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，你可以理解的。因为在这种环境之下，他选择这种方法，就像有些人所说的，2009年的经济形式更恶劣怎么办呢？更多人买不起房怎么办呢？所以它会突然做出些定价权改变的决定，那么这些就是房地产商在惶恐不安的情况之下做的一个决定，我认为就是一个定价权的决定，其实没大家想的那么复杂。
七、香港房地产业集体过冬
琢磨不透的市场让万科难以定价，这家成立于1984年曾连续保持14年利润增长的房地产公司，感到了前所未有的压力。根据北京市统计局2008年10月24号的统计数据显示，2008年前三季度，北京市四环以内的住房均价同比每平方米下降235元，购房者观望心态占据主流，如果房地产市场持续低迷，如万科这样的房地产企业，应该如何调整策略？假如退房潮愈演愈烈，对我国经济又会造成怎样的影响？亚洲金融危机发生时，香港的房地产业又是如何过冬的呢？
万科是经历过几次大风大浪的企业，包括第一次宏观调控等等，它受过冲击，曾经被踢出局，因此它的危机意识比较强，换句话汫，它的风险管理意识比较强。我想给各位举例香港的“四大天王”。王石他每次演讲的时候都不忘提起，既然王石喜欢讲，我就把新鸿基拿出来谈。
李嘉诚的和记黄埔、长江实业，郑裕彤的新世界，郭炳湘的新鸿基，李兆基的恒基地产，叫“四大天王”，四大天王的风险管理意识之强是各位不可想象的。
我以资本负债比例为例，就是负债除以资本（净资产），我们内地上市公司的资本负债比例是100％？300％，各位猜一下像李嘉诚、郑裕彤、李兆基，还有郭炳湘他们的公司的资本负债比例是多少？这些人不会借不到钱吧，他们的公司规模又大那么多，比万科大很多，香港法制系统又健全，信用体系又好，他们不会借不到钱吧。各位猜一下，这些人的资本负债比例是多少？我们内地上市公司是100％？300％，四大天王借钱是绝对没有问题的，但是他们只有20％。为什么只有20％？因为这些人都很明白，知道怎样才是一名最好的企业家一个重视风险管理的企业家才是最好的企业家。
不是说你在顺境的时候能赚多少钱，而是你碰到逆境的时候能够不倒闭，那才是真正的水平。所以有人私下问他们，包括他们做演讲的时候，问他们，你这一生成功的哲学是什么？我相信你会听到一句很奇怪的话，他们说“我们这一生成功的哲学就是保守”。当然他们的做法更成熟，还有几十年经验，他们的做法，包括跟客户之间的交流，会有非常平稳的过渡，也不可能说马上降价，像万科这么干的。他们非常有技巧，因为他们有经验，可是成功真正的本质灵魂是他们做事非常非常保守，所以这一点万科跟他们有一点类似。只是万科这个做事方式，我不知道为什么，总是选择悲壮的道路，发生任何事情，他们都选择最悲壮的方式来表达自己，我不理解这家公司的风格。
八、拐点论的争议
［背景］：2007年下半年，王石提出的拐点论引起大家的争议，如今金融危机的影响逐步在蔓延，我国的房地产市场也出现了萎靡的态势。近一段时间，国家出台了多项政策剌激房地产经济：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下住房的契税的税率下调到1％，个人销售或购买住房暂免征印花税和土地增值税，最低首付调至20％。这一系列政策的推出，都是为了鼓励消费，那么，在这样的环境下，今天是不是买房的好时机呢？
？ 特别是战胜这么多房地产商去抄到底，我觉得，可能难度比较大。
？ 真正有泡沫的房地产，反而多是中低挡楼盘。
？ 温州的房价是20000块一平米，嘉兴只有4 000块一平米，你怎么做解释？
？ 前段时间也有报道，有几位开发商去养猪了。
