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“谁唱炒房大戏主角”之辩
“豪客”、“大鳄”是许多人在描绘温州炒房团时用得最多的字眼，这给我们留下了一个强烈的不容置疑的印象，参与炒房的都是前些年靠经商办厂发了财的温州精英级大老板，他们出拳重、下手狠，无往不胜。
随后的推论也就顺理成章了：温州大量创业者及民间资金介入炒房领域，凸显温州以制造业为主的产业资本出现流向性转移，温州经济空洞化、泡沫化危机四伏。2003年8月之后，“温州模式不行了”的灰色忧郁频频出现于报端，有关报道的标题让人的心都提了起来———“温州模式要在挽歌中落幕？”“温州经济怯步：温州模式即将没落？”“温州衰落中的反思”。这些论点的主要依据是温州GDP增速的下滑：杭、甬、温历来占据浙江经济前三甲，优势难以撼动，但2002年，温州的GDP增速出人意料地跌落到全省第七位；进入2003年更是每况愈下，上半年名列全省倒数第二，7、8月份则连续倒数第一；2004年1月，在杭州、湖州、绍兴三市工业总产值增幅达20％以上的情况下，温州居然下降了1。9％。
温州老板拿着大把的钞票都去炒房了，温州经济能不没落吗！人们对曾经创造改革神话的温州模式越是赞赏，温州炒房团的罪孽就越是深重，而这一悬疑也就越是有了说个清楚的必要：到底谁在炒房？究竟谁是温州炒房大戏的主角？
面对人海茫茫、区域广泛并纯属个人行为的资本暗流，而又没有官方权威的统计数据，任何专业调查机构都会对精确地给出答案感到棘手。以下几则个案片断也许有助于我们触摸到温州炒房者的脉动，算不上全面，却很真实。
【炒房者片断一】 大巴VS私家车
2003年9月，炒房目的地———安徽芜湖。出发前，作为本次温州购房团领队的谢先生心烦了好几天。团员家庭资本背景参差不齐，按他用旅行社的行话归纳，一拨是数十万元经济型的，另一拨是百万元以上豪华型的，对于如何出行争吵个没完。复杂问题有时需要简单处理：购房团一分为二，经济型为第一分团，统一乘坐大巴；豪华型为第二分团，自带轿车列队前往。出发！
“阶层”分类清清爽爽，颇具优越感的私家车一族自然是笑声朗朗，一路好心情。但这样的力量对比在回程时发生了根本性逆转：本次购房战报显示，豪华团下单仅2套，金额48万元；而经济团下单14套，总金额380万元，差不多是豪华团的8倍。
虽然在路途中，经济团的一些人为了盒饭的质量竟然还要与他这个领队评理，可面对沉甸甸的购房战报，谢先生不得不承认，这才是最可爱的人。
【炒房者片断二】 “讲政治”的吴太
称她为吴太，其实她年龄并不大，才40出头。十几年前刚嫁人时，她没有更多的本钱做大买卖，和先生商量了半夜，一咬牙买了辆出租车。谁料想，如今在温州一本出租车营运证连带车身被炒到了百万元，吴太水涨船高，算是“有产”了。加上身体状况也不如从前，她干脆把车租给了别人，每年坐收近10万元租金。
闲着无事，吴太就每天颠到市区松台山公园打打太极拳。虽然极少出远门，她对外界的市面却拎得很清，炒房这样的大事是无论如何不会落下的。哪里的房子最能赚钱？吴太坚持认为，中国是一个讲政治的国家，未来几年最大的政治是什么？你不知道吧？———当然是台湾统一！福州、厦门离台湾最近，台湾一旦统一，那些地方房价上涨最快。
终于，当地有机构组织了一次福州购房团，吴太兴奋了好几天，但又想省下近千元的参团费。巧了，一起在松台山打太极拳的一位小姐妹也计划随团去福州。吴太马上从银行里提出10万元，一甩手交给这位小姐妹代为购买，就如同托邻居张大妈到菜场代买两根洋葱。
再后来，这位小姐妹真帮她买回了一套房子，还掏出一张福州地图，比画了半天告诉她房子在哪个地段。吴太没去过福州，自然是听得云里雾里，但她坚信：这单生意包赚不赔。讲政治，一定没错的！
