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生重大危机。而且我跟各位读者讲一个新观念，大家不要简单地认为房地产价格是取决于老百姓是否富裕，因为表面上看起来，北京的房价很高，还有上海的房价很高，甚至你们觉得广东的房价很高，你们可能认为说这个区域应该是经济发展最好的区域，因而造成了房价高的现象。而像合肥、徐州等二、三线城市，房价应该低一点。如果你这么想的话，你就大错特错了。我就以浙江为例，浙江够发达了吧。杭州是很好的地方，那里每平米的房价在20 000块左右。温州企业特多，所以它房价特高，每平米也在20 000块左右。因为有大量的制造业资金，尤其是温州制造业十分繁荣，涌入温州的房地产市场去炒楼，所以温州房价高。这两个地方房价高达20 000块一平米左右，这我可以理解。再谈浙江另外一个城市嘉兴，和合肥、徐州相比，离上海最近，而且等到上海建好磁悬浮铁路之后，从嘉兴去上海的时间，大概只有15分钟。这么近的地方，你猜它的房价是多少？和合肥、徐州一样是4 000块一平米。为什么？
另外讲讲我们的苏南，苏南跟苏北的经济发展程度不一样，你说徐州 4 000块一平米可以理解是吧，那讲苏南。苏南最发达的区域，就是常州、无锡、苏州这一线。自古以来，苏州的园林就有很高的声誉，所以有这个概念以后，大量资金会流人苏州房地产市场，所以苏州房价特高，也是10 000？20 000块一平米。那么隔壁的无锡呢，房价是多少？4 000？5 000块一平米。你说有什么道理？都是苏南地区，都是经济发达地区，凭什么苏州和无锡差距这么大？而无锡的房价和苏北差不多，甚至和中西部城市差不多，完全没有道理。
所以，你听我举这两个例子你会突然发现，中国房价的决定因素和老百姓的购买力是无关的，而基本上是根据资金的流向而决定的，这个资金流到哪里，哪里房价就高。这些资金不去的地方房价就不高，比如说嘉兴跟无锡。我常常开玩笑讲，无锡的“无”这个字可能让大家望而却步，所以不想去，觉得无锡什么都没布，感觉不好，所以不去。嘉兴呢，听起来像“假”的兴旺一样，都不是感觉太好的字。所以资金当然不去这两个城市，结果是使这两个城市的房价，就和二、三线城市的房价是一样的。所以真正驱动房价涨或跌的因素，就是这一股到处乱窜的制造业资金。这个制造业资金流到哪里，哪里房价就起来，这是一个最大的危机。也就是说，我们今天房价的走势和整个经济基本面几乎完全不挂钩。这就是2007年跟2008年我从中国楼市得到的最大感触。
另外，我以北京房价的变化来做说明，北京的房地产市场在2008年11月份，搞了个山西团，很多房地产商到山西去拉客户，为什么？因为他们想吸引山西煤老大的资金过来买房子。到2008年年底，北京35％的房子卖给了外地人，其中14％是山西人。可是2008年9月份之后，整个山西省的产值大幅下跌，也是由于我前面讲的国际能源危机，价格大跌的结果，使得山西也遭到重大打击。山西遭到重大打击之后，你会发现，这种资金它的流量就产生了问题。所以各位请注意，房价大跌的结果是套牢了房地产商。以山西为例，整个产值和整个经济萧条使得大家的购买力也急速下跌。而急速下跌的局面，是我们2009年所面临的一个新的危机：这个危机已经不是房价跌不跌的问题了，而是整个房地产市场的停摆，如果整个房地产市场停摆的话，必然会造成大量的失业。
五、中国会发生次资危机吗
2008年12月20日国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，在文件中首次提出，支持房地产开发企业合理的融资需求，希望以此来缓解开发商资金链紧张的局面。另外，央行政策明确规定自2008年10月27日起，购买住房最低首付款比例调整为20％。这些政策无疑会增加银行等金融体系的压力，那么郎教授对这些政策是怎么看的呢？
