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挡鹣⒗试谙嗟币欢问奔淙愿咂笤�10厘以上并大幅波动，对银行业造成严重冲击。在这种情况下，银行普遍采取“现金至上”政策，以高息吸引港元存款并审慎放款，尤其是对中长期贷款采取审慎政策，逐渐形成整体经济中的通货紧缩。
对港元的冲击以及利率高企，令香港股市迅速从高位暴跌。1997年8月7日，恒生指数曾创下16673点的历史高位，其后辗转下跌，从10月20日到23日的短短4天中，恒生指数就暴跌约3200点，股市总值损失约8000亿元。10月28日，香港股市引发全球股市下跌，反过来再影响香港股市下跌1438点，以点数计创历史最大跌幅。
1998年1月中旬，受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响，香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后，恒生指数虽然曾在3月份反弹，可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月，港元联系汇率再次受到严重冲击，影响所及，恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日，恒生指数在短短一年间跌去10000点，跌幅高达60％，香港股市总值损失超过2万亿元，可谓损失惨重。
随着整体经济的收缩，香港各大小公司的财务状况普遍恶化，部分过度冒进的公司被迫清盘、倒闭或大幅收缩业务。典型的个案包括港基银行被挤提，香港八佰伴、百富勤、正达证券、正达财务、福权证券，以及明丰旗下的集本证券等连串公司的清盘，给香港的投资者造成相当大的心理震撼。其中，最具震撼力的是百富勤的倒闭，百富勤在1988年成立以来的短短10年间，一跃而成为香港最著名的证券公司、亚洲区内（不包括日本）最大的商人银行之一。百富勤因大规模投资印尼债券，在金融风暴中泥足深陷，终因无法筹措资金清偿一笔到期债务而被迫清盘，其倒闭在香港引起相当大的心理震动。
受到金融风暴的影响，香港的投资、消费急速萎缩，香港经济的各个环节，包括香港百货零售、饮食、酒楼、酒店以至旅游业等，均受到严重影响，整体经济急转直下，从1997年中的空前繁荣迅速步入衰退。1997年第四季，香港经济虽受金融风暴冲击，但经济增长率仍达2。7％，全年经济增长仍达5。3％。然而，1998年香港经济却录得连续四季负增长，全年经济负增长达5％，而失业率则急升至6％以上。香港经济陷入战后以来最严重的衰退之中。
2。2 金融风暴下的地产危机
香港的地产市场在经历了1997年首一、二季空前的繁荣之后，在第三季转趋淡静，市场等待行政长官董建华在首份施政报告宣布新的房屋政策，投机活动减退。该季，香港所有物业买卖合约数目及总成交价，分别回落了17％及8％，而住宅市场方面则分别回落18％及8％。10月14日，即行政长官董建华发表施政报告后的一星期，特区政府首次推出3幅分别位于屯门、大埔和九龙湾的土地拍卖。其中，大埔地段面积9。12公顷，是香港纪录中最大的拍卖地段。在战战兢兢的气氛中，在场参与人士的出价显得十分谨慎，结果以56亿元成交，每方尺楼面地价约4811元，成交价仅属一般。〔6〕
及至10月下旬金融风暴掩至，香港股市暴跌，地产市道随即大幅下挫，炒楼活动近乎绝迹，挞订情况十分普遍。数据显示，到1998年1月，香港各区的大型私人屋邨，包括港岛的太古城、杏花邨、海怡半岛，九龙的黄埔花园、丽港城、美孚新邨，以及新界的沙田第一城、绿杨新邨、嘉湖山庄等，其售价均已从1997年第二季度的高位大幅回落，跌幅普遍超过3成，大部分已返回1996年初水平，即等同于1994年第一季的高峰位。
1998年1月，大地产发展商新鸿基地产突然宣布将旗下10个地盘停工或放缓发展。消息在地产、股票市场上产生极大的心理震撼。
面对楼市的大幅调整，特区政府开始软化在85000个建屋目标的立场，弹性处理卖地及房屋政策。按行政长官董建华后来的讲法，在1998年实际上已搁置85000个建屋的目标。1998年2月特区政府财政司司长曾荫权在财政预算案中宣布将中环添马舰的商业用地，由原计划推出市场拍卖改为用作兴建政府总部，并提出减免差饷、按揭物业税项宽免，以及鼓励市民自置居所等一系列措施，又咨询各大地产发展商意见，弹性处理每年85000个住宅单位的建屋目标，令地产市场在2、3月间出现短暂的“小阳春”。
