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观众：我有一个问题。关于房地产的事情，我有一个初步的观点，我想让您评论一下，我认为可能在2009年或者2010年年初，外地不好说，北京的房价会跌个40％左右，为什么这么说呢？第一个就是说，现在这个购买力基本上处在一个停滞状态，大家在观望。另外就是为什么目前的房地产价格跌不下去，是因为目前的开发商它的成本非常高，买地的成本和建设的成本很高，如果跌的话可能要亏损。另外一个可能政府并不希望跌，但是如果等到2009年底或者2010年初，因为新开发的楼盘拿地的成本相当低，可能比最高点低50％，另外建设成本大概要低40％？50％，那么开发商的利润期望也会降低，这样总的测算下来，我估计跌40％左右。如果按照纯市场行情的情况来看，可能会跌得更低，大概跌个50％，但是为什么不跌50％呢？因为政府可能会出手，根据以前购买的情况，购房者的首付一般只付30％，就是他的成本是30％。再加上一些其他的费用，至少40％，如果跌个40％的话就可能出现断供，如果断供就会影响到银行的安全，我认为跌到40％以后，政府就不可能再让它跌了，我不知道郎教授对我这个观点认不认可。
郎咸平：你说到了2009年底，或者到2010年会发生这种现象。我想提醒你一句话，那就是假设这些地产商都在，都活着，都活得挺好的，因此他把房子卖出去之后，等到2009年拿地的价格很低了，然后各种原材料价格也很低了，他再盖的房子的价格应该是很便宜的，如果按照这种推论，这个结论是没有问题的。可是我请你注意一件事情，就是这一轮危机之下，你要晓得，我们的社会资源通过房地产商的运作已经大量投到房地产行业去了，而且这是一种有特殊需求的行业，我要跟你讲，它依靠高端楼盘带动中低端楼盘这种特殊扭曲的价格机制，吸引大量的资源套进去的。因此13亿老百姓基本是买不起的。你的假设是在一种良好发展情况下，房价低了，地价低了，成本低了，房产价格就下来，有一批人慢慢有机会买了。我再问你，目前已经被套牢的房地产商，套了这么多，到了2009年年终的时刻，如果他们资金链都断裂了怎么办？
观众：现在如果顺从市场的需求，就没有购买力？
郎咸平：现在没有购买力，而且现在大部分房地产商已经没有能力再开发新的楼盘了。因为资金差不多都被套牢了，所以房地产商我很怀疑他们会不会有这种能力再开发新楼盘，同时你要晓得，2009年是非常困难的一年，整个社会的蠃利水平都会大幅度下跌，大幅下跌的情况之下，还有没有人会去开发新楼盘，我都很怀疑。
观众：现在这个时候，因为购地的人少了，所以这个地价非常低，而且还是有一部分房地产商在做，他们也在开发新楼盘，并且有一些开发商认为，2009年或者2010年初房地产业有可能会复苏，但是不知道这个具体时间点。
郎咸平：他们太乐观了。
观众：这是他们的想法。
郎咸平：我在演讲的时候跟他们讲，你现在千万别拿地，我说金融危机最大的危机是什么？还不是金融危机本身，而是大家对于危机的认识是不到位的。大家把事情看得太简单了。简单来说，比方你去买一个价低的地，然后到最后你再盖一些便宜的房子，这是一个很美好的愿望。可是我告诉你，当你去买了以后，如果经济持续恶化，你会发现对房产的需求也是持续减少的，在没有需求的情况下，这个房地产商难以生存，这就是为什么李嘉诚在这个时候保留大量的元气，停止了所有的投资，而且手上保留221亿美元的现金，什么目的？就是准备度过这个寒冬。所以在这个时刻拿地本身，我觉得就有待商榷，这个风险太大。而且我认为，这个逻辑太漂亮了，没有任何问题，但是一个没有任何问题的逻辑，这么严谨的推论，到最后一定会出现问题，也就是说中国经济持续恶化之后，资金链可能会断掉。
观众：刚才提到李嘉诚，可是李嘉诚每次都在危机的时候大量投资土地。