蔡鸿岩：对于买房人来说，你如果现实有需求，那么任何时候都应该早买。从整个市场来说，在现在这个阶段，我认为在北京买房，从现实居住需求和投资来说，现在都应该是个很好的时机，我知道现在有很多的机构和投资者都在寻找有投资价值的房源，在抄底，这些投资机构和投资者实际上就在传递着一个信号，他们的行为一定是代表着对市场的判断。
陆新之（资深媒体人、商业观察家）：当年马云是这么形容他老婆的，也就当时他的合伙人，他有两个名词，一开始跟他创业的时候他就把他老婆叫做生产资料，后来生意做大了，把他老婆放回家去管小孩，又把他老婆定义为生活资料。大家买房也有两个不同的范畴，大家是把它当作一个投资品，那么房子就是生产资料，还是仅仅当作你居住的生活资料，这两者是不一样的。试想如果你在北京也好，在上海也好，你本身要在这里工作，要在这里生活，那你的第一套住房肯定就属于生活资料的范畴，你住都住不上，或者可能你自己住在比较差的环境，这时你再去做一个投资就没有太大的价值。从这个角度上来讲，你要看你自己的支付能力，你肯定要在你的支付能力能够承受的情况下去买。因为无论楼市也好股市也好，你基本很难清晰地预测它的底部在哪里，你只能从你自己个人的角度去考虑，就是说，谁都想买得聪明，买到最便宜的那一套，但是大家从历史上看，似乎这个点位对大多数人是不可能完成的任务。所以我建议，大家要比较理性地看待自己，我相信大家也有正常的理性判断，你很难在社会上战胜所有别的人，特别是战胜这么多房地产商，去抄到底，我觉得可能难度比较大。
［背景］：但是对于我们老百姓来说，我觉得不管是投资买房也好，还是我们居住买房也好，我们都期待在进入楼市的时候，价钱是更低的，泡沫是更小的，我们投入成本是更少的，然后我们得到的会更多的，或者说我们买的房的性价比会更高一些。
蔡鸿岩：还有一个现象，我们在前年底的时候，做过一个关于星河湾入住率的一个调查。当时调查了星河湾一期入住的500多名业主，包括一些非常著名的演艺界人士我们都发了问卷调查，我们直接访问了12名业主，我们得出的数据是，在这些被调查的住户当中，其中有超过50％的人，在星河湾的房子平时他是很少住的，他是偶尔来一次北京才到这个地方去居住。因此，我们把这类客户人群叫储蓄型的投资客群，而在北京，现在真正影响北京整个房地产市场的就是这些投资客主导的客群。在2008年年底之前，全中国城市房价大幅度上涨，总体来说，有90％以上的城市房价上涨都是由于该城市所辐射的这个区域的投资客群在这个城市买房，而推动这个城市的需求和推动城市房价上涨。而辐射力越弱的城市，它的房价上涨越慢，比如说重庆是最典型的，而北京、上海的辐射性是最强的，所以它的房价上涨幅度是最快的。包括深圳，它带来的投资客是辐射全国的，深圳本身是最近二三十年发展起来的一个移民型城市，所以有一些包括香港投资客在内的投资客群在主导这个城市的发展，所以我们的调控方向，自去年以来在这些方面有了一些转变。
郎咸平：刚刚老蔡提的这个问题非常重要，我觉得我们最近对楼市不管宏观调控也好，或者执行其他政策也好，都没有把握这个重点，我想解释一下为什么一些楼盘的价格仍很坚挺，但是另外一些就已经下跌了。我把我这个理论背景做一下说明。为什么会产生老蔡所谓的现象，从2006年开始到2007年，尤其2007年，广州地区尤其是深圳地区，它的房价一翻翻几番，很不正常，那你们认为是什么原因，比如说股价也是一样，2007年拉到了6 000多点，而2008年是很凄惨的，为什么2007年发生这么多泡沫现象？
过去的10年间，中国房地产行业经历了高增长阶段，各地房价都有不同程度的增长，房地产企业的利润也是逐年增加，尤其是2007年上半年，房子的涨价声此起彼伏，地王之争愈演愈烈，那么，房地产市场为什么会出现如此多的泡沫？今天房价的回调难道只是受到美国金融危机的影响吗？这背后还有怎样神秘莫测的关系？
