按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
加土地储备，扩大供应。从1985年到1989年中，地产市道持续畅旺，各类物业交易频繁，期间，虽遇上1987年10月全球性股灾，恒生指数暴跌及香港联合交易所停市4天，然而，楼市经短暂休整之后即企稳，随后更戏剧性地大幅攀升。到1989年第一季，香港许多地区的楼价普遍比1981年地产高峰期的历史最高水平高出30％。这次升浪的主要特点是：
（1） 卖地成绩理想，地价屡创新高。1983年，港府地政署长杜迪就曾指出，该年是香港战后以来地产市道最差的一年。这年，港府透过官地拍卖和招标的收益，仅得5。85亿元，其中官地拍卖仅1。14亿元；1984年，情况稍有改善，全年官地拍卖收入达10。67亿元，但所推出拍卖的20幅土地中，仍有3幅被迫收回。
踏入过渡时期，港府首次拍卖的土地，是金钟道域多利兵房地段，即占地11。5万方尺的金钟地王。该地段曾于1982年11月推出，当时地产市道沉寂，只有3个财团入标，其中，长实出价6亿元，新世界发展出价4亿元，港府以出价过低将其收回。1985年4月18日港府将金钟地王推出拍卖，底价为5亿元，这次拍卖被地产界视为市场的寒暑表。拍卖过程中，香港的各大地产财团，包括长实、新世界、新地、恒地、信和、太古等都参与竞投，结果被太古地产以7。03亿元的价格夺得，比底价高出4成。
这次卖地，参加者包括香港各大地产公司高层、各大银行要员以及世界各大通讯社驻港记者共700多人，其中包括亲临督战的黄廷芳、黄志祥父子，郭得胜、郭炳联父子，郑裕彤，李兆基，陈曾焘，陈廷骅，王德辉和葛达禧等，场面之壮观、竞投之激烈，以及出价之多、耗时之长，被拍卖官形容为“史无前例”。竞投过程中，叫价接近6亿时，拍卖官失觉将槌掉下桌子，引致全场愕然，成为一段小插曲，及至叫价到7亿港元时，全场鼓起热烈掌声，宣告持续数年的地产衰退终于结束。
1987年5月29日，港府再推出另一幅地王拍卖，即中区消防局旧址地段，占地2。26万方尺，底价为4。8亿元，结果，恒生银行先后击退长实、新世界、爱美高、世纪城市、信和，以及日本财团，以8。4亿元价格夺得，该幅土地的拍卖价比底价高出7成半，每方尺地价为37 200元，比1982年交易广场地皮的成交价高出13％，创下香港中区卖地的最高纪录。
（2） 物业交投畅旺，楼价、租金节节攀升。踏入1985年，香港物业交投已趋活跃，据田土注册处的登记，该年各类房地产买卖契约，达26。3万宗，比1984年的17。7万宗增加49％，其中，楼宇买卖契约的数目，创下历年最高纪录，达5。4万宗，比1984年的3。0万宗大幅增加82％。到1988年高峰期，各类房地产买卖契约更达35。6万宗，其中楼宇买卖契约6。7万宗，分别比1984年增加101和124％。而香港登记业主人数亦从1984年的46。8万人增加到1988年的65。9万人，增幅达41％。（见表5。1）这一时期，过去数年间积聚的购买力爆发，形成对房地产需求大于供给的局面，楼宇空置率迅速回落，刺激楼价、租金飙升，其中最显著的要数私人住宅楼宇。1985年，私人住宅楼价平均升幅已达2成至3成，大型住宅楼宇售价升幅更接近五成。1987年10月股灾后，楼宇市道一度转淡，但随着港府于1988年3月宽减印花税及银行减息，住宅楼宇市道戏剧性地再次转趋蓬勃。1988年全年平均升幅接近四成，市区新楼平均每方尺升至1 500元，已超越1981年地产高峰期每方尺1 300元水平，比1984年的每方尺630元大幅上升138％。
在写字楼方面，由于受到香港经济结构转型、服务业急速发展的影响，需求不断攀升，致使空置率从1983年高峰期的20％左右回落到1989年初的2。2％。短缺情况最严重的首推中区甲级写字楼，期间虽有交易广场、奔达中心、太古广场等多幢高级商业大厦相继推出，中区甲级写字楼空置率仍跌至0。5％。写字楼的严重供不应求刺激租金、楼价急升。以中区交易广场为例，1987年底每月每方尺租金约31至35元，到1988年底已升至55至62元，1989年上半年更创下每月每方尺租金85元的历史最高纪录。当时，中区甲级写字楼租金经过持续3年攀升，已位列全球第三高位，仅次于东京和伦敦。高租金迫使非金融性行业从中区向湾仔、铜锣湾及尖沙咀等传统商业区迁移，进而推动这些地区租金的上升。1989年初，湾仔区甲级写字楼每月每方尺租金亦已上升到40元水平。