？ 是国家垫资建造住房，而不是要求银行给予更宽松的信贷。
？ 我们推动零首付或者20％首付的结果，就是我们把银行立刻推向火线。
？ 使得房地产开发不至于全面崩溃。
2009年楼市的问题已经和2008年不一样了，2008年最大的问题是资金乱窜，造成房价暴涨的现象。2009年整个房地产市场被冷冻住才是最可怕的。这就是我对2009年房地产市场的判断，你说怎么办？
而且有类似问题的国家不止是我们，还有俄罗斯。俄罗斯在2008年年底也碰到同样的危机，俄罗斯政府干了什么事？第一，国家出钱把这些房子买下来，然后租给老百姓，为什么？俄罗斯政府这么说的，“为了使得房地产开发不至于全面崩溃”，这是俄罗斯政府的原话。第二，俄罗斯居民购买住房享受到的税务优惠可以增加1倍，你买房子的钱可以免征个人所得税，上限可以高达10 000美元。从这一点上来说，我觉得我们政府目前对这个危机的重视程度还是不够的，没有想到这个危机来得那么得快。你看俄罗斯，它的房地产市场还没有我们火爆，它们就已经碰到了重大问题，而俄罗斯政府的做法是直接参与。
当然我是说这是俄罗斯的做法，我的意思并不是我们也来做同样的事，而且我们政府也没有这种财力，也不可能垫资建住房。但是，我是希望我们政府要注意，不要再把注意力放在房价是否下跌。房价是否上升这个问题上，我觉得这个问题目前看起来都是小问题，更可怕的是什么？是房地产商资金链紧张的结果，会使得2009年开始的房地产市场整个被冷冻住。而房地产市场被冷冻的结果，再加上制造业企业的持续倒闭，将进一步影响到银行体系下一步的安全。
深圳有很多房地产商用零首付来促销。甚至我们的政府允许20％的首付。促销房地产本身，这一点我表示理解。可是对于这种政策，我也希望通过我的书给我们的房地产商，我们的银行，甚至给我们政府也提出一个新观念吧，那就是零首付也好，20％首付也好，这些都是次级贷款，为什么零首付？因为你没有钱，为什么你只付20％？因为你没有钱。所以就让我想起美国的金融危机是怎么来的。
国际金融危机的真正原因，是因为以华尔街为首的国际金融资本的贪婪无度。过去在美国买房子的人，都是信用卓著的，而且我认为都是具有信托责任的一批人。这些人买了房子，塑造出一个繁荣的美国经济市场：他买了房子之后，比如说他有10 000美元的购房贷款，银行拿到之后，卖出去给证券公司，证券公司把这10 000美元的贷款切成10张债券，每张债券的面值是1 000美元，债券再卖掉。通过这种方法，把债券卖给投资人，然后银行拿10 000美元回来，再借钱给你买房子。所以整个美国的金融链条是不会出问题的，因为这个人他的信用是卓越的，同时具有信托责任。什么叫做购房者的信托责任？那就是你如果还不起的话，你千万别借。在美国，过去这是没有问题的，购房者有信托责任，同时信用也好，他向银行借钱买房子，买完之后，银行把这个债券卖给投资人。然后银行把投资人的钱拿回来，弥补资金的减少，然后拿同样的钱借给第二个人去买房子。
次级贷款的真正问题就是国际金融资本及其马前卒找了一批信用不好的人，同时也缺乏信托责任的人来买房子。什么叫缺乏信托责任？那就是他明明知道自己还不起钱，他还借钱买房子。所以通过当时很多造假的行为，让这些人合法地取得贷款。到最后的结果是次贷危机爆发，次级贷款债券有多少钱？1万多亿美元，而这1万多亿美元竞然造成如此恐怖的金融危机，你可以想想这个冲击有多大。所以在我们的房地产市场全面停滞状态的情况之下，如果我们推动零首付或者是20％首付的结果，就是立刻把银行推向火线，这很可能就造成另一场中国的次贷危机灾难的开始。