九、拉动房价起伏的那只手
？ 2007年中国主流的开发商，基本上都没有经受住地王的诱惑。
？ 到底我们这个时候要不要买房？
？ 未来一年左右，整个楼市肯定是一个萎缩期。
？ 预测房价这件事不可为，包括一些名人也罢，必错，没有一个人是正确的。
？ 真正有泡沫的房地产，反而是中低档楼盘的多。
郎咸平：今年你看制造业企业大量地倒闭，尤其是广州地区已经有超过 30％的制造业企业倒闭了，深圳地区也是非常悲惨。那么请大家注意，这种资金流窜现象是非常重要的，因为这种资金流窜现象，完全主导着中国楼市的发展。这种资金我给它取了个名字叫虚拟资金，因为它本身就是不正常的，并不是因为这个社会更富裕了，你想住更好的房子，而是因为某个行业，尤其是制造业或者矿业因为投资经营环境更萧条了，他的钱不知道干什么用。所以他们不继续投资，你晓得他们干做什么？就是大量炒房，所以这个钱，打到哪里，哪里就有泡沫。那么这种现象值得我们关注，而且这个钱首先会进入这个地区的高端房地产市场，把高档楼盘的价格一下拉起来，使得附近的中低档楼盘随之水涨船高，所以这跟我们一般的理解是不一样的。我们发现在广东地区，或者在其他地区，真的有泡沫的房地产，反而是中低档楼盘比较多，高档楼盘由于制造业资金被大量引入，拉高房价，它还有资金撑着似乎比较坚挺。而你看2008年，跌价的楼盘基本上是中低档楼盘先跌。而且这个深圳的房地产很有意思的，它从关外先跌，因为最近这几年，70％的房子建设在关外，深圳老百姓他也不喜欢住在关外，关外房产价格大跌，然后关内的中低档楼盘价格大跌，那么高档楼盘呢？大概房价在两三万块之间算是正常，超过的话，比如说熙园每平米一下从1万块涨到4万块那是疯狂的，它会回到两三万块的区间，差不多就暂时持稳了。因此我们可以说高价楼盘产生非常奇怪的现象，像你刚才讲的，北京三环之内的高价楼盘的价格还是坚挺的，并没有看到降价的现象，反而是周边地区的中低档楼盘先跌价，那么这种现象很奇怪，要值得我们注意。
李永涛（《中国房地产报》副总经理）：为什么低端房受冲击比较大，这是因为国家对住房保障非常重视。这一块无论是深圳还是上海，几乎全国所有城市都推出了这样的计划。香港以前也是，大量推这种廉租房，它对市场的影响非常大。现在开发商最担心的其实并不光是资金紧张，更担心的是国家把部分的房地产市场收回去了。1998年以前，大部分的房子都是集资建造的，国有企业单位盖房，国家建房，取消福利分房以后，房地产市场才发展起来的，才有了这么多大开发商赚了大钱，那么这个市场如果某种程度被剥夺了一部分，那对开发商的打击是非常最大的。
郎咸平：而这也就是为什么产生万科现象，在这个阶段还没来之前，赶快降价卖，你觉得有没有这种可能？
李永涛：对，有这种可能。前段时间也有一些报道，有几位开发商去养猪了。还有些建筑公司因为开发商欠他的钱，被迫转行。
陆新之：有一点我觉得可以判断，就是未来一年左右，整个楼市肯定是一个萎缩期，是一个低迷期，至少价格能降下来，降多少不一定好说，但是它的成交量肯定是萎缩的，观望情绪可能占主导。在这个情况下，假设你买第一套房，你愿意把这钱放着一年，你先去租个房子住等一年其实也没有多大关系。但是我想如果是有理财经验的人，或者是对生活质量有要求的人，他可以先买再放一年，价格也不会差太远。
李永涛：预测房价这件事不可为。大家看一看包括一些名人的预测，基本必错，没有一个人是正确的。赌房价的人也是很滑稽的，他一时对了，没有考虑到美国金融危机的影响，下一步必然也是错的。但是刚才郎教授提到一个问题，定价权的问题，我现在想补充一点就是，它这个定价现在处于两难境地，开发商的心里现在非常痛苦，为什么？一方面他现在降价绝对还有空间，因为现在在卖的楼盘都是前两年的土地，那时候地价非常便宜。在这个情况下，他还有20％以上的利润，降价没问题的，如果开发商拿的都是这种低价的地，他现在普遍降价是可以的。但是现在开发商他痛苦的是，2007年中国主流开发商基本上都没有经受住诱惑，他们全部拿了高价地。他这部分地建的房子的降价空间是非常有限的，所以他现在痛苦在这里，就好比面粉比面包贵，他用高昂的面粉做成面包的时候他怎么卖？