郎咸平：那是过去，这次就没有了。这次他停止了所有投资，因为过去是中小萧条，这次是大萧条，不一样。所以为什么提醒你，你要跟你的朋友讲。听郎教授讲的话，最好这个时刻大家多留点现金，不要在这个时候急着买地，也不要有太多的幻想，因为他们没有经历过。如果李嘉诚都停了，他们最好思考思考。
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延伸阅读
大衰退：如何在金融危机中幸存和发展
在花旗、AIG等西方大银行拟申请破产保护或者再度资金援助的时候，金融危机第二波冲击依稀而至。现在发生的这场金融危机何时见底？将如何演变？我们的世界将何去何从？我们自身又该做出怎样的抉择？
在经济陷入衰退时，大多数企业自然会将企业目标从“利润最大化”转为“负债最小化”，在停止借贷的同时，将企业能够利用的所有现金流都投入到债务偿还上，不遗余力地修复受损的资产负债表，希望早日走出技术性破产的泥沼。企业这种“负债最小化”模式的大规模转变最终造成合成谬误，于是就会出现即便银行愿意继续发放贷款，也无法找到借贷方的异常现象。
在资产负债表衰退期间，当今学术界主张的货币政策工具的有效性令人怀疑，真正具有效力的是由政府主导的财政政策工具。经济周期可以形象地分为“阴阳”两个阶段。当经济周期处于“阳”态阶段时，经济状况属于传统主流经济学可以涵盖的范围，企业资产负债表健全，将利润最大化作为经营目标，利率正常，存在通货膨胀倾向。这时政府可以有效地运用货币政策工具来调控经济，而财政政策工具由于会产生挤出效应（crowd out）则应该尽量避免运用。
在由资产价格泡沫破灭诱发的经济衰退中，经济周期处于“阴”态阶段时，企业资产负债表失衡，出现资不抵债现象，企业大规模转向负债最小化模式，从而导致合成谬误，将经济拖入资产负债表衰退之中。此时利率降至极低点，通货紧缩现象发生，货币政策完全失灵，政府必须大胆使用财政政策工具来刺激经济复苏。
（本文摘编自辜朝明的《大衰退：如何在金融危机中幸存和发展》）
第九章
个人在金融危机之下的应对之道
提要：我们个人理财的选择非常有限，只有股票、房地产和银行存款，但这三样选择在金融危机的冲击之下都显得吸引力过低。
相对而言。黄金虽然被国际金融炒家所操纵，但是黄金有两个特点：
第一，黄金和美元之间具有对冲性。也就是同时购买等价的黄金和美元就可以保证不赔钱。这个理财观念在股市泡沫爆破后的今天特别具有意义；第二，黄金可以有效地抵御通货膨胀。
？ 全球金融危机，催生投资黄金潮。
？ 30年前，800美元换1盎司黄金。这个价格跟今天是一样的。为什么？国际金价背后是否存在幕后推手。
？ 各国中央银行的行长聚在一起商量如何把黄金卖出去，那是1998年他们干的事。为什么？
？ 新黄金预言甚嚣尘上，危机之下，黄金能否成为避险品种？
？ 有人在2008年12月说，黄金在未来会涨到每盎司2 000美元以上。还有些人说，黄金未来会涨到6 000美元1盎司。
一、资产保值的选择
我想在金融危机冲击的当口，跟读者们谈谈黄金的事。最近大家天天问我这个事，我都被问烦了，甚至我走在路上或上厕所的时候都有人来问，郎教授，该不该买黄金。我想说这个问题是非常严重的，因为由于金融危机的冲击，大家心里开始产生惶恐，开始要想使自己的资产保值。因为，从2009年开始，金融危机带给我们每一个老百姓的冲击，是我们不能想象的。为什么呢？因为这是百年一遇的金融危机，我们过去都没有经历过。而且按照本能来说，每个人在这种情况之下，都会紧缩消费不敢花钱了。企业呢？企业会压缩投资，保留现金，那么请你想一想，如果每个人都紧缩消费，企业也紧缩投资，那我们的经济就更没希望了。可是为什么郎教授在这个时刻不来鼓励你们多花钱、多消费，为什么不鼓励企业多投资，我反复告诉你，多留现金，为什么要这么说？因为这是人性，我根本不可能改变的。