如果在中国也爆发次贷危机的话，那就冲击太大了，我都不敢想象了。所以我建议政府，在这个时刻，要从自己口袋里拿钱出来帮助房地产商，从自己口袋拿钱出来帮助购房者，而不要通过银行的运作，否则银行会立刻被卷入金融危机当中去，会产生我们中国自己的金融危机，我给你举个例子。当美国发生金融危机的时刻，比如说花旗银行，由于购买了很多这种次级贷款债券，大概买了3 060亿美元，其中200亿美元亏损了，花旗银行亏损了美国政府怎么救？难道找别的银行去帮助它吗？不是的，而是从口袋里面直接拿出200亿美元帮助花旗银行，美国政府说这个钱给你，兄弟扛住，千万别倒闭。它这么做有什么目的？这个目的就是绕开金融机构，不要让金融机构负担更多的风险，而由政府直接拿钱来帮助这些银行，包括花旗银行。而这就是为什么我在这个时刻，提出俄罗斯的国家垫资建造住房的政策，而不是要求银行给予更宽松的贷款。因为银行给予更宽松贷款的结果，会使得银行更快地被卷入危机中，爆发中国的次贷危机。
我对于我们的房地产市场，是非常担忧的。我担忧的问题，和我们一般媒体担忧的不一样，和政府担忧的也不一样，我把大家的担忧做一个总结，那就是房价持续下跌可能会造成断供的现象。而且制造业企业大量倒闭，工人失业，可能还不起房贷也有断供的现象，从而影响到经济发展。我所担心的是什么？我所担心的是从2009年开始整个房地产市场被冷冻住了。讲个最极端状况，那就是不再建造新的楼盘了，这样做的结果会广泛地影响到相关行业，包括钢铁、水泥、型材等等，而这会造成大量的失业。政府在这个时刻，我认为应该直接拿钱来帮助老百姓，我呼吁政府不要允许20％的首付，同时更不允许零首付。因为20％以下的首付很明显会造成中国未来的次资危机，这一点是我们一定要防范的。
六、业内人士怎么看
我相信很多读者都读懂了我本章节的讨论，因此下一个问题肯定想问我2009年到底该不该买房？我不是中介，我从来不告诉读者应不应该买房，那是你们自己的决定，我只是告诉读者决定房价的基本面是什么。在这个基础之上，我邀请了一些业内人士，请他们谈谈该不该买房，读者听完他们的发言之后，再想一想我的观点，我相信你们可以做出一个比较成熟的决定。
？ 全球金融危机，对我国房地产市场有多大的影响。
目前房地产商的内心是值恐不安的。
？ 政府出手救市能否挽回购房者的信心。
如果这个消费信心一直在走低，那么这个问题就比较严重
？ 在今天的环境下是否到了买房的时机？
到底这个时侯我们要不要买房？
？ 现在都应该是一个很好的时机。
谁也不能清晰地预测房价的底部在那里？
2008年下半年，在网上闹得沸沸扬扬的万科降价事件发生之后，引起了很多争论。读者相当关切类似的降价事件在2009年会不会重演呢？在这个时候我们究竟要不要买房。
［背景］：2008年9月，对于房地产的知名企业万科来说，是个难熬的月份，由于他们推出了一系列的打折促销活动。引起了老业主的不满，个别情绪激动的业主，甚至沖进售楼处要求退房。退房之争引发了社会的广泛关注。房子该不该退激起了大家的热议，虽然万科退房事件，已经过去了一段时间，暂时以万科坚决不退房而告一段落。但是表面看似平静的万科公司内部已经是暗潮汹涌，各地房地产开发商更是四面楚歌。那么，回首这次退房亊件，在全球金融危机的大环境下，我们该不该买房呢？
古方龙（新华社中国名牌杂志社副社长）：我觉得万科的这个降价是很正常的一个企业行为，市场中的企业必须以生存下去作为首要任务。我们学的经济规律告诉我们，房地产只是一个社会经济繁荣的一种展现，当整个经济基础开始动摇时，房地产它是怎么拉也拉不起来的，它只能是一路往下掉。
蔡鸿岩（《楼市传媒》董事长）：我们从万科自身的一贯发展历程来看，我不认为万科降价事件是一个真正为了企业的利益的正常经营行为。万科对房地产行业的市场占有率一直是抱有野心的。它的这种降价行为，我们从其企业自身理念去分析，是自相矛盾的。万科这个品牌怎么来的，是靠人性化的物业管理起家创出来的万科品牌。物业管理是什么，是做服务，是以客户服务为核心，制造出的一个品牌，而现在它带头降价，而且是在全国五六个城市接二连三地降价。我们认为对一个有良好企业文化、企业理念，尊重客户的、负责任的企业来说，出现了这种情况，哪怕出现了一次也是不应该的，何况是接二连三地出现。
