按键盘上方向键 ← 或 → 可快速上下翻页，按键盘上的 Enter 键可回到本书目录页，按键盘上方向键 ↑ 可回到本页顶部！
————未阅读完？加入书签已便下次继续阅读！
宰魑⒄怪芯锰逵肴蚓玫脑龀ぶС诺恪�2009年全球经济将同步步入周期下行时期，且衰退的可能性极大。
欧盟衰退较之美国更为严重：在发达经济体序列里，由于产业分工的秩序，作为高端制造业者与位于美国之后的主要金融中心区，欧盟与日本等经济体受到的波及更为严重。尤其是欧盟，由于房地产市场泡沫更加严重、金鼬危机更加剧烈且出口快速萎缩，其衰退的空间较之美国更大。
全球经济陷入L型下行周期：本次下行周期出现于贸易与金融都更加全球化的时期，且冲击主要来自于银行业相关金融危机，下行的波及范围更广、持续时间更长，整体经济将步入L型走势。根据20世纪90年代以来大型金融危机所致周期下行样本的事件性实证分析表明，金融危机所需要的恢复季度均值落于15。8个季度左右，约为4年时间。因此我们判断，全球经济将于接下来的时间落于较低速的增长，强劲复苏可能需要等到2012年左右。
美股于2009年第3季度形成底部：一方面全球经济将在2009年上半年见于最低点；另一方面分析二战以后发达经济体中18次银行业金融危机的数据以及其中5次规模较大、对于实体经济影响较大的银行业金融危机的数据，由于金融危机冲击导致的股市下滑事情一般存续1？3年左右的时间，那么本次股市下降趋势可能继续维持1？2年。二者结合，我们判断美股将于2009年第3季度形成底部。
中国经济突围的路径与主突破口：应对当前的经济困局，政府投资牵引仍将是推动经济增长的突破口。预计4万亿经济刺激计划对GDP的贡献将超过1。5％。对消费的拉动效应0。4％左右。此外，行业内重组兼并与整合的产业升级也将引领中国经济突出重围。
（本文摘编自中倍建投研发部执行总经理彭砚苹主编的
《逆市布局：经济危机下的经营投资策略》）
第八章
在金融危机冲击之下：2009年中国楼市展望
提要：在金融危机的冲击之下，我们应该如何理解2009年的中国楼市呢？由于制造业的投资经营环境恶化，使得大量制造业资金进入楼市，从而造成楼市泡沫。因此，中国房价的决定因素不取决于地区的富裕与否，而取决于制造业资金的流向。由于2007？2008年楼市泡沫使得房地产商有所误判而将大量资源投入楼市。但2008年房价下跌、房屋滞销的结果将造成2009年房地产业陷入全面停顿的危机，从而冲击建材等相关行业，造成大面积的失业。政府在这个时刻要严格规范零首付或20％首付，不能将银行推向火线，否则将带来类似于美国的次贷危机。
？ 2008年，楼市突遇转折。
？ 中国房地产的真正危机，绝对不是像我们所想的这么简单。
？ 开发商面临资金链断裂危险。
？ 尤其10月份之后，各地的楼盘都出现了滞销的情况，不但价格跌，而且成交量极少。
？ 众多相关行业进入危机。
？ 巳经随着地产市场的停滞，而使得非常多的相关行业立刻陷入冬天。
？ 如何挽救楼市现有局面？
？ 我是希望我们政府要注意，大家不要再把注意力放在房价是否下跌、房价是否上升这个问题上。
？ 2009年，楼市将何去何从？
？ 最极端的状况，你们有没有想到？从2009年开始，大家都不盖楼房怎么办？
现在是2009年初，我想在这一章当中和各位谈一谈2008年的楼市和2009年楼市的走向。
这个楼市的问题，几乎成为了2008年所有媒体所关注的重心。而政府从原先打压楼市开始，到了2008年的下半年又开始救市。我相信这个原因也在于我们对于整个楼市的误判，而且我不认为政府是唯一误判的，我认为我们开发商误判得更严重。所以我今天就想通过这一章，和各位谈一谈我们这个楼市是怎么回事。
一、高处不胜寒的房价