任何企业、任何人碰到危机的时候，碰到不确定的时候，都是会减少投资或消费、增加现金，这是不可改变的。这就是为什么政府的决策那么重要的原因。这也是为什么美国政府要出来救市，原因是什么呢？那就是帮助这种消费萎靡、投资萎靡的社会注入一种新的资源，让他们敢消费，让他们敢投资。当然了，今天我想跟你探讨的是一个理财的问题。
在中国，理财是非常简单的，它不是一个非常复杂的观念，因为我们可以选择的理财品种太少了。第一，股市，我曾经提到过，2009年股市的不确定性非常高。第二，楼市，2009年楼市的最大风险是全盘的冻结。2009年的楼市很可能由于在2008年之前投入过多的资源，一碰到房价下跌，捆绑了开发商，再碰到制造业萧条，结果使得购楼者的资金量下降，这些力量会使得2009年开始的楼市产生停滞的局面。第三，银行存款，现在银行存款碰到什么问题？大家最担心通货膨胀。请你想一想，为什么大家会担心通货膨胀，我觉得你的担心很有道理的。举个例子，政府这4万亿人民币的救市计划，我请问你钱从哪里来？2008年之前，由于我们的房地产市场非常得活络，政府卖地也好，地产税也好，或者是企业盈余也好，收了很多的企业所得税。这些税收使得中央政府或者各级地方政府的财税收入，不但稳定上升而且大幅上涨。
可是从2008年的9月份开始，尤其进人到11月份，各级地方政府的财税收入纷纷大幅下跌。因此，4万亿人民币的资金从何而来，就成了问题了。那么，按照中央政府的规划，它本身只能出1万亿人民币，其他的由地方政府来出，甚至通过银行融资2万亿元。对此，我目前表示怀疑，在这种经济萧条的情况之下，地方政府能不能够出得起钱。但是我更担心的是，如果政府出不起钱怎么办？银行融资之外有两个方法：第一是发行国债，第二是印钞票。发行国债的结果和银行融资是一样的，我们政府会发债给谁？债不是发给老百姓，而是发给银行。把债发给银行，银行必须向民营经济大量收回资金，然后去买债券，和银行融资的结果是一样的。此外，4万亿人民币当中有2万亿人民币是由银行融资的。只要你要向银行融资，必然结果也是银行从民营经济收回2万亿人民币，转给地方政府去从事基础建设。如果发行国债给银行的话，银行又向民营经济再收回一些钱去买债券，所以发债也好，银行融资也好，其副作用就是民营经济变得更萧条。如果不发债呢，印钞票的结果就会造成全面的通货膨胀。如果你存在银行的话，那就是全面通货膨胀使得你的存款贬值。其实这三个选择的效益都是很差的。
从2008年的12月21号开始，我们的老百姓就有了第四种的选择，就是投资黄金。
二、什么是黄金投资
如今，通过理财手段让手中的钱实现保值、升值，已经成为百姓生活的一部分。然而，随着全球经济形势的变化，楼市、股市、银行存款等作为理财品种，可投入性变弱。与此同时，国际市场上的黄金价格却连续7年强势上扬，表现抢眼，越来越多的国内投资者将黄金视为安全避风港。2008年11月21日，上海黄金交易所开放个人实物黄金交易，中国个人实物黄金交易终于有了以交易所为平台的合法渠道。中国有黄金避险的传统。那么，在全球金融危机的形势之下，黄金会成为一个理想的避险理财品种吗？
如果你通过银行或者其他投资机构投资黄金的话，可能要抽2％？3％的手续费。如果通过黄金交易中心的话，它的收费只有千分之几，非常低的，但是你的最低提领额必须是3公斤，3公斤很重的，像两只老母鸡的重量。所以这个时刻很多人问我，在楼市、股市、银行存款都有问题的情况之下，我们对于黄金投资应该持什么态度。我告诉各位，我心里是挺紧张的，虽然我自己是金融学博士，但我跟你们坦白讲，在沃尔顿商学院，从我受教育的第一天开始，我们就不断地被误导，误导我们黄金是不重要的，黄金没有货币的属性，黄金不是货币。我在沃尔顿商学院念那么多年我念什么呢？我的时间基本上都花在衍生性金融工具上了。
