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，大批国际银行进入香港。到80年代初，香港已从单纯以经营银行业务为主的模式，演变成世界第三大金融中心（以外资银行数量计算），仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司，大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。
这时期，香港的人口持续膨胀，社会结构亦发生转变。1970年，香港人口尚不足400万，但到1980年已超过500万，大量新移民源源不断地涌入，对房屋需求造成了持续的压力。而且，五六十年代是香港人口出生的高峰期，这批人在70年代后期和80年代初均进入结婚年龄。据统计，80年代平均每年约有50 000对青年人结婚。香港的家庭结构亦发生重大转变，核心家庭正逐渐取代家族大家庭，因此，每年50 000对的新婚夫妇对住房的需求惊人。到1981年地产高峰时期，中小型住宅单位每平方米售价被推高到10 000元，即每方尺售价超过1 000元。〔4〕
刺激地产业蓬勃发展的还有一个重要因素： 中国政治、经济形势的转变。1976年，中国一举粉碎了“四人帮”，结束了为期10年的“文革”动乱，并开始推行四个现代化计划。1979年，邓小平复出，中共召开十一届三中全会，决定将工作重心转移到经济建设的轨道上，并推行举世瞩目的改革开放路线。其后，广东、福建两省在毗邻港澳的深圳、珠海、汕头和厦门设立4个经济特区，吸引外资，香港与内地的经贸联系因而获得全面性的发展。香港顿时成为中国内地与国际经济的枢纽和桥梁，大量外资流入，准备以香港为跳板进军内地市场。时局的骤然转变，给投资者带来极大的鼓舞，香港经济遂呈现了战后以来罕见的繁荣，1975年到1981年间，香港本地生产总值平均每年的实质增长都在10％以上。
人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣，推动了香港地产市场从1975年开始复苏，并于1981年达到空前高潮。期间，地产发展商大规模投资兴建各类楼宇，包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼，以及工厂货仓等，地价、楼价、租金大幅攀升，楼花炒卖盛行，投机之风炽热，地产市道呈现空前的繁荣盛况。
在住宅楼宇方面，长期以来一直在地产市道扮演重要角色的唐楼已被逐渐淘汰，代之而起的是高层住宅大厦和大型私人屋邨。私人住宅的建成量逐年大增，从1976年新建成15 425个单位，增加到1981年高峰时期的34 475个，5年间增幅高达124％。新建成的住宅楼宇中，以100平方米以下的中小型楼宇所占比例最大，每年均在90％以上，其中40平方米以下的小型住宅楼宇约占50％左右。住宅楼宇价格大幅飙升，以最受欢迎的小型住宅单位为例，1976年每方尺售价是265元，到1981年高峰期已上升到每方尺1 050元，5年间升幅接近3倍。（见表3。1）
商业楼宇市场，无论是供应、销售都相当畅旺，中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮，新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成，高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼，香港商业区的面貌焕然一新。这时期，大批商业楼宇建成，以写字楼为例，1976年，香港写字楼落成面积仅217万方尺，但到1981年新建成面积已增加到338万方尺，1982年更增加到396万方尺，接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升，以甲级写字楼为例，1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元，但到1981年已上升到21元，7年间升幅达2。5倍。其中，中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初，地产炒风蔓延到商厦，大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖，一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次，售价从7。15亿元上升到16。8亿元，炒风之盛，令人咋舌！