2008年，对于整个房地产行业来说，是急速转折的一年。当众多开发商还沉浸在2007年“辉煌”的赚钱年代中不能自拔时，房地产市场却在2008年发生了“巨变”。据国家统计局的数据显示：2008年全国商品住宅主要经济指标全面出现放缓或回落的现象。其中商品住宅开发投资减少，新开工面积增长放缓，竣工面积回落，成交量有40％左右的下滑，价格方面也有15％？20％的调整。而这些指标在过往的10年里都曾保持快速增长。可以说主要指标明显下跌，使得2008年成为中国房地产10年快速增长的转折点。
那么在消费信心低迷的2009年，房地产行业还会发生哪些新变化呢？
我还记得我在2007年的时候谈到广东的房价为什么会翻几番。2007年从1月到6月，深圳高档楼盘的房价几乎涨了4倍，我常常以香蜜湖的熙园为例，它每平方米的价格从1万块涨到了4万块。这个毫无道理，你说哪有可能半年之内涨4倍。而且根据很多学者做的研究结果显示，2007年在深圳地区炒楼的资金，大概只有7％是外资，而且7％当中有6％是港澳台的资金，只有1％是真正意义上的外资。那么另外93％呢？都是内资。这些资金是哪里来的？他们炒作楼市的方式是什么？怎么冲击房价？其实这一切都给今天造成了重大的影响。我想请各位读者做一个回忆，就是从2006年开始，我国房价开始蠢蠢欲动，一直到2007年涨到高峰，到2008年像股市一样开始全面下滑。而且各位注意到没有，我国楼市和股市下滑的程度差不多，下滑的方向跟时间也差不多。为什么？因为今天冲击楼市跟股市的来源是一样的。
也就是说，2007年开始，按照我的分析，房价暴涨其真正原因就来自于制造业的资金，也就是说制造业在它所面临的投资经营环境恶化的情况之下，他除了炒股之外，他也去炒楼。那么2006年开始到2007年，为什么制造业所面临的投资经营环境会开始恶化？我在上章曾经提过，原因包括人民币汇率的上升，国际通货膨胀所引发的成本上升，《劳动合同法》的推出以及宏观调控误判等等问题，使得我国制造业所面临的投资经营环境急速恶化。而这个恶化的结果，是使得大量资金从制造业流出，然后冲击楼市。我们注意到了一个现象，从2007年开始，这股资金开始冲击楼市，它是先冲击高档楼盘的，高档楼盘价格被拉高之后，附近中低档楼盘的价格随之水涨船高。因此真正有泡沫的，还是中低档楼盘，而不是高档楼盘。这就是为什么到了2008年之后，房价全面下跌的结果，是中低档楼盘的跌幅反而更凶，原因是什么呢？因为这股资金冲击高价楼盘造成了非常严重的后果。请你想一想，是什么后果？那就是造成几乎全国房地产商对形势的误判。这个错误的判断是非常严重的，结果是社会上大量的有用资源被误导到了房地产市场来了。
而且我最近到各地去演讲的时候，我发现走到二三线城市去看，都能发现那里盖了很多高档楼盘。我在2008年12月到徐州演讲，讲堂旁边的湖边盖了很多的别墅。我问他们卖多少钱，居然需要2 500万？4 000万块买一栋别墅，我在想谁跑到徐州去住这么贵的别墅，这是不可想象的事情。我们这个国家是不是疯了，怎么这个样子？你说这种房价再跌50％，很多人还是买不起，而且就算再跌价我也买不起徐州的别墅。我在想连我都买不起，我就怀疑还有多少人买得起。我们的房价已经到了不可承受的地步了，那么问题是为什么会这样。
二、房价上升带来的错觉
数据显示，截至2008年11月末，全国商品房空置面积达到1。36亿平方米。按照中金公司发布的2009年宏观经济展望研究报告显示，在目前的成交量下，北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆等15个城市现有的库存商品房，需要约27个月才能消化。而如此大面积的商品房空置，使得开发商手中的资金日益紧张。
另一方面，在金融危机的影响下，置业者逐渐减少大额消费，银行也对开发商持谨慎态度，使得开发商面临更为艰巨的资金压力。那么2009年，开发商会不会面临资金链断裂的危险呢？
？ 坏事都是一起来的，就是祸不单行。