工业楼宇方面，由于1982年至1984年地产衰退期间兴建量锐减，1986年工业楼宇供不应求现象已表面化，楼价、租金借势急升。到1987年10月股灾前，各区工业楼价均创下历史最高水平，其中红矗糠匠呤奂鄞�380元升至600元，升幅近六成；九龙湾从420元升至600元，升幅达43％；荃湾及葵涌从280元升至450元，升幅亦达六成，沙田从260元升至400元，上升54％。可惜，好景不长，到1988年，随着香港经济结构逐渐向服务行业转型，部分厂商将生产工序转移到内地，工业楼宇需求不振，市道转淡。部分发展商开始在传统工业区拆卸工业楼宇，改建写字楼。而港府亦开始接纳“综合工业及办公室楼宇”的新概念，准许工业地业权持有人向城市规划委员会申请更改土地用途，兴建工业及办公室两用大厦。
（3） 地产炒风死灰复燃。1985年中以后，沉寂多年的炒楼风死灰复燃。该年7月，港岛柴湾大型私人屋邨杏花邨首期推出448个单位发售，开盘前8天，已有大批买家，包括代人排队者、炒家和公司经纪大排长龙、日夜轮候，人数多达数百人，群情汹涌，打破了香港有史以来排队买楼时间最长的纪录。期间更有身刺纹青的黑社会分子“打尖”，险些酿成暴动，部分炒家甚至以每张5万元价格出售申请表，又出现假售楼回条。
到了9月，另一屋邨康泽花园推出，结果申请抽签人龙秩序大乱，发展商被迫暂停派发申请表，并于翌日在报章刊登申请表格。申请人士可用邮寄方式将申请表连同1万元本票寄回，再隔数日之后才进行抽签。希望用这种方式压制日渐炽热的炒风。及至1986年大埔海宝花园发售时，再发生排队人士打斗事件，导致一名50多岁男性居民死亡。炒风炽热，成为这一时期地产市道的一道风景线。
（4） 地产市场趋向国际化。长期以来，香港地产市场一直由本地的英商和华商主导，1980年代初地产高峰期，东南亚资本亦一度大举进军香港。不过，80年代中后期，澳洲、日本及台湾等地区的资金纷纷涌入香港，香港地产市场的国际化进程明显加快。其中，以澳、日资本最活跃。澳洲财团以奔达和辉煌太平洋为主力，1987年2月奔达集团以19亿元购入中区财经广场（即后来奔达中心），曾轰动一时。日资财团则倾向在香港黄金地段发展庞大地产计划，尤其看重高级商业楼宇和酒店。1986年至1989年间，日资在香港地产投资就超过200亿元。80年代后期，台湾财团也加强了在香港物业市场的投资活动，购入不少酒店、写字楼和高级住宅大厦。据估计，这一期间，海外投资者参与交易的物业，以数额计已占总额的三四成。〔1〕这种情况构成了这一时期香港地产物业市场的最新特色。
这一时期，推动香港地产业蓬勃发展的原因主要是：
（1） 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后，香港政治前途明朗化，这一时期，中国对外开放扩大，香港作为亚太区国际金融贸易中心，以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强，刺激外商来香港投资或设办事处，增加了对高级写字楼和住宅的需求。
（2） 经济增长强劲。1985年以后，港元跟随美元贬值，带动港产品出口大幅增加，并刺激香港经济恢复强劲增长，各业繁荣。1986年至1988年香港本地生产总值平均年实质增长率超过10％，人均生产总值更从1984年的5 900美元增至1989年的10 000美元以上，高居亚洲“四小龙”首位。经济的蓬勃发展刺激了内部消费，市民置业欲望和能力均大大提高。
（3） 利率持续回落。香港银行利率和物业按揭利率在经历了80年代初期的高峰之后持续回落，1985年以后已降至10厘以下。1987年10月股灾后，香港银行公会曾5次减息，令最优惠利率从8厘半减至5。25厘。楼宇按揭利率也一度低至6厘半，而楼宇按揭还款期又延长到20年。期间，银行竞争激烈，放宽了楼宇按揭的条件，这为置业人士和地产炒家提供了良好的融资环境。