郎咸平：我告诉各位什么是股价跟房价的决定因索，今天通过很多专家已经告诉各位了。而且我认为已经非常清楚地告诉各位，到底房价是由什么决定的，它的走势应该由什么决定。但是我不会告诉你该不该买房，你自己做决定，每个人有自己的立场，有不同的环境，什么时候该退出楼市，什么时候该买楼，那是你个人的决定，但我觉得我的目的就是告诉你整个环境是怎么样的，提供一个大家用来判断的背景。
？
附 录
现场观众对于房价的问题也提出了很多的问题，我相信对各位读者还是很有帮助的，我把这些问题和我的回答罗列出来给大家做个参考。
观众：郎教授您好。
郎咸平：你好。
观众：您刚才关于房地产所谈到的问题，您说政府应该出来救市，但是我觉得中国现在的房价还是很高，所以我认为未来房价还有很大的下调空间，所以我想问一下，您觉得这个价格下调到什么时候，政府才有必要对房地产进行全面的救市？
郎咸平：今天中国的房地产，坦白讲，已经不是一般老百姓买得起的了，不管它再怎么跌，我可以告诉你，13亿人中的大部分还是买不起。买不起房产的是大多数人，真正能够买得起房产的大概只有几千万人，就这几千万人在那儿忽悠。我们的房价再跌，一般人还是买不起。也就是说，我们这个房地产的资源已经被误导到了高端楼盘，虽然还有中低档楼盘，但中档楼盘的价格还是很高的。一般老百姓他是买不起的，也就是说还有十二三亿的人是买不起房子的。
观众：我知道您这个意思，但是如果政府出来救市怎么救呢？
郎咸平：我再讲清楚，由于房地产商看到高端楼盘价格猛涨，同时带动中低端楼盘价格之后，大量的资金就流入到这个方面的市场去了，去建这样的房子以满足市场的需求，可是这种需求是来自于什么？来自于制造业的萧条。也就是制造业的回光返照，制造业的资金打入了高端楼盘，使得价格猛涨，同时带动中低档楼盘价格。同时使得我们的社会资源都慢慢流向这个市场，而且整个市场和13亿人口的实际贫富程度是脱离的，并不是因为13亿人口更富裕了之后，大家都有钱才去买房子，而是因为制造业干不下去了以后，大量制造业资金涌入特殊的高端楼盘。因此使得房价水涨船高，吸引我们大量的社会资源去盖这样的房子去满足这种需要，而这种特殊楼盘呢，它跟社会大众的需求是脱节的。因为它是制造业的回光返照才引起某一个高端市场特别火爆，不是因为整个社会更富裕了，大家更有钱了，去买房子。有些人是永远买不起的，因为我们的社会资源被误导了，再跌也没有用。
观众：如果政府去救市的话，岂不是使它和老百姓的承受力更脱离？
郎咸平：我所谓的救市，不是救房地产价格，而是去救最原始的那一块，叫做什么？叫做中国的民营经济，把它救好之后，我讲一个最理想的状态，就是中国民营制造业更富裕了，老板更富裕了，给工人更多的钱，然后工人赚更多钱，他才能有能力慢慢去买房子。因此我讲的方法叫做围魏救赵，不是直接去救楼市，而是救占了整个中国经济总量七成的制造业。因为制造业雇用了90％的工人，我希望他们更富裕，把基层老百姓赚的薪水拉上去了，然后我们很多资源再慢慢流入这个市场，替他们盖一些他们买得起的房子，我们该做这个事。而不是光救楼市，直接救楼市只有短期效果，一定要把占据中国经济总量70％的民营经济救活了之后，我们的房地产才有希望。是这个意思，所以这个问题很重要。把这个问题剥出来，非常重要。
观众：我有一个问题。关于房地产的事情，我有一个初步的观点，我想让您评论一下，我认为