北廊坊石油部管道局经济改革研究室工作。在那里，他的聪明和对数字天生的敏感博得了领导的赏识，并被确定为“第三梯队”。
办公室新分配来一位女大学生，对分配给自己的桌椅十分挑剔。当潘石屹劝她凑合着用时，对方非常认真地说：“小潘你知道吗，这套桌椅可能要陪我一辈子的。”听者有心，就是这不经意的一句话深深地触动潘石屹：难道这一生将与这套桌椅共同度过？
1987年，潘石屹变卖了自己所有的家当，毅然辞职，揣着80元钱来到广东，这笔“创业金”很快就没了，因为他心中真正向往的是深圳，然而到达南头关时由于没有边境通行证过不去，他一咬牙花了50元请人带路，从铁丝网下面的一个洞偷爬进了深圳特区。
流落于深圳当地过着民工生活。在那个时期，他听说了海南是“倒汽车”的热土，心中无限向往之。两年后，潘石屹跟了一位老板来到海南。他的老板承包了一个砖厂，让他当厂长，负责三百民工的生产生活问题。
潘石屹经常拿这段经历当玩笑讲给记者听：“小偷经常光顾，夜里提供照明的小发电机一个月内被偷过三次，人刚刚躺下，电灯突然灭了，那肯定是发电机被偷了，于是便狂追，直到小偷抬不动了、弃机而逃。”
后来遇到台风袭击，砖厂停产，潘石屹重回海口。随着经济低潮的来临，大部分淘金者都撤了，潘石屹决定留下来碰碰运气。“理个发两块钱还要砍价砍成一块。晚上睡在沙滩上，还要把衣服埋在沙堆里，生怕被人偷了。在别人房间看春节联欢晚会看了一半，便被人家赶走了。”他这样描述当时的艰难。
随着经济不景气的无限期延续，许多闯海南的人纷纷回到了内地，潘石屹却一直坚持着――其实他也没其他地方可去。在近乎绝望的无聊中，潘石屹认识了曾经在牟其中手下做事的冯仑和王功权等人。1990年，潘石屹投奔冯仑，与王功权、易小迪、张民耕等人在海南岛成立了万通的前身——海南农业高科技联合开发总公司，靠年息20％借来一笔启动资金，开始了他们的炒楼生涯。
讲到这里，我们必须再叙述一下万通另一位旗帜人物冯仑的简单历史。
在万通的人马里，公认冯仑是鬼点子最多的“军师”型人物，这可以从1991年的一桩生意过程看出来。
当时，手里只有3万元人民币的冯仑在对一家信托投资公司老总谈海南房地产的机会。
谈完机会，冯仑接着谈自己公司抓住这个机会的能力以及自己的为人和出身――国家体改所、中央党校、牟其中副手之类的背景――这套说辞不仅那时候有效，到今天还有很多人靠暗示或明示自己的政治背景取利。
初步取得对方认可后，冯仑开始和对方讲他也刚刚闹明白的新名词“按揭”。冯仑告诉对方这是一种全新的做房地产的形式，用很少的钱，就可以做很大的项目。对方听得似懂非懂，其实冯仑自己也是才听说一个星期，这不重要，重要的是别人感觉他既有背景又专业。
取得了上述效果后，自然是图人家手里的钱能投资过来，这是最重要也最艰难的一步。冯仑本人曾经很得意地这样描述那段过程：“做生意，从别人那里拿钱，无异于夺人贞操。就那么一句，不会说，说一辈子，也说不出来；会说，3分钟就能将这句说出来。尽管时间少任务重，但决不能照直说：‘我就缺钱，你给我投钱。’这就像谈恋爱，不能照直说：‘我就缺个老婆，你干不干？’还得先要谈风花雪月，谈理想，谈未来，而最后实际就缺一个老婆。”
冯仑是这样做到这最后一步的，他盯着对方的眼睛脸不红气不喘地说，“这一单，我出1300万，你出500万。我们一起做，你干不干？”
对方点头同意，冯仑立即跑出去写文件，在最短时间内将手续做完后，冯仑让创业伙伴王功权负责将钱在最短的时间内拿回来。万通拿着这500万付了首期房款，然后立即从银行贷了1300万。这就是冯仑说了半天，对方似懂非懂的“按揭”。
这单生意，冯仑的确出了1300万，但这1300万要用对方的500万现金作抵押才能从银行贷出来。如果没有对方的500万现金，冯仑手中只有3万人民币，什么事情也做不成。冯仑他们用这1800万，买了8栋别墅，重新包装之后，就卖了出去，大约赚了300万元。这就是冯仑他们在海南的土地上刨出的“第一桶金”。
这种作派，是不是很神似当年牟其中动辄要“定向爆破喜马拉雅山将干旱的大西北变成雨区”，又或者是“向全国3000家国有大中型企业注入资金，四年完成中国现代化”的劲头？的确，冯仑在牟其中手下的几年不是白混的，区别是他不是光吹不练，来了钱又赶上了泡沫起来的好时光，就真的发家了。