？ 你们大家不要以为，房地产价格是取决于老百姓是否富裕的。
？ 2009年整个房地产市场被冷冻住是最可怕的。
？ 持续的结果，会使得我国钢铁、水泥行业全部发生重大危机。
房价居高不下就是由于大量的资源被误导到了房地产市场，而且由于资金是先冲向高档楼盘的，所以高档楼盘的价格拉上去之后，中低档楼盘的价格随之水涨船高。在这种影响之下，非常容易在各地看到高档楼盘如雨后春笋一般地冒出来，而且还在大量地建造。另外，购地成本也不断地上升，使得地方政府的财税收入来源也大幅增加。以2007年、2008年为例，光这一项收入就占到了地方财税收入的30％以上。
可是各位知道这有什么危机吗？请你想一想，其实有个危机我已经看到了，我觉得我们的政府和我们的企业家，还有我们老百姓还没有看到。这个危机就是大量的资源被误导到房地产市场之后，形成楼市泡沫，楼市泡沫本身和股市泡沫一样，都是制造业的回光返照。那么，我再强调一下，回光返照的下一步是什么？第一步一定就是房价大跌，第二步一定就是制造业企业大量倒闭。但是我们的房地产商误判房价上涨这是一种长期的现象，他为什么会误判呢？因为我们很多学者说了，房地产价格之所以上升，原因只有一个，那就是经济发展非常成功了，老百姓更富裕了，因此去炒楼，从而造成楼市泡沫。
另外，房地产商认为，还有几大原因也造成了房价的上升，包括：第一，中国人口不断地增长；第二，可用的土地越来越少；第三，城市化加速进程当中，会使得人们对楼房的需求越来越大，再加上我们改革开放的成功，会使得需求量更大。由于以上几点他们误判了形势。误判这种泡沫现象是一种常态。由于误判房价泡沫成为常态的结果，使得社会大量资源涌入这个行业。其好处是使地方政府的财政收入增长又上了一个台阶，包括卖地，包括地产税。更大的好处是什么呢？带动了相关行业，包括了水泥、钢铁、型材、装修、电梯行业等等。由于盖了大量楼房，因而对这方面的需求上升，所以造成了2007年楼市的一片火爆，比如电梯行业也是一片火爆，到2008年11月份稍稍才有下跌的趋势。可是整个2008年的形势还是很好的，你知道为什么吗？因为这些配套工程，包括电梯等等，都是因为大量盖楼房之后涌人这个行业的。但是，今天中国房地产业的真正危机，绝对不是像我们所想的这么简单，仅仅会发生房价大跌之后老百姓会断供，然后会使得政府税收减少，或者是银行会发生经济危机。我告诉各位这都是可以看到表面现象。
三、楼市泡沫带来的真正危机是什么
从全国的平均水平看，房地产投资占到固定资产投资的25％左右，在有些城市超过50％，对于地方政府而言，房地产投资的下滑和交易量的萎缩，已明显影响到地方政府的土地出让金收入和税收收入，为了缓解房地产市场停滞的局面，中央、部委及地方2008年出台的各项政策和文件已经有上百项，可以说2008年是房地产行业的政策年。从6月份开始，就有地方政府出台政策，鼓励购房者入市买房。到了9月份、10月份，“救市”政策更是层出不穷，从地方到中央都有相应的“救市”政策鼓励消费。放松二套房贷、减少税费、降低贷款利息……据计算这些政策实际上已经直接为购房者减少了20％以上的费用。
另外，2009年元旦，银行开始执行5次降息后的最新利率，购房者的房贷成本的下降幅度将超过10％以上。以50万元20年期商业货款为例，执行新利率以后，购房者每个月可以少还365元货款。
虽然有如此众多的政策出台，却依然没有改变房子滞销的局面，也没有根本改变房价过高的现状。那么房地产的价格，到底是由什么因素决定的呢？
你们有没有想到楼市泡沫会带来的真正危机是什么？那就是2007年、2008年时，当大量资源被误导进入房地产市场之后，使得很多房地产商资金链紧张，而房价大跌的结果是套牢了很多房地产商，更可怕的是什么？那就是制造业企业的大量倒闭，因为企业家的购买力大幅缩水。一个是房价大跌，套牢地产商；第二，真正大宗买家是制造业企业家，由于制造业企业大最倒闭的结果，使得他们的购买力也大幅下降。这两个相互影响的结果使得2008年下半年，尤其10月份之后，各地楼盘的销售都出现滞销的情况，不但房价下跌，而且成交量极少。