（4） 海外资金大量流入。80年代中期以后，香港逐渐成为国际资本进入中国大陆的最重要跳板，海外跨国公司纷纷在香港设分公司或办事处，扩大了对香港高级写字楼和大型住宅的需求。1988年，海外投资香港物业达到历史高峰，全年上亿元的物业交易逾100宗，涉及金额超过200亿元。据置地和仲量行的一份调查报告，置地公司写字楼物业的租户中，70％是来自香港以外的海外国际性机构，外资公司成为支持香港写字楼租金最高水平的基础。〔2〕
1。3 第二次升浪： 1991年至1994年（1）
1989年中，受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响，香港经济陷入疲弱局面，从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌，平均跌幅约3成。当时，香港移民潮骤起，中小型住宅楼价普遍被看淡。然而，经过半年多的调整，到1990年中，香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月，伊拉克入侵科威特，中东海湾战争爆发，市场转持观望态度。不过，受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激，楼市应跌未跌。1991年2月底，海湾战争结束，时局从紧张转向平和。当时，通胀高企加强了市民的预期通胀心理，加上2、3月份股市表现优良，引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发，香港地产市道遂进入第二次升浪。
1991年3月，香港楼市蓄势而发，升势凌厉，尤其是设备齐全的大型私人屋邨更成抢手货，包括黄埔花园、太古城、康怡花园、杏花邨、德福花园、华信花园等，黄埔花园和太古城的楼价在短短一个月时间即从每方尺约2 300元急升至约3 300元。由于楼市活跃，地产发展商在港九新界推出的多个楼盘瞬即售罄，楼价急速攀升，甚至是尚未进行登记及公开发售的楼盘，售楼处已出现轮候人龙，惟恐机会稍瞬即逝。
期间，长实推出的汇景花园更掀起新一轮的炒楼热潮。汇景花园因为是地铁沿线最后一期的大型私人屋邨，备受欢迎。3月下旬，市场传闻汇景花园将于日内推出，瞬即在长实总部中区华人行的售楼处大排长龙，长实多次贴出告示劝喻市民离去不果，最终要警方出面驱散人群。及至3月26日，长实推出汇景花园750多个中小型住宅单位，平均售价为每方尺2 400元，结果发售第一天已售出9成。当时，炒风炽热，一名炒家在一日内与用家达成转售协议，赚取了8万元；另一炒家购入汇景一个单位，在一个月内成功转手，获利25万元。〔3〕
当时，地产市场交投活跃。社交场所，人人都在大谈楼价、交换炒楼经验。银行按揭部、律师行、地产代理均忙得不可开交，一些地产代理更是从早上9时忙到翌晨1时，以求赚取更多佣金。据业内人士估计，当时地产市场上现货楼炒家约占55％，而楼花炒家所占比例更高达70％。〔4〕通常，物业买卖合约总值与物业转让契约总值之比可用作粗略衡量投机活动程度的指标，因为在楼花买卖中，投机活动把同一个尚未入伙的住宅单位转手多次，这将使物业买卖合约的总值相对于最终屋契的价值高。据田土厅的统计，这个比例1990年是0。8， 到1991年已急升到1。2。（见图5。1）
1991年7月，中英双方就新机场问题达成谅解，延误多时的新机场计划终于可以上马。受此利好消息刺激，香港楼市再度飙升，结果全年累积升幅超过55％，与市民的实际承受能力逐渐脱节。据统计，1991年底香港供楼负担比率已达93％，是1983年以来的最高水平。楼价的急升，一时成为社会舆论关注的焦点。