然而，地产市场仍然面对沉重的压力，这在政府卖地方面暴露无遗。其中最瞩目的，就是马鞍山一酒店地段和广东道前警察宿舍的住宅用地的招标。马鞍山酒店用地，占地约8。6万方尺，原计划在1997年3月推出拍卖，但由于城市规划委员会需要处理反对该地段兴建酒店的意见，有关计划被迫推迟。到了1998年1月，地产市道不景，特区政府为避免影响市场气氛转而采取较低调的招标方式出售，结果被长江实业以1。2亿元的标价夺得，以可建楼面面积约60。28万方尺计算，每方尺楼面地价仅200元，成为香港地产拍卖史上的一个“经典”。
另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮，占地约11。1万方尺，预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计，每方尺地价约值4000元，即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地，事前各大发展商均表示有意角逐，但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响，加上当时市场上的多项不利消息，各大发展商均以低价入标，结果被长江实业为首财团以28。93亿元标价再夺一城，每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润，在3年后建成则每方尺楼价6500元，较当时同区位置较次的爵士花园每方尺售价8800元，足足低了两成半。这次售地向市场传达了一个信息：已经下跌了3成多的楼市，可能再跌3成。结果，2月份出现的楼市“小阳春”瞬即烟消云散。
到了1998年5月，楼市呈现出一浪低于一浪的跌势，整体经济日渐恶化，首季本地生产总值录得2％的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动，针对香港楼市以及资金短缺的问题，推出了一系列救市措施，其中包括：将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月，超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定，暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施，简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示，这些措施的目的，是要避免楼市“硬着陆”。
然而，楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日，政府原计划有两幅新界土地推出拍卖，但当时市道疲弱，地产界人士普遍要求政府冻结卖地，结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施，包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元，希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户；提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000；免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的，就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计，仅此一项政府库房将少收190亿元。
特区政府的一系列措施，对中小型住宅楼宇市场开始产生稳定作用。很明显，政府的目的一方面是要稳住楼市，另一方面亦要防止楼市的崩溃拖垮银行业，并对港元联系汇率造成不稳定的影响。正如香港大学金融专家饶余庆教授所指出：“如再让其（地产市场）暴跌，便会危及银行和港元，这一点国际投机家是求之不得的。他们明知直接狙击港元无法得逞，乃转而采取‘搞垮楼市，拖垮银行’的迂回策略，最后推翻联汇制，这一阴谋是相当毒辣的。”