在工厂货仓市场，情况也大致相似。由于制造业继续蓬勃发展，加上港府取缔使用商业楼宇或住宅楼宇作工场的所谓“山寨厂”，厂商对分层工业大厦和货仓的需求仍然殷切，分层工业大厦和货仓市场在供求两方面都创下新纪录。在工业大厦方面，1976年新落成面积290万方尺，到1979年高峰时期增加到1 375万方尺，4年间增幅达3。7倍。由于仍然供不应求，厂厦租金节节上升，1976年市区楼上工厂平均年租是每平方米171。6元，到1979年已上升到355。1元，3年间升幅逾倍。市区部分地区如红矗龋科椒矫啄曜飧叽�723。6元。不过，踏入20世纪80年代，香港制造业发展步伐放缓，加上大量新厂房落成，开始出现供过于求的局面，空置单位大增，1982年分层工业大厦空置面积达122万平方米，空置率已高达10。5％。这也是后来地产崩溃中工业用地、厂厦跌幅最大的原因。
房地产业的异常繁荣亦刺激了港府大量拍卖官地的兴趣以及地价的急升。1976年，港府在官地拍卖会上售出土地的面积是54。36万方尺，土地收益4。41亿元；但到1980年，售出土地已增加到151。48万方尺，增幅达179％，土地收益则增加到39。3亿元，增幅接近8倍。（见表3。2）这些数字仍未能反映出地价升幅之巨，原因是70年代末80年代初，港府在卖地中大量推出工业用地，所占面积比例从1979年的47％逐年上升到1981年的79％。如果剔除工业用地，商业、住宅用途的土地售价升幅更加惊人。
地价的急升，反映在官地拍卖上是投标价屡创新高。1970年6月1日康乐大厦现址拍卖时，每方尺平均地价是4 868元，到1978年8月4日金钟道一幅地皮拍卖时，每方尺售价已跃升至13 643元。1980年7月18日夏悫道远东金融中心现址拍卖时，每方尺售价更进一步升至26 247元，升幅是康乐大厦现址拍卖价的4。4倍。然而，这些拍卖成交价与后来的红棉道地皮和中区新“地王”相比，仅是小巫见大巫而已。
1981年4月2日，香港地铁公司以公开招标的形式出售红棉道一幅地皮，面积为13 825方尺，结果以4。8亿元售出，平均每方尺地价高达34 720元，创香港最高地价纪录。如果说红棉道因面积小涉及资金数额不大的话，那么1982年2月12日港府售出的中区新“地王”，则震动整个地产界。早在1981年11月，港府就宣布以公开招标形式售出中区位于康乐大厦以西一幅面积多达14。4万方尺的地王，当时是中巴及小巴在中环的总站，可以说是港岛中环商业核心区的中心，是“地王”中的地王。当时，参加投标的财团包括置地、长江实业、新鸿基地产等大型地产集团。事前有人预测，这幅地王可售出70亿元价格，置地常务董事鲍富达也曾估计，这幅地皮的价值将在75亿元之上。〔5〕后来，地产市道从高峰滑落，结果到1982年2月12日开标时，置地以47。55亿元的高价投得，而长江实业和新鸿基地产分别以43亿和38亿落败。这幅地王平均每方尺地价是32 964元，虽稍低于红棉道地段，但却创下港府官地拍卖的历史新纪录，并成为全球最大宗地产交易。（见表3。3）这座后来被命名为“交易广场”的地产计划分两期进行，先后建成3幢高级商厦，建筑面积达200万方尺，总投资逾80亿元。
2 商厦重建和大型私人屋邨兴建
60年代后期以来，香港市区的商住土地日渐短缺，地价节节跃升，建筑楼宇的土地成本日益昂贵。地产发展商为“地尽其用”，纷纷向高空发展，在繁荣商业区内策动大规模的商厦重建、兴建计划，大批摩天贵重商厦相继落成。
部分发展商更瞄准市区内一些大幅非商住土地，向港府申请更改土地用途，兴建大型私人屋邨。一时间，商厦重建、兴建大型私人屋邨的建设蔚成潮流，成为这一时期香港地产业发展的一个显著趋势。
2。1 高级商厦的重建和兴建热潮（1）