【炒房者片断三】 三个女人一台戏
就像吴太一样，温州女人与炒房可不是一般的关系。当地有关部门的一项调查说，2003—2004年，温州各类房展会差不多每个月举办一次，由于温州炒房团声名大振，全国各地的楼盘蜂拥而至，几乎占到这些房展会参展楼盘的95％以上。据房展会上的抽样测算，看房者中女性约占70％—80％。她们的一个共同特点是，看得细，问得清，舍得花大把的时间。一个三天的展会她们甚至可以来来回回转悠上两天半，若是没有平时逛时装店、百货商场使她们养成的不达目的誓不罢休的优良传统，谁能撑得住？
你可别因此以为温州女人只有绕着灶台转的本事，杀遍全国的炒房团中，她们娇小的腰身也随处可见，比例极为可观。正是缘于此，2004年“三八”节，《温州都市报》牵头成立了轰动一时的温州“太太购房团”，成为足以在中国市场经济史上留下曼妙一笔的炒房“娘子军”（这段有趣的事实将在此后的第三章详细描述）。
女人在温州人的财富故事中的确可圈可点。十年前，一位新华社记者就曾在一篇题为“温州丽人多老板”的报道中由衷地赞叹：“唯有市场经济才为男女平等造就了真正的舞台。”后来，该文还被收入了1995年在北京召开的第四届世界妇女大会的大型画刊《中国妇女》，引得白皮肤、黑皮肤的各国女人们好生羡慕。当然，我们更愿意将这类赞叹理解为一种美好的祝愿，毕竟，在刀光剑影的温州生意场上，更多地弥漫着的仍是呛人的烟草味，炒房军团应该可以视作一个例外。
一位多次参与炒房的炒房团“职业领队”对温州炒房者主体人群做了这样的概括：“有点钱又有点闲”的人。主要包括，来自永嘉、苍南、乐清等农村家底殷实的各类小业主；公务员及其亲属；社会中介机构中低级白领；成分复杂的城镇闲杂人群。其中女性比例高，购房行为往往凭直觉，随意性强，非理性色彩浓郁。他们对炒房信息的获取和研判远远不如人们想像的灵敏、精确。之所以组团购房，重要动因之一就是希望下单时有人可以商量，并同进同退。他们相信一个人买房难免会看走眼，而集体看中的准没错。
这一切，早已预示着温州炒房团绝非外界广泛传闻的那般神勇，战无不胜，攻无不克。他们在四处攻城略地的风光表象背后，往往是被“套”甚至被“骗”的一把辛酸。
2003年7月15日，300多名温州人在两小时内与苏州市大学生公寓开发商签订了预购协议，将该楼盘470余套房子顷刻瓜分一空，并每套交纳了9000元订金。三个月后，他们没有等来约定中的正式购房合同，而是开发商单方取消定购的一纸函件。有知情人士分析，突发变故的原因，极可能是三个月间，该楼盘周边住宅价格已猛涨至每平方米4200元左右，大大高于温州人预定该楼盘的2100元均价。但当时温州购房者竟然都没有注意到原预购协议中的一个重要条款：“若超过三个月未能签订购房合同，则由开发商退还定金，并按银行同期同档贷款利率给予补偿。”徒劳的奔波，无望的交涉，杭州《每日商报》在报道中惊呼：“在全国各地所向披靡的温州购房团，这一次却着实让别人给‘下了埋伏’。”无独有偶，2004年初，另一家媒体的记者在调查沈阳一个著名商业广场投资者因被套牢而将开发商告上法庭的事件时无意中发现，数百名业主中，温州炒家至少占了三成。
的确，在炒房军团的著名案例中，我们可以找到一些真正的温州老板的身影，也只有他们有足够的实力催生耗资巨大的“烂尾楼的春天”。然而，从总体来看，在20多年来靠制造业打出一番天下的温州，在浓厚的以实业论英雄的商业理念氛围之下，温州老板们始终把炒楼生财视作缺乏荣誉感的“偏食”。
45岁的炒房者吴春波可以算是这一观点的代表人物。1986年，出生于“中国皮都”温州平阳县水头镇的吴春波以两三万元起家，十几年后，其制革小作坊已一跃成为年产值1000万元以上像模像样的企业。但吴的出名，却是因为作为炒房团的活跃分子，他接受了央视《经济半小时》、《东方时空》栏目的专访，还参加过温州市政府等召开的购房团研讨会。