何红光（中化分时度假机构总裁）：实际上，房地产市场也是市场经济，刚才咱们前面很多嘉宾也讲了，当这个市场出现了转折的时候，王石也在媒体上提出来拐点的观点。实际上，他作为中国最大的房地产公司的领导人，我们过去有一句话叫做“春江水暖鸭先知”，他的信息量可能是最大的，包括对政策的研究，那么在这种情况下，作为万科这个全国最大的房地产公司的领导人，在前面房地产高涨的时候它有可能囤积了很多土地，那么按照政策它又必须在一定时期内把土地开发完，这对它又是一个压力，作为全国标志性房地产企业，并不是说它要带头降价，而是它顺应市场的规律。
郑荣霞（泽地萃投资担保有限公司总裁）：作为我个人来讲，我比较赞成老蔡的看法。虽然我们开发的楼盘相对来说比较小一些，可是作为我来说，我觉得也不会因为现在的市场环境不好，就会大幅下调房价。因为每个房地产商他在定价的时候，对楼盘有一个定位，他不会说因为今天市场不好了我就马上降价。毕竟在楼盘开发之初有个市场评估，并且已经做了很多的市场调查、市场评估跟成本核算，既然如此，就不要轻易地因为市场波动就把价钱降下来，短期内这么做是不合适的。
不管万科降价究竟是为了抢占市场，或者是无奈之举，但至少让我们感受到这个房价是有泡沫的。它最早的价位大概是在1平方米13 000元，后来降到均价1平方米10 800元，1平方米降2 000多元。这就是为什么所有业主反应那么强烈，一套房子可能要省掉10万？20万的样子，所以对老百姓来讲这不是一个小数目。而且我们也感受到了，因为万科降价带来了很多的骚乱，很多想买房的人在这个时候不敢买房了，很多房地产商的成交量在缩水。
郎咸平：这里有一个很重要的问题叫做定价权，如何定价的思维是特别重要，我们不要把它看得太神奇。目前在我们中国，就是这么个环境，就是这么个水平，我给各位讲，我们目前的房地产商他内心是惶恐不安的。为什么惶恐不安，道理很简单。第一，他的成本是刚性成本，比如说他的购地成本、建房成本，还有其他刚性成本支出，再加上资金一积压的话，那个利息支出都是不得了的。刚性成本之下他的需求是什么，我们设身处地为他着想一下。大家购买房子主要的原因，不是说经济发展很好了，也不是老百姓每年的收入都增加50％更富裕了，所以拿出一半钱去买房子。如果是这种正常的购物行为的话，相对而言，有多少资金流入楼市是比较容易预测的，因为你可以根据这个地区的经济发展来预测，房地产商可以根据需求，再慢慢来建房子，这都很好预测的。可是目前就不是这种情况，这个资金来源它是搞不清楚的，有多少资金流入流出都无法预测的。比如北京有个很有名的高档楼盘叫星河湾，它的第三期我也去看了。看完了，我就知道我买不起，我只是去看。售楼小姐告诉我说售价是40 000元一平方米，其中装修是10 000元一平米，我还兴致挺高地去看他们的装修。哇，那个装修富丽堂皇，感觉就像进了夜总会一样。你说我们到底有多少人，会因为住夜总会而每平米多出10 000元，我感到不理解。所以，现在楼市的资金来源就是很奇怪，就不是正常资金。所以说，房地产商一旦开发高档楼盘的时候，他就会根据市场状况做调整。因此要做差异化调整、差异化定价，这是他们的应对之策。但是这样一来，带给中低档楼盘的压力就非常大，包括政府推出的很多经济适用房、廉租房，而且很多地方的房价确实在下跌，那怎么办呢？所以中低档楼盘的价格，会出现万科现象，你可以理解的。因为在这种环境之下，他选择这种方法，就像有些人所说的，2009年的经济形式更恶劣怎么办呢