20世纪70年代商厦重建、兴建热潮首先从港岛中环商业区兴起。长期以来，中环一直是香港商业经济活动的心脏，它的脉搏跳动代表了香港整体社会的动力、活力，是香港繁荣的最高象征。70年代以前，中环商业核心区的贵重物业，基本上被英资著名的地产公司置地所垄断，这种情况直到70年代中后期新兴华资地产商的崛起，才逐渐发生变化，形成各据一方的局面。不过，置地始终在核心区自成王国，成为香港地产“皇冠上的明珠”。
70年代以后中区商厦的重建热潮亦首先由置地掀起。1970年6月，置地以2。58亿元高价，投得港岛中区面积达5。3万方尺的新填海地段，置地在该地段兴建了楼高52层的康乐大厦（即今日的怡和大厦）。新大厦以破纪录的时间建成，从1971年10月动工，到1973年4月举行隆重“平顶”仪式，前后历时仅一年半。康乐大厦连地价总投资4亿元，提供写字楼和商场租用面积超过69万方尺。这是当时香港及亚洲最高的建筑物，它后来成为怡和集团的总部，雄视整个维多利亚海港。
1974年，置地宣布斥资6亿元，开展一项为期长达10年的中区重建计划。第一期工程是重建历山大厦，置地曾建议以旧历山大厦换取香港政府的邮政总局（即今日环球大厦旧址），遭到拒绝，只好自行重建。新历山大厦于1976年建成，楼高36层，楼宇总面积35。7万方尺，比旧历山大厦多出11。9万方尺。〔6〕第二期工程是拆卸重建告罗士打大厦及皇室行。为了将物业连成一体，以便兴建一流的高层商厦及有广阔平台的商场，置地以毕打街对面的怡和大厦与会德丰公司交换连卡佛大厦，于1979年在原址建成告罗士打大厦和与之相连的置地广场。第三期工程是拆建毗邻的公爵行和公主行，建成与告罗士打大厦外形相仿的公爵大厦，整个庞大计划于1982年完成。
置地广场面积达2万余方尺，共有5层平台；其中两层是地库，全部平台单位均辟作精品店和风格各异的饮食店，广场中央可举办各项表演——时装表演、音乐会及展览等，四周设有咖啡廊、茶座、上盖盖有可透光的玻璃纤维，成为中区的高级购物娱乐场所。与之相连的告罗士打大厦楼高47层，全幢大厦可供出租面积60万方尺，其中写字楼面积46。5万方尺，其余为商铺。该大厦最大的特色是其疏格式的外墙结构，窗门深深凹入，利用大厦的结构遮阴窗门，材料则采用铝质窗框和有色玻璃，以减少室内所受热量。大厦内所有设施均采用先进电脑系统控制，包括报警、空气强度调节、供水、照明、保安及通讯系统等。公爵大厦亦与置地广场及告罗士打大厦连通，楼高47层，可提供楼宇出租面积60万方尺。两幢大厦重建后，可提供面积比原来增加79。6万方尺。〔7〕
规模浩大的10年重建计划完成后，港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥，将置地旗下的多幢贵重物业，包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯，并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等，俨然自成一国，成为中环的“自然心脏”。
就在10年计划即将完成之际，置地又策动更瞩目的拓展计划，先是将位于雪厂街的荷兰行和有利银行拆卸重建，该项计划在90年代初完成，即著名的大道中九号物业。1982年2月12日，置地更以47。55亿元的破纪录价格，投得中区毗邻康乐大厦的新“地王”。根据合约规定，置地须在地面兴建一新的巴士总站，其上则为一座两层平台，香港证券市场将设于此。这座后来被命名为“交易广场”的发展计划分两期进行，总投资逾80亿元。第一期是两幢52层高商厦，于1985年落成；第二期在毗邻再兴建一幢32层高独立商厦，于1988年完成。三座交易广场总楼面面积达154。5万方尺，其富有动感的外形和大幅有色玻璃幕墙令维多利亚海港的景色迥然改观。
中区商厦拆建热潮所致，连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻，是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建，曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期，地产市道空前畅旺，引起不少地产商的垂涎。结果，这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运，取而代之的是一幢设计别出心裁，外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成，楼高21层，另有两层地库，楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付，约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入（以当时楼价估计，该大厦每月租金平均可达600万元至700万元），但25年后权益将归还香港会所。〔8〕