“我为什么要买房？那是没有办法的事，总不能让钱躺在银行里吧？”吴春波说，2004年上半年，同样因超常发展的制革业而被称作“中国第一污染源”的水头成为温州市违法排污企业重点整治和监管对象，他的制革企业也因为污染问题不得不停产。但吴反复强调，购房并非自己长远的主业，他一直在努力寻找新的投资方向，“其实，温州老板参与炒房的又有几个是丢下自己的实业的？”
很显然，从整体经济形态上看，量大面广的温州炒房大军的主角，属于温州的相对边缘人群及社会闲散资本。近年温州市域所谓GDP增速的相对滞缓，一是由于改革先发优势的淡出，周边地区急起直追———这本身是中国改革开放均衡推进的必然要求。事实上，以2003年为例，温州GDP达1220亿元，同比增长14。8％，创6年来的新高，比全国平均水平高出5。7个百分点。二是受区位劣势和资源禀赋不足等要素的制约，不断发展壮大的温州本土经济出现了“馒头大于蒸笼”的现象，外溢呼声日益强烈。据不完全统计，截至2003年底，温州向全国扩张的资本总额已超过1000亿元。最新的轰动性事件是，2003年6月，中国十大真皮鞋王之一的温州奥康集团宣布投资10亿，进军重庆璧山县，欲打造“中国西部鞋都”。这个占地2600亩的鞋业工业园区全部建成后可引入百余家制鞋企业，皮鞋年产量将超亿双。鞋王振臂一呼，下游大小配套企业纷纷趋之若鹜。奥康的西进，拉动的将是温州主导产业产业链的整体对外扩张。
在温州经济的新一轮成长期，其“成长的烦恼”是本土产业资本为追逐利润的最大化而自然呈现的井喷式异地扩张，而与所谓“炒房的诱惑”带来的资本流向城市房产并无本质关联。
媒体购房团横空出世
2001年8月18日清晨，一支奇特的队伍出现在上海火车站。他们高举着《温州晚报》的牌子，但不是记者采访团；他们提着花花绿绿的旅行袋，但也不是旅行团。在以后的无数报道中，我们将记住它响亮的名字———来自温州的第一支“媒体购房团”。
顾名思义，媒体购房团即由媒体组织的购房团体。这样一种有趣的组合中国新闻史上前所未有，世界传媒界肯定也绝无先例。此后几年间，正是这彪奇特的队伍在温州全国炒房风暴中大放异彩。而其于2001年8月18日的第一次出征，更是引起了人们追根溯源的强烈兴趣。翻阅与此相关的许多报道，或语焉不详，或谬误百出。正因为是第一次，我们便有认真考证的必要。
上海浙江商会常务副秘书长陈康汉当年曾长期担任《温州晚报》分管经营的副总编辑兼广告部主任。作为事实上的创建者和第一当事人，机敏干练而习惯于低调的陈康汉对那段故事一直保持了沉默。但故事令他难忘，每一个细节至今都清晰得恍若眼前。为了尽可能真切地还原现场，我们以他为第一人称记录如下———
话还要从2001年5月说起。当时，我和报社一位财会人员前往上海参加一个金融方面的会议。会议间隙，这位财会人员说想去看一个本地楼盘。我吃了一惊，温州人跑这么大老远去买上海的房子干什么？她说是听温州老乡介绍的。好奇之下，我决定一起走一趟。
那是个在卢湾区陕西南路的楼盘，高层住宅，名称怪怪的，叫“新加坡美术馆”。漂亮的售楼小姐的一番介绍更是让我大吃一惊，已经购买这个楼盘的业主中，温州人竟然相当多。一个奇妙的推论突然在我脑海里蹦了出来：有钱的温州人喜欢买上海的房子———更多的温州人会来上海买房子———并不是每一个温州人都掌握充足的信息———媒体是沟通开发商和购房者最有效的红娘。
这肯定蕴藏着媒体大有可为的商机。凭着多年新闻报道和广告经营的经验，我认为具体运作模式其实很简单：楼盘开发商到媒体投放一个整版以上的广告，媒体则负责组织相应数量的温州购房者直接前往楼盘销售现场。
笑容灿烂却两眼茫然的售楼小姐找来了一位有权拿主意的负责人。听完我的设想，他半信半疑：这和我们以往投放广告有什么区别？