冯仑的身世比潘石屹神秘得多，人们只知道他1959年生于陕西西安，1982年毕业于西北大学，获经济学学士学位；1984年毕业于中共中央党校，获法学硕士学位。曾在中央党校、中宣部、国家体改委、武汉市经委和海南省委任职。
据传，冯仑是1988年来到海口创业的。他当时的身份是国家体改委派驻这里的代表，其实就是他一个人，开办费是一张条子，凭条能购买1万台平价彩电，他直接把批文卖了30万元，用这笔钱建起了海南体制改革研究所。
1989年，体改所因政治风波解散，冯仑回北京，发现早没了编制，从此成了无业游民。他投靠了当时闻名全国的南德集团老总牟其中，担任政务秘书的冯仑月薪250元。一年后，冯仑成为牟其中的第一副手，工资也涨到850元。
1991年，牟其中干了一件大事，扬名立腕震惊海内外商界。在前苏联国内政治震荡、经济停滞的状态下，牟其中凭借敏锐的嗅觉及魄力一举买下了4架俄罗斯产图…154中型客机。当1991年底，第一架能载164人的图…154客机飞抵成都的双流机场，并交付给牟其中的南德集团时，人们惊异于一个民营企业家的能量和胆识。这4架飞机是牟其中用500多节火车车皮的国产轻工产品换来的，双向交换产品总价值4。2亿法郎。牟其中号称自己获利近1亿元人民币。
尽管牟其中的人生达到了巅峰，冯仑却嗅出了他的不对劲。牟其中此后再无扎实的生意支撑，而沉迷于玄幻的理论构建上。南德的产业方向也开始无所而不往，有国际卫星制造发射、满洲里机场和铁路运输线的建设，也有100亿投资规模麻辣烫火锅连锁的设想。据说当年牟老板和冯小刚、滕文骥、李少红一帮大导演们谈过投资的事，张口就是2亿美元，众导演全被震住了。
有报道说，对于南德的未来，冯仑曾经劝说过牟其中，甚至想过“兵谏”，即架空老牟，由自己和王功权掌管实业。最终未果，冯仑开赴海南。事情发展的最后印证他的判断是正确的，2000年5月30日武汉市中级人民法院一审裁定：南德集团及其法定代表人牟其中构成信用证诈骗罪。南德集团被判处罚金500万元，牟其中犯信用证诈骗罪被判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。
二到海南的冯仑和潘石屹等一拍即合，决定承包一家叫做“大地公司”的国有小企业，双方约定，他们每年向原来的厂长缴纳数千元管理费，掌管一切经营。后来大地的厂长临时反悔，因为觉得“他俩太落魄相了，实在不放心”。
最后，只能自己创业了，公司定名万通，于1991年9月3日成立。1992年9月3日，万通成立一周年纪念日，冯仑将这一天确立为万通“反省日”，6个创业兄弟定下了不买外国护照、不转移资产、不改变身份的规矩。
有人评论说，当年在海南捞钱的无数“过江龙”中，也就万通那帮人还算白道的。
从1991年到1992年，万通在海口、三亚马不停蹄炒了4单楼盘，销售额七八千万，近三千万利润。就在他们有了钱，准备自己盖楼，玩更大时，他们幸运地嗅到了危机的气息。年轻的潘石屹进行了人生中第二次“行贿”，以五斤桔子和一条香烟的代价获准查阅有关内部资料时，他意外发现海口市在建人均住房面积已达50多平方米，而同期北京人均住房面积才7平方米――冯仑等和他一商量，决定立马全面撤离。
1992年底，冯仑和王功权到北京转了一圈，决定移师北京。在接着召开的鼓浪屿会议上，万通决定让潘石屹到北京打先锋。
潘石屹领了几万元差旅费来到北京。在一个县政府食堂吃饭时，潘偶然听旁边吃饭的人说北京市给了怀柔四个定向募集资金的股份制公司指标，但没人愿意做，此时，王石将万科弄上市的消息已经在南方传开，潘石屹当然知道指标就是钱，他不动声色地跟怀柔县体改办主任边吃边聊：“我们来做一个行不行？”
经过一番周折，北京万通登陆了资本市场，在几乎什么实际项目都没没的情况下，拿到了8个亿的现金融资。
潘石屹的北京之行的确救了自己和其他人，冯仑和他在北京壮大了公司，后来还分别弄出了自己的一番大事业；另一方面，流连海南的王功权就没有这么好运气了，他几乎赔光了钱。万通在海南本来没有积压，但是在清理三角债时，被迫收回一个当时价值6000万元的项目，而在收回的时候，这个楼盘已经缩水到300万元。
就这样，万通在海南一共赚到了100万元――