及至1998年8月，国际机构投资者第三度狙击港元联系汇率，恒生指数于8月13日下试6600点的低位，股市的进一步急跌势必拖累楼市的下挫，进而危及银行体系和港元的稳健性。有鉴于此，特区政府前后动用1181亿元的外汇储备，积极入市干预，并成功击退国际炒家，稳定了股市。10月8日，行政长官董建华在他的第二份施政报告中宣布，政府将全力以赴稳定楼价。这时期，外部经济环境逐渐转趋稳定，美元由强转弱，美国联邦储备局宣布减息四分一厘，刺激恒生指数回升，香港地产市道终于逐渐稳定下来。
1998年，香港地产业可谓经历了严重的危机。统计数据显示，该年全年在政府土地注册处登记的楼宇物业买卖合约，累计达11万宗，涉及金额约3400亿元，分别比1997年大幅下跌约4成半及6成。登记的金额跌幅远超过登记宗数的跌幅，显示了1998年楼宇价值严重下挫。该年，香港大型私人屋邨售价平均再下跌约35％至40％不等，比1997年第二季高峰期平均下跌约50％，已回落到1995年低潮时的水平。1998年，政府卖地收入仅122亿元，比1997年大幅减少7成。
1999年4月，特区政府恢复卖地，在4月和6月的两次土地拍卖会上，所推出的地段均能以比市场预期高出两成的价格成交。到12月，政府推出1999年最后一次卖地，各大发展商出价谨慎，最后由长江实业以13。4亿元投得西九龙填海地段，平均每方尺楼面地价2759元，反映楼市前景仍未乐观。业内人士分析，香港地产业最困难的时期虽然已经过去，但真正反映金融风暴完结的楼市新一轮的升势，则仍未出现。
2。3 大型地产发展商的减价促销战
地价、楼价的节节大幅下挫，对拥有大量楼宇现货、期货以及大批地皮的地产发展商形成了沉重的财政压力，各大地产发展商惟有以减价及各种形式促销新楼盘，以减低持有量套现资金。结果，新楼盘的减价战成为这次地产危机中的一大特色。业内人士表示，其惨烈程度为近年所罕见。
其实，早在1997年10月金融风暴骤至不久，地产发展商之间的减价战已经展开。11月底，会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天，突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销，结果一举清货，迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕，会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时，宣布以每方尺5888元的震撼低价，推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居，迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实，不但令同区楼价即时下跌，而且燃起了发展商之间的减价战火。
1998年初农历新年后，香港各大发展商纷纷减价出售旗下新楼盘或剩余单位，引发1998年首轮减价战。当时，新鸿基地产在推出帝琴湾时带头减价，持货沉重的信和置业即时跟随，将海悦豪园和泛海轩、峰华轩两个新楼盘分别减价一成半及三成，令呆滞的楼市转趋活跃。
到5月，新地的晓峰园和长实的盈翠半岛对撼，将减价战推上高潮。当时，新地推出青衣晓峰园160多个单位，每方尺楼面售价为4280元，但随即遭到长实的截击，长实以比市价低两成的“超震撼价”——每方尺楼面4147元推出青衣机铁站上盖盈翠半岛对撼，结果造成轰动效应，开售当天已全部售罄1300个单位，而新地的晓峰园则只售出约80个单位。新地随即部署减价反击，将晓峰园售价大幅减少一成七，并委托地产代理大规模促销。结果发生晓峰园地产代理大批汇聚中区和记大厦门口，截击盈翠半岛买家的不愉快事件，要劳动长实副主席李泽钜致电新地副主席郭炳江投诉，由新地下令撤离。此后，地产代理因抢客而发生的争执屡见不鲜。
继新地、长实相继低价促销新楼盘之后，香港各大地产发展商均先后加入减价行列，并形成一浪接一浪的减价骨牌效应。在将军澳，恒基的新都城、新宝城及南丰的南丰广场相继加入战团；在大埔，新地的雍怡雅苑和长实的盈峰翠邸对撼，而丽新亦以减价推销聚豪大厦迎战；在元朗，南丰的翠峰山庄、恒基的合益广场、百利保的御豪山庄均减价促销。