当然不一样，我说，区别至少有二。一是开发商单纯投放广告与被普遍认为代表公众利益的媒体出面组织的公信度及号召力不可同日而语；二是拥有社会话语权的媒体组织购房团本身就是绝好的新闻猛料，其轰动性及传播效率亦不可同日而语。
《温州晚报》一个整版的广告费是6万元，就算你冒一次险也不过只是6万元。我再补充说。这位负责人显然听懂了，心动了。
从上海一回到温州，我立即将情况向报社做了汇报，计划很快得到了认可。在具体实施上，一个楼盘肯定规模太小，赢利空间有限。我们马上行动，以同样的方式和上海多家开发商进行了接触。最后确定的方案是，首批组织购房者100人，涉及的上海楼盘包括“新加坡美术馆”、“菊园”、“怡景园”、“四季之门半岛花园”等5个，每个楼盘按刊例价投放广告一个整版，共计30万元。
还有一个敏感问题是，对参团的购房者收不收费？如果收，该收多少？两种意见各有利弊：不收或象征性地收一点，参团者无心购房纯粹借机旅游怎么办？收高了，会不会影响报名的人数？反复斟酌，定下了每人398元的中间价，比当时温州旅行社上海三日游的收费标准稍低一些。具体行程是这样安排的，8月17日（周五）晚8时坐火车出发，18日晨6时到达上海；18—19日白天考察5个楼盘，洽谈签约；19日晚9时登上返程火车，20日（周一）晨6时40分回到温州。
至于实际参加的人数，不是后来媒体普遍报道的157人，而是117人。其中，晚报刊登购房团组团广告后社会上自发报名的购房者100人，包括我在内担任领队的广告部人员4人。后来又临时增加了报社内部员工家属13人，他们的收费有所照顾，每人298元。
8月17日晚，浩浩荡荡的队伍终于上路。说实话，我一直很紧张，心里没底，忐忑不安：如果都不买房怎么办，万一成交惨淡如何向开发商交代？在火车上，我们压根就没敢睡安稳觉，抓紧宝贵的时间逐个做工作，帮他们算账，一起畅想房产升值的美好前景。你猜最后结果怎么样？一共下单1000万元！既有实际购买也有预定的，虽然数字不如此后媒体报道的所谓成交5000万元那么夸张，但应该说算是大获全胜。宣传效果也基本上如我们所预期的，新华社、《新民晚报》等许多新闻机构立即追踪报道。上海首战，媒体购房团一夜之间成了声名远扬的另类品牌。
万事开头难，开了头也就不再难。此后不到一个月，温州媒体购房团第一次抵达杭州；同年10月16日，第一支乘飞机的媒体购房团空降上海；以后，又是北京、南京、重庆、武汉、福州……自此一发不可收。一位著名经济学家曾赞叹说，有人的地方就会有温州人。如今，有房的地方就会有温州媒体购房团。
几年间，温州媒体购房团到底组织了多少次，究竟有多大规模？说法不少，数据很乱。对比甄别各方资讯，剔除明显的水分，比较可信的数据是：先后组织购房团的温州媒体主要有《温州晚报》、《温州都市报》和《温州商报》三家，其中前两家规模最大也旗鼓相当，各家累计组织购房团120次左右。前期购房团往往一次在100人以上，因组织困难，管理不易，以后单次人数有所下降。最少的仅一二十人，平均约每次50人。前后实际参团总人数累计在6000—8000人次。
我们观察到，虽然温州炒房者往往结队而行，但很多购房行为仍带有明显的随机性与自发性。在几种组团方式中，真正称得上是有组织、有计划、有声势的，只有两种：媒体组团和房产中介公司组团。据官方统计，截至2004年6月，温州共有房产中介代理公司70多家，基本运营模式为受外地房地产商委托，在温州当地帮助代理销售其楼盘，并收取销售佣金。从我手头获得的一份某楼盘的项目委托销售代理合同文本看，当购房者签订商品房买卖合同并支付首付款后，即视作代理销售成功，房产商应支付中介代理公司该商品房总价的1。5％作
为销售佣金。
为了更直观地扩大销售，中介代理公司