几乎就在置地大规模重建商厦的同时，新兴地产发展商亦不甘后人，相继在中区掀起投资热潮。其中，最瞩目的是李嘉诚旗下的长江实业。1977年，长江实业以逾3亿元标价与地铁公司达成协议，夺得中区旧邮政总局及金钟地段上盖物业发展权，建成楼高28层的环球大厦和两幢楼高32层和33层的海富中心。这一时期，新兴地产商在中区、金钟一带重建的商厦，荦荦大者计有华人行、中建大厦、环球大厦、新世界大厦、欧陆贸易中心、海富中心、统一中心、励精大厦、鳄鱼恤大厦、永恒商业中心、冯氏大厦以及威亨大厦等等。
随着中区金钟地价、楼价的日渐昂贵，这一时期出现了高层商业楼宇向湾仔、铜锣湾、上环以及九龙尖沙咀扩散趋势，即有所谓“繁荣东移”的说法。在毗邻金钟的湾仔区，开埠初期是著名的春园所在地。在一段相当长的时期中，湾仔曾以红灯区闻名，区内遍布各种夜总会、酒吧、舞厅等娱乐场所，夜店繁多，是灯红酒绿、夜夜笙歌的烟花之地。尤其是骆克道、谢斐道一带，更是五步一楼、十步一阁，成为夜游人士的集散地。
不过，这种情况自1970年代中后期起已开始发生显著变化。在20年代和50年代相继进行填海工程之后，港府于60年代在湾仔区再次展开大规模填海工程，将海岸线从20年代的庄士敦道、50年代的告士打道推至港湾道以至码头沿岸，获得大片的商住用地。70年代以后，商厦兴建热潮扩散到湾仔，一大批商业楼宇纷纷建成，包括香港大东电报局大厦、伊利莎白大厦、华润大厦、鹰君中心、新鸿基中心、合和中心等。其中，新鸿基中心和合和中心更相继超过康乐大厦，成为香港最高的建筑物。
1972年，香港海底隧道通车后，铜锣湾也逐渐成为繁华的商业区，区内开始兴建写字楼，其中最瞩目的是置地在该区的发展。铜锣湾原本就是置地母公司怡和在香港的发源地，1972年置地吞并牛奶公司后，获得铜锣湾大片土地。从1970年起，置地就开始在该区发展高级商业楼宇，包括怡东酒店、会议中心、世界贸易中心等。1978年，置地更是斥资1亿元在铜锣湾一幅面积达5。3万方尺的地盘上兴建温莎公爵大厦，该大厦楼高41层，建筑面积逾81万方尺，可供租用面积60万方尺，是区内最庞大的商业大厦。从楼顶远眺，维多利亚公园及海港景色一览无遗。
在60年代之前的30年间，港岛区的基本发展方向是所谓的“繁荣东移”——先是湾仔、鹅颈、铜锣湾，后来是北角、鲗鱼涌、筲箕湾、柴湾。相对而言，上环及西区发展较缓慢。这时期，西环基本上是“南北行”的大本营，区内商号林立，货仓众多，是海产品的集散地。时至今日，德辅道西一段仍是有名的“咸鱼栏”。60年代中期，港府决定发展葵涌为货柜码头，西区海旁的旧式码头、货仓遂逐渐失去存在意义。因此，70年代以后，随着地产市道的蓬勃，区内将货仓拆卸兴建商业或商住楼宇之风渐起。到80年代初，已经动工或建成的商厦，计有信德中心、时峰大厦，以及亿利、威胜、承德、纪德、联发、成基、富港、昆保、香港等商业中心或商业大厦。不过，与中环甲级商厦相比，这些商厦的档次较低，规模亦大为逊色。
在九龙，商厦重建、兴建浪潮亦在尖沙咀临海地段、尖东、弥敦道尤其是旺角地段此起彼伏。其中，最瞩目的当数英资公司九龙仓在尖沙咀海旁策划的大规模重建工程。其实，九龙仓（简称九仓）的物业重建早在60年代初期已经展开。当时，香港的对外贸易蓬勃发展，九仓决定兴建一座现代化的客运大楼。1962年，九仓取得港府资助，将原第一号码头重建为楼高4层的海运大厦。1966年3月3日，海运大厦落成，由玛嘉烈公主剪彩揭幕，第一艘巨轮“坎培拉号”首先停泊海运大厦码头。海运大厦还设有两层面积宽广的商场，给公司带来可观的收益。1965年，九仓再接再厉，与华资地产商许世勋和陈德泰合作，建成香港酒店和海洋中心。这是九仓从事地产投资的开端。
踏入70年代，香港货运方式发生革命，九龙半岛沿岸的面貌迅速发生巨变。60