在社会舆论的压力下，港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施，内容包括规定临时订金为楼价的5％、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后，售楼程序虽已好转，但炒风并未受到明显压抑，楼价继续急升。同年12月，港府再推出6项打击炒楼措施，包括向买卖楼花者征收楼价2。75％的印花税、禁止内部转让楼花，登记买楼需交本票，以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。
踏入1992年首季，香港楼市承接上年升势继续上扬，港九各区主要大型私人屋邨的成交价在3月底升至每方尺4 000元以上。然而，进入第二季后，港府的连串打击炒楼措施，尤其是限制7成楼宇按揭政策的效果逐渐浮现，楼市承接力渐弱，成交大幅减少，炒风收敛，市场转趋淡静，价格亦开始下调。
不过，就在中小型住宅楼价疲软之际，1992年第二季度起，大型豪华住宅价格开始大幅上升，短短半年间升幅达2成至3成。帝景园、宝马山花园平均每方尺升到5 000元以上，九龙塘又一村、又一居亦升至接近5 000元。踏入1993年，在中英两国恢复外交接触，共商香港1994/1995年的选举安排的这种背景下，市场气氛转趋乐观，楼价再度攀升。这次由豪华住宅带动，到年中已上升约25％。随着豪华楼宇价格的急升，中小型住宅亦不甘后人，但受到7成楼宇按揭的制约，升势已大为逊色。
有鉴于此，地产发展商开始批评这一政策。1993年2月，香港地产建设商会代表会晤港府财政司麦高乐，反映地产商的忧虑和要求。部分地产商甚至自行将按揭比率提高到7成半至9成，即在银行提供7成按揭的基础上，由发展商属下的财务公司再提供半成至两成的额外按揭贷款，但还款期较短，息率亦较高。这一做法最初由大地产商牵头，如恒基、南丰、华懋、信和、新地、长实等，后来逐步扩展到中型地产商。这一措施刺激了呆滞的楼市，促进了楼盘销售，例如新地推出的元朗加州花园、南丰推出的将军澳慧安园、长实推出的嘉湖山庄三期，反应都相当热烈。
1993年12月，港府推出被视为后市信心指标的毕架山龙坪道住宅地王拍卖，经过激烈竞投，最后以信和置业为首，包括新加坡发展银行、南丰、华懋、中国海外5间公司组成财团，以39。4亿元投得，这是港府在官地拍卖中所录得的最高售价。（见表5。2）该幅土地面积46。84万方尺，地积比率为1。55倍，可建楼面面积72。60万方尺，即每方尺楼面地价5 400元，加上每方尺1 300元的建筑费，连同利息在内每方尺建筑费高达8 194元，发展商要赚得两成利润，至少要以每方尺10 000元推出。
在地王拍卖成绩理想的刺激下，香港豪华住宅售价再创新高。其实，早在1993年初，豪宅楼价已稳步上扬，5、6月份交投更见畅旺，售价在两个月间升幅达到2成。其后，银行宣布将400万元以上豪宅按揭收紧至6成，市场气氛一度转淡，但10月下旬以后，港股大幅飙升，市场购买力再度凝聚，结果全年售价升幅达3成至4成。在豪宅楼宇的带动下，中小型住宅单位价格再度飙升，到1994年第一季，平均每方尺售价已升至5 000元水平。
这次升浪，基本上是以住宅楼宇为主力，带动写字楼和商场店铺市场上升。香港写字楼租金在1989年初达到顶峰后因供应量大增而回落，1990年至1992年一直处于低潮。这令发展商对兴建写字楼的兴趣大减，甚至将部分商住地盘改建住宅大厦。1992年底，写字楼的空置率再次降到低点，租金蓄势待发。1993年，写字楼市场交投畅旺，无论是租金、售价均大幅攀升，中区和湾仔甲级写字楼的租金在短短一年间升幅分别达4成及3成，1994年初，中区交易广场每月每方尺租金已升至90元，直逼全球冠军东京。写字楼售价亦迭创新高，1993年12月，中区大道中九号优质物业19楼就创出每方尺售价1。37万元的天价。
随着繁荣商业区从核心地带向边缘地区扩散，香港的商场、店铺市道亦有不俗表现，尤其是港岛的湾仔、铜锣湾、北角及九龙尖沙咀表现最理想。从铜锣湾区看，自从崇光百货公司开幕及时代广场落成后，该区人流量急增，吸引了不少大型连锁集团在附近开设分店，令该区店铺租金急升。1994年初，香港商铺租金在全球12个主要城市中已高居榜首。其中，铜锣湾一店铺每月每方尺租金高达3 429元。