什么叫做衍生性金融工具？那是特别复杂的。我给各位举个例子。我就以银行借贷为例跟大家解释一下。一个人向银行借了100万美元去买房子，银行把100万美元借给他，拿到100万美元债权，这些叫做银行债权，这就是金融工具，但它不是衍生性的。什么叫衍生性金融工具？就是银行拿到债权之后所开始的这一切，叫做衍生性金融工具。比如说银行把100万美元的房地产债权变成房地产抵押债券，每张债券面值是1 000块美元，当他卖给投资人之后就叫做衍生性金融工具。同理可推，汽车贷款、冰箱贷款、电脑贷款都可以是这样的，比如说10 000块美元汽车贷款吧，依然可以切成10张消费型的抵押债券，每张面值多少呢？一定是1 000块美元。美国的债券不论任何品种，它的面值一定是1 000美元。所以我们把消费贷款，包括汽车、冰箱贷款也依然可以切成1 000块钱一张的消费型抵押债券。那么消费型抵押债券是什么呢？是衍生性金融工具。也就是从银行，把正常贷款换成债券之后，只要换成债券以后的东西通通都是衍生性金融工具。
那么我们花费大量时间做什么呢？我们花费大量的时间去决定衍生性金融工具的市场价格应该是多少。就这么简单，我念博士就念这个东西。那个数学模型复杂得不得了，我这个人又比较笨，真是的，那是我最痛苦的三年。
比如说汽车贷款抵押债券、房地产贷款抵押债券，它的面值不是1 000块吗？面值1 000块是没有错，但是卖到市场的市场价是多少？把1 000块面值的抵押债券卖给投资人的过程中，要以多少价格卖给投资人，就花了我三年的时间去学习，你看我可不可怜，浪费我这么多时间，谈谈恋爱多好，是吧。我花了三年的时间学了无数的数学模型，只干了一件非常小的事，多小呢？那就是1 000块的债券到底我应该用多少钱卖给投资人，是998块呢？还是1 002块？就干这个蠢事。为了学习到底是998块，或者是1 002块，就这么小的差别，我就要学上好几种非常复杂的数学模型，包括随机过程微积分（stochastic calculus）来回答这个问题。
所以，我们在那个时候都认为，这个才是我们的未来。可是你知道出了什么问题吗？当我们致力于这种数学模型推导跟数学模型定价的时候，我们认为未来我们金融学博士跟整个金融行业应该做的事情，就是推出越来越多的衍生性金融工具，创造社会的财富，让老百姓更富裕一点。其实我们都错了，你知道我们错在哪里吗？我们到最后太相信数学模型了，我们犯了一个基本错误，那就是当我们把这一切推给数学模型的时候，结果使事情变得非常得复杂，因此更解决不了问题。什么叫做更解决不了问题呢？比如说我把债券以998块的价格卖给你，到最后发现，市场价格不是998块，是975块。怎么办呢？我们要花很多的时间去解决这个问题。可是问题这么多，不能光我来解决，所以我们需要更多的人来学金融，去解决这个小问题。
但是更多人进来以后，发现问题还是很大，搞不好这个价格跌到965块了，那我们就需要更多的人来解决这个问题，所以我们整个金融学，是自己创造自己的供给。为什么这么多人学金融，就是这个原因，因为我们解决不了问题。越解决不了问题，就越需要更多的人来解决问题。其实我在想，把我们这些学金融的一脚踢开或全部杀死的话，这个世界搞不好更好。为什么这么说呢？因为那就回到一个最基本的位置上。当初为什么我们不学黄金的定价？我觉得我们都是被误导了。我们从来不学黄金的定价，因为老师告诉我们，黄金是没有用的东西，你去给你太太打个首饰，去打个奥运金牌还可以，它不是货币。你要想学习货币，就是要去学复杂的定价。998块卖给别人，卖给别人你拿回998块，那就是货币。除此之外，都不是货币。
所以从那个时候开始，我就对黄金产生抵触的情绪。请你注意看这个事情。其实我觉得，我们都是被忽悠了。为什么被忽悠了