这种必然的局面是由于以下两个同样的原因：第一是房地产商资金链过紧；第二是购买力持续衰退。这使得从2009年开始，我国房地产市场的新楼盘开工很少。你想一想，如果从2009年开始，各地都不盖新楼房怎么办？
为什么这么说？因为和房地产相关的所有行业，将由此同时突然地进入到一个前所未有的冬天，包括钢铁、水泥、型材等等，或者是铝合金门窗、电梯等等的。请读者们想一想，这个危机是非常大的。所以在这个时刻，我觉得我们政府，应该要赶快面对问题，如果这个时刻真正来临的话，我们还得通过政府的力量盖更多廉价的经济适用房，盖更多的廉租房，而且必须在好的地段来盖才能吸引社会资源。否则所有这些相关产业将同时面临一个前所未有的冬天。这个冲击太大了，这个由房地产业所造成的对其他行业的冲击，会使得失业率到达一个不可想象的局面。
其实这一切在2008年9月份的时候都已经发生了，当时铁矿石价格一直在涨，第一年涨76％，第二年涨19％，第三年涨95％，所以我们的钢铁行业误判，把这个泡沫现象也误判成为常态，因为他们的想法跟房地产商是一样的，他们认为这种上涨是由于我们改革开放的成功，所以各个地方搞建设的结果，包括建筑，包括房地产，包括高速公路，包括桥梁等等都需要大量的钢材。所以我们国家需要钢材是一个常态。因此他们误认为，这种国际铁矿石价格上涨是一个常态，而误判的结果，从2008年9月份开始已经全部曝露。我还记得9月底的时候去上海宝钢做演讲，我当时把误判的情况跟他们说得很明白。
我说你们宝钢从10月份开始业绩会下滑，他们不太高兴，说好好好，我说真的哦，你们的业绩会开始下滑的，他们又说好好好，但是他们心里可能不太高兴，所以中午请我吃饭的时候，就带我去员工食堂吃了两个包子。到了2008年10月中旬，有一天我在北京首都机场碰到宝钢其中一位领导，那个领导看到我亲热得不得了，看到我就冲过来，吓了我一跳，他说郎教授你太伟大了。我说怎么了怎么了，你不要激动。他说你走了一个月之后，我们宝钢的业绩真就那样下滑了，关了一半的生产线。这是为什么？因为在10月份以后，已经随着整个经济情势的恶化加上房地产市场的停滞，而使得非常多的相关行业立刻陷入了冬天，而且由于误判的结果使得很多钢铁企业在高价时积存了大量钢材而造成严重亏损。
？
四、看不懂的房地产价格
2008年11月，国务院出台4万亿人民币拉动内需的10项措施，其中第一项就是加快建设保障性住房的安居工程，加大对廉租住房建设的支持力度。另外，住房和城乡建设部也对外宣布，未来3年将投资9 000亿元做保障性安居工程，其中建设经适房400万套，投资6 000亿元，廉租房200万套，投资2 150亿元。
在一些地方，也出现了一些新形式的保障性住房。在江苏南京，保障房是由政府出资向市场购买商品住宅实现的。而在上海，国资背景的企业收购商品住宅的模式，也成为政府扩大需求的一种方式。在2008年的最后一个月，上海陆家嘴集团、外高桥集团、张江集团等国有企业，纷纷通过商品房市场购买普通商品住宅作为人才公寓，向外来优秀人才提供住宿。
保障性住房的建设无疑是扩大内需的一种途径，那么增加保障性住房的建设是否能改变房地产行业目前面临的停滞局面呢？
2008年10月份，当国际石油价格下跌以后，你会发现，坏事都是一起来了，真是祸不单行。当我们的房地产业开始停滞不前的时候，所有的配套行业同时产生了问题。更严重的就是到了2009年，房地产业持续停滞的结果会使得我国钢铁、水泥、建材、装潢等产业产生重大危机。而且我跟各位读者讲一个新观念，大家不要简单地认为房地产价格是取决于老百姓是否富裕，因为表