各大发展商在减价促销的同时，还推出各种方法加以配合。如新地在1997年底销售卓尔居一期时，首创息口保障计划，即买家的楼宇按揭息率若超过发展商规定的上限时，多出的利息由发展商承担，令买家对利息及供楼负担更有预算，免却后顾之忧。恒基在销售将军澳新都城时，推出“跌价两成补偿计划”，规定如果买家在规定日期时所购单位市值低于购入价，买家不用承担该差价，可向发展商索取该差价用作支付二按部分还款之用，但以购入价两成为上限，条件是要求买家多付8％楼价，但同时可取得两年免息免供之二按。而长实在推销天水围嘉湖山庄美湖居剩余单位时，更推出“110％信心计划付款方法”，采取期权的概念以“包升值”来包装促销。
在以往的很长一段时期中，香港的地产发展商在销售新楼盘上，似乎都有一定的默契，尽量避免“撞盘”，彼此之间轮流推销，秩序井然。然而，在是次地产危机中，有关游戏规则似乎已经被破坏，各大地产商争相出货，形成互相对撼、楼价大跌的骨牌效应，这从一个侧面反映危机对地产商打击之沉重。据中原地产研究部发表的报告，1998年全年香港地产发展商的一手私人住宅买卖合约登记宗数是3。14万宗，涉及金额1199亿元，分别比1997年大幅上升五成二及下跌1％，反映出各地产商互撼所造成楼价暴跌的局面。当时，有地产评论认为，减价战持续下去，势将令香港整体经济受到伤害，后果可能十分严重。
3 地产业：香港经济的“寒暑表”
亚洲金融风暴之后，香港地产业的发展前景受到了社会各界普遍的关注。
长期以来，地产业与香港整体社会经济同步发展。尤其是经过近30年来的迅速发展，地产业已成为香港经济的重要支柱之一，在香港经济中具有举足轻重的作用，被誉为香港经济的“寒暑表”。〔7〕因此，地产业的平稳发展，符合香港经济的整体利益。
3。1 地产业对香港GDP的贡献
90年代中期，香港政府统计处曾对地产活动作过系统的调查统计，根据它的定义，地产业包括：（1）拥有作为发售或租赁用途的私人发展工程的机构单位，在统计期间相关的建造工程正积极展开，其中包括私人机构参建居屋计划及夹心阶层住屋计划，但纯粹或主要供应本身使用的地产发展或纯粹为持有土地而成立的公司，则不包括在内；（2）雇用两人或以上的地产租赁、经纪或代理及保养管理服务机构单位或地产企业的附属公司。〔8〕
根据这一定义，地产业包括3个行业，即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业，以及地产经纪及代理业。据统计，1996年地产业的营运机构单位共有8298个，就业人数64028人，比1987年分别增加101％和92％。其中，地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个，占总数的66％；以服务及租项收入和增加价值计算，该行业占整体地产业的63％和89％。从事地产保养管理服务的单位有439个，仅占总数的5。3％；但在就业方面却占总数的55。2％。而地产经纪及代理机构则有2397个，占总数的29％。（见表6。5）由此可见，地产业中，以地产发展兼/或租赁业为主体，以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过，由于地产业经营的高度集中性，该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。
近20年来，香港不论整体经济、个别产业或地产业本身，都表现出一些值得注意的演变趋势。整体而言，随着中国内地改革开放，香港工厂大规模北移，制造业在香港本地生产总值（GDP）中所占比重急速下跌，而服务业的比重则进一步增加，主要表现为进出口贸易和金融地产业的提升。就地产业来说，80年代的高峰期地产业在香港GDP的比重曾一度达到13。6％，其后在1984年低挫至6。4％，后再逐步回升。到1996年地产业的增加价值达1157亿元，占香港GDP的比重回升到10。2％，这时期，地产业已超过制造业、金融业等而成为香港经济中仅次于进出口贸易的第二大行业。
当然，这里指的仅仅是狭义的地产业，如果将香港本地生产总值中的地产业、楼宇业权，以及建造业加总视为广义的房地产业，则近20年来其在香港经济中的比重，低则占21。7％，高则超过3成（见表6。6），成为香港经济最重要的经济支柱。正如有学者分析所指出的：“香港经济中的房地产是一具实质重要地位的产业，是一个可以创造重要财富并影响香港经济表现的产业。将它从中抽掉，香港也就不成其为香港。……必须摆在整体香港社会经济结构的历史视野中，房地产的意义才能真正彰显。”〔9〕
3。2 地产业对香港财政收入的重要性
地产业对香港财政收入的贡